高处不胜寒，静观其变，谁先动谁输
; g5 o3 I, g, H5 p% v" _ h
$ P3 f8 @. l# R8 K; B+ x% p根据美国联邦住宅贷款抵押公司房地美（Freddie Mac）的最新周更数据，全美30年期按揭贷款利率达7.63%，创造了本世纪初以来的峰值。/ ]9 n5 w* {7 z t* p
9 V9 ]1 H; k7 v5 y4 R& N按照20%的首付计算，若要购买美国一套中位数价位的房屋，每月需要2528美元的房贷。这一数字比两年前几乎翻了一番，每月增加1204美元。+ U# o% R0 h6 o
! T& F: I% K, S
高购房成本下，美国抵押贷款银行家协会（MBA）称，美国抵押贷款申请量骤降至近三十年来的最低点。与此同时，全美房地产经纪人协会（NAR）上周也报告，9月现房销售量同比下降15.4%，环比下降2%。
" T- d( y& g3 g9 }) U; D! P) [2 c: H! H
总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI（Juwai IQI）集团联合创始人兼集团首席执行官安萨里（Kashif Ansari）对第一财经表示，美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”的状态。, k0 ^- ?- i' z0 ]: @
7 U- J! u7 ]: r( R, o7 F+ Z& {
“买房的不多，但卖房的更少，这种状态很可能会延续至明年。”安萨里称，市场普遍认为，美国高企的房价在未来一年内并不会下跌。7 W: |1 D2 L" j$ ?
% a9 \, n0 X" N/ I( h# J% }/ D' |
6 r8 j3 | i# A, ^9 i2 @/ b不愿买，也不愿卖+ x( \1 G% `2 }9 p6 c# S
) P2 V% j( j/ w) v$ Y7 x
NAR数据显示，美国现房销售价格中位数，已从历史高点向下滑落，但这似乎并没抵消高利率带来的影响。( a5 b# @: D7 T H2 Y
9 a$ U1 ^- f/ y4 f3 l$ @0 c$ r
MBA称，该协会抵押贷款申请活动的周指数，在截至10月13日的一周内下降了6.9%，为1995年5月以来最低。其中，购房贷款申请下降了5.6%，为1995年2月以来最低；现有抵押贷款再融资申请下降了9.9%，为今年1月以来最低。
8 e/ C, J. u% L- g, x9 z8 @8 D6 q
! \# M" W) H8 u, }牛津经济研究院认为，美国房屋销售的下滑趋势远未结束。NAR公布的现房销售数据，是基于一两个月前签订的合同得出的。自那以后，抵押贷款利率又上升了半个百分点，房价的下跌可能无法完全抵消利率上升对购房者负担能力的冲击。 P* P' L7 S% H! Y" l4 r
# C, ?' `. \/ Y6 {+ c美国房产经纪公司Compass西雅图柯克兰分公司经纪人Becco Zou就告诉第一财经，高利率对西雅图的房地产成交量影响很大，“很多客户比较注意量力而行，毕竟现在还要面对潜在的裁员风险。”
8 k' j# ?% M' _7 j# D4 \# r/ N) {0 T4 Y$ d2 _ ?* v
同时，高按揭利率下，以置换为目的的卖房也变成一笔亏本买卖。客户中不乏科技公司雇员的Becco Zou称：“美国人基本上每十年会换一次房，但现在想换房的客户只能暂时不动了，买房的客户也处于观望状态。目前，市场上还在买卖房的客户大多数都是刚需客户。”3 h" ]2 [5 d8 a% k( S* q+ E
/ Z: H4 p8 ~- \; |9 j
在美国波士顿运营的房产科技公司美吉居(GeoHome US)联合创始人杨晓雯解释称，当前美国的高利率意味着，现在大部分户主合约下的房贷利率都低于当前利率，所以“非必要，不卖房”，市场成交量普遍只有疫情前均值的2/3左右。. U+ c6 V$ j: I5 B/ Y
8 J y. {/ R7 B) b& L; y
“我们观察到的现象是，身边很多朋友的换房计划都推迟了。因为换房子意味着更多的月供，更低的生活质量。”杨晓雯对第一财经记者表示，“另外，房产经纪人接到的客户数也迅速萎缩，和我们长期合作的一些明星经纪人今年有大量时间在度假。”
# O6 B6 D! i# @- Q, L! L c6 N6 ^
对于想要改善居住条件的人来说，安萨里称：“大部分业主签的是前几年的定期低按揭利率，他们更愿意守住低利率不动，退而求其次选择改造翻新现有住宅。但数据显示，建筑商面临工人短缺、材料费上涨、楼市冷清等困境，不想大肆盖楼。”" n! ?( R1 Y% V8 J' M8 n# {. s8 i
' |9 @' X- Z2 J/ [, i: i
想买房的人要拖到什么时候
$ q9 D5 a/ W! L0 n; s8 l- J4 ?7 v% M% K! n' O
尽管利率居高不下，但全球房产经纪公司eXp Realty洛杉矶地区的房产经纪珍珠透露，最近，她手里仍有一个客户决定买房。
$ p, O9 j9 G: S7 P! r: @. `0 P# l \- Z# |, ^6 S3 z* ]8 {: o& N
“他从2021年起就要买房，看了两年，这期间按揭利率从2%左右涨到了7%，而大洛杉矶的平均房价一年上涨大约5万美元，两年涨了10万美元。两年前他看上的房子，现在同样的购房款已拿不下来。”珍珠说，最近这位客户下定决心付了首付。
+ x& d! E- q' T4 ^+ u
( _- ~; a8 z6 T+ k- Q# W! {- o! O珍珠补充说：“好消息是，如果今后按揭利率下调，他仍可以用新的利率来申请按揭。即便利率只下调一个点，月供也可以少付三五百美元。”
" ^* M2 A# }6 c! n0 {! [6 O" Y8 I. F; m- {. O+ Z
高按揭利率何时才能回归2019年的“正常”状态，现在买房是好时机吗？
6 B! F3 r) f I2 C9 h
$ Q% W# \0 x* ]; ~安萨里称，现在市场上的大部分评估都认为，这在短期内不太可能，至少美联储的信号是将在一段时间内维持高利息。+ P) `+ y: P9 X$ M
6 r: _4 h$ i) X7 K: d: i
此外，美国住宅市场的供需仍然失衡。根据NAR公布的9月数据，房屋库存量仅能维持3.4个月的销售，远低于正常市场所需的5至6个月的供应量。房地产服务机构Zillow首席经济学家奥尔森（Skylar Olsen）预测，房价会一直涨到2024年。
" ]2 h/ T2 Y5 h8 a0 _7 y
( ?; g: |0 W% {0 m) L/ {& h“楼市很难预测，我们的建议是，买家更应该着眼于自己的情况，而非变动不息的市场。如看上合适的房子，而自身的财政状况又允许，不妨采取行动。毕竟，如果有一天利率真的开始回落，购房者需求立刻加大，楼价只会再涨。”安萨里说。& M- t8 @+ e* h$ Q b
3 X/ Q; T6 A% u3 P' E5 \
“如果是刚需自住而且长期持有的话，我觉得尽快买比较好，但是也要量力而行。如果是去年上半年那段疯狂时期买了房，现在就会觉得亏了。说实话，自从疫情开始，我觉得市场就变得难以预测了。”Becco Zou补充道。8 X! u6 }4 G/ C, [9 C
Most Popular
% ]0 t- B8 r) v# O4 Q% }% F! W* ~( N8 y" k- n& G
|
