这都是些治标不治本的举措，看上去很美，其实没什么用% a) O' e9 T; c+ Z2 W; H
: ]/ r8 |' Y0 p* e加拿大联邦财政部长方慧兰（Chrystia Freeland）与11月21日发布了秋季经济报告，旨在在消费价格飙升和抵押贷款续签迫在眉睫得情况下为加拿大的中产阶级房奴们提供支持。3 [ K1 U1 q2 P% e3 G- J
3 d D# ~$ z/ h$ T2 E( I
其中包括新的“加拿大抵押贷款章程”，为联邦监管的抵押贷款机构制定了一套新规则，一项重要变化是对目前的贷款“压力测试”制度进行轻微修改，旨在为面临抵押贷款续签的房主有权利货比三家选择更好的利率。
7 X' E* ?! a& r* H# \8 d6 z8 {) V) r5 d5 D$ x9 q2 y! k
此前有大量报道称，加拿大约三分之二的抵押贷款将在2024年至2026年之间续约。根据需要续约的家庭比例，研究人员计算出，到2024年底，平均每月按揭付款将再增加15％，到2025年底增加30％，到2026年底增加45％。
' W' F; d5 q1 m+ t5 S$ E9 k. {
: m P3 S: K6 {! @. J无疑，月供的大幅增加将引发巨大的需求冲击，对住房市场和整体经济都会造成压力。
8 S8 }9 r' {2 |- I( y
* T7 d$ X, F0 @' G可想而见，加拿大联邦财政部此时推出房贷新政，可谓迫在眉睫。
# w6 }! K4 J1 T5 z7 p3 ], v/ a2 a7 j3 C
以贷款压力测试为例，在加拿大受联邦监管的贷款机构，也就是大型商业银行申请房贷， 银行必须确保按利率5.25%(2021年6月设定)或现利率加2%的情况下，借款人能够负担得起房贷。
1 [) N' o4 K" R, u! {* E1 v' D" r0 A% E5 S1 Q% d( v+ `# m
由于现在银行最优惠利率已升至7%以上，原5.25%的数字基本上已经没有实际操作意义。也就是说，如果你的房贷利率是7%，即使利率升至9%，你也必须有能力支付带能获得房贷。
# ^) Y* i9 P& S) O; t
5 u9 t( Z& Q X' `1 R* l6 s这就是压力测试。如果贷款申请者不能通过这种基于收入的压力测试，就不能从这些由联邦监管的贷款机构里拿到贷款。例外的是，私人贷款机构不受这个限制。5 e' D$ T8 N1 S. b h
% W {' E3 u( f5 c此次房贷新政，将取消所有房贷续约的压力测试要求，包括更换一家贷款机构，也不需要重新做压力测试。0 K% Z& p+ i9 u% f1 N2 t% i
J7 T+ s; o% U对于借款人而言，就不用再担心无法通过压力测试而不敢货比三家，从而选择利率更优惠的贷款机构进行房贷续签。6 p' d0 R# y6 ^! z9 g
9 X( T& z% ~% I' d方慧兰表示：“我们的目标是帮助加拿大人度过一个极其艰难的时期，确保加拿大人在利率上升时获得所需的支持，负担得起他们的住房。”$ {, d# h% }: T5 f
6 v' H+ r$ v. z' P3 X
渥太华大学财政研究与民主研究所执行副总裁Sahir Khan也表示，续贷取消压力测试会创造更公平的竞争环境，并促使贷方更加努力地争取房主进行抵押贷款续签。
) e8 R; o9 U; w& M5 }5 [9 Y4 _9 {; X/ O: D8 j* R- `+ p# E3 h
据报道，《加拿大抵押贷款章程》(Canadian Mortgage Charter)预计将成为自愿条款。章程中的其他措施呼应了加拿大金融消费者局今年7月实施的指导方针，包括为面临违约风险的房主延长分期偿还期限，免除一些原本要收取的费用。
+ Q Z0 d- J, j; ]4 y5 n
r9 u) G0 Q6 L% i4 r6 L- n( }Khan说，《章程》中帮助加拿大人获得更低利率或通过改变摊还额来减少付款的措施，可以帮助避免对那些在疫情期间获得低利率贷款、现在面临续签的房主造成冲击。6 F( R9 q) R9 Q) m0 V- v
; k* V* H% k1 E1 f; |9 P除了为压力测试松绑，这项新的“加拿大抵押贷款章程”，还提及了加拿大人再财务困难时可以从银行获得的救助，比如可以暂时延长摊还期、免除某些费用和成本、提前联系续约，允许一次性付款和预付。
2 V! c" Y# |! L' k- y. ^" h# d" X- K7 Q. h2 g3 c8 w) M1 T$ A
另外，也有一系列住房新政出炉。- `" F7 n4 G1 R( k- X& v
; ]3 u* R* ~, P1 I- c* D: `( i1.公寓建设贷款计划。
3 j5 n' _' V R% a) n
% Z. W; W. D! X# C4 |为激励建造更多的租赁住房，联邦政府将从2025-26年开始提供150亿元的新贷款资金，帮助在全国建造3万多套新的租赁住房。该计划将通过加拿大抵押住房公司(CMHC)提供低息贷款，让建筑商继续推进以前搁置的项目。
}+ G5 h: A* z( G$ n* R' }. I! |
" X) v I: I( F& [$ i* N3 K8 {8 `9 ?* g2 j2.经济适用房住房基金。- A* x, w" E* y* ?3 \$ w' R
7 y a* j+ q: @+ Y) e0 lRecommended by6 Y+ y* ?* }' ~
4 D h; P; @* q3 w- t2 ]- I
联邦将启动10亿元基金，从2025-26年开始，在三年内支持非营利、合作和公共住房的建设，目标是到2028年建造7000套新住房。承诺为“合作住房开发计划”提供3.093亿元的新资金。" C) z) J$ U1 d) ~
- @! H1 m# n; `- G4 p
3.打击短期租赁。" Z, i) ~& @+ S$ r$ p- _
|2 N* q2 [9 S ~联邦政府决定，在多伦多、蒙特利尔、温哥华等实行短期租赁限制的地区，不再允许业主对租赁费用申报所得税减免。这项政策将于2024年1月1日生效，从2024-25年开始，将在三年内提供5000万元的资金，帮助市政府执行短期租赁限制。
3 F0 a- t, c! K2 ?, @. S9 p
/ C! ]: ~4 n2 x对于联邦政府此次大多阔斧的住房新政，一些加拿大住房倡导者表示，联邦需要更快地采取行动，将承诺的资金用于刺激急需的建设。但根据才政府此次秋季经济报道中所提及的，为租赁和住房提供的160一加元，至少要2025年才会启动。这似乎有些晚了。
' ] Q; x' m1 V. ]( D! p' o
; r" E0 o; ~ k加拿大央行行长暗示：加息到头% Q, R# Y4 S& x
" X% Z# d3 x5 C9 E; q+ | j加拿大央行行长蒂夫·麦克勒姆（Tiff Macklem）表示，当前的利率可能已经足够高，足以控制通胀，但他警告称，央行需要“坚持到底”，以确保物价不会再次飙升。" J: ^$ n7 K) ^" f
7 Z; q! D# v& c- x* ? R
麦克莱姆在新斯科舍省圣约翰发表讲话时表示，紧缩的货币政策正在发挥作用，经济中助长通胀的“过剩需求”已被吸收。 Q' _' u6 L/ B: X! \. h
; ?1 s5 X# Y0 |# `& ?% q他在 10 月 25 日维持利率稳定以来的首次讲话中表示：“利率现在可能具有足够的限制性，足以让我们恢复价格稳定。但如果高通胀持续存在，我们准备进一步提高政策利率。”
3 Q0 d5 T& X' {: ?8 L8 u& u9 J7 j4 L) S1 Q$ p1 f$ M/ H
此次讲话是在加拿大统计局发布通胀大幅下降的第二天进行的。数据显示，加拿大年化通胀率已从 9 月的 3.8% 降至 10 月的 3.1%，略高于加拿大央行1% 至 3% 通胀控制区间上限。央行曾将通胀目标设定为 2%。0 q" Y: c$ c( b0 q% j
$ c" Y2 q' v9 j( i) L9 q自2022年3月以来，加拿大央行已加息10次，以应对失控的通胀。这使其政策利率从 0.25% 升至 5%，为二十多年来的最高水平。过去两次利率决定均保持政策利率不变。" `4 o! O6 r' |5 I ?0 n* B# {
1 {; X# j% E! `
根据审议摘要，在 10 月份利率决定之前，该银行的六位理事会成员（其中包括行长麦克勒姆和五名副行长）对于是否需要进一步加息存在分歧。
! P6 Y9 @& g F9 N+ { s6 ]' h- g1 N+ S% Q8 k# y0 N) w( u
目前尚不清楚麦克勒姆属于哪一个阵营。他周三表示，央行需要在不采取行动的风险和采取过多行动的风险之间取得平衡。
# t" e9 _1 K4 ^# S
9 q, \5 w8 M+ C$ V0 Z5 U& [! w1 T
+ r+ {: \/ o- ^! B s7 B他说：“20 世纪 70 年代的教训是，半心半意地对抗通胀，并忍受通胀可能带来的压力、劳工冲突和不确定性，将是一个巨大的错误。正确的应对方式是坚定致力于恢复价格稳定。但我们不想避免一个错误，却在另一方面犯了过头的错误。”
$ E& N% T+ g& D4 g/ M: L a. h3 o6 e! y+ y( k$ }
大多数私营部门经济学家认为，鉴于通胀从2022年中期8.1%的峰值回落，以及最近几个季度经济增长放缓，加拿大央行已经完成了货币政策紧缩。目前的主要问题是银行何时开始降低利率。许多分析师和市场参与者押注这将在明年年中左右开始。( i0 p* Z0 z" C/ j$ g$ [5 `* Q9 d# s
: l; V+ ]/ L- n; v0 I
在演讲后的问答环节中，麦克勒姆表示，央行正在寻求核心通胀指标持续下降 ，剔除最不稳定的价格波动，然后再降息。他指出，10 月份核心通胀有所下降，但“一个月并不是趋势”。
% ?- C0 A3 a4 B3 q) \5 h. D% t: j; V! f2 J# }1 c$ o5 @, t
他说：“我们需要几个月的时间（核心通胀率下降）才能看到明确的证据表明我们正在走向 2% 的通胀率。”6 N4 w' b* g- ?: d3 u* O6 u a
5 E" c; }& r$ A1 @2 |# N2 _7 v9 ?
他补充道：“我们不必等到通胀率回到2%才降息，但我们确实需要等到很明显我们正走在通向2%通胀的道路上。那时，我们可以开始考虑降低利率。”
, J8 O- `1 F6 h; z5 S0 S4 V( c w- {5 C" l
|
