这种严重的房地产供应过剩可能会对中国经济产生深远影响。首先，供应过剩可能导致房价下跌，从而对房地产开发商和购房者造成损失。其次，房地产业是中国经济的重要组成部分，供应过剩可能会导致房地产市场的不稳定和经济增长的放缓。最后，过剩的住房库存可能会导致浪费和环境问题。因此，中国政府需要采取措施来缓解房地产市场的供应过剩问题，例如通过调整土地供应、限制住房投资等方式来平衡市场。: T6 w" _4 L7 A, y6 v
1 P, c( Q' y0 \6 r% V
+ R( k* e) Y. z! e数据提供商万得(Wind)的数据显示，2月份中国住宅竣工未售面积为35亿平方英尺（约合3.25亿平方米）。根据一些估算，这相当于约400万套住宅。这也是中国自2017年以来最严重的供应过剩，当时中国正在进行“棚户区改造”项目 ，该项目旨在通过拆除破旧建筑来促进对新建住宅的需求。
% b* S8 t* T8 {$ ?! w- t+ a6 u' [+ R' `0 N& J5 `7 W
房地产咨询机构克而瑞(China Real Estate Information Corp.)的计算结果显示，2022年所有新建住宅中约有三分之一未售出，是2015年以来的最高比例。* r, |5 h. P$ d
! s8 }9 S1 K' X/ e- `经济学家表示，在人口为几百万或更少的小城市，这个问题最为严重。经济学家Kenneth Rogoff和杨元辰去年发表的一篇论文称，经过长期的建设热潮，中国640多个三线城市现在拥有中国住宅库存总量的近80%。与人口和就业市场增长较快的北京和上海等大城市相比，这些城市的需求较弱。% ~( _$ @2 z3 W) n' D$ H4 @5 G3 }
2 f2 o9 O- O9 _0 `" ^+ ?2 `: J
据克而瑞(China Real Estate Information Corp.)估计，知名三线城市北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅，而上海需要七个月，北京需要近两年。' n& k! O7 g9 g- W1 w! J- k
7 V* O; Y3 {! g+ d! x克而瑞表示，在该机构监测的50个城市中，平均需要20个月才能消化过剩的住宅供应。根据美国全国地产经纪商协会(National Association of Realtors)的数据，美国目前有2.9个月的成屋供应量，而美国政府的数据显示，预售屋供应量为8.2个月。
5 O' x! ]- b; j& ` r+ ?" @0 C9 j) E0 [: q* b, M
2月份，北京、上海、深圳和广州这些一线城市的新建住宅价格同比上涨1.7%。根据中国统计局的数据，三线城市的房价下降了3.3%，不过下降的速度较前几个月有所放缓。! u8 ?( R1 h6 L/ [4 t, j
% R5 Z7 M- Q% e& k4 X; ^
总体而言，70个大中城市的新建住宅价格较上月上涨0.3%，此前自2021年8月以来一直环比下降。
9 ^3 u0 y5 j% M5 \ s1 V
+ Y! t) r4 e v如果中国不能稳定三、四线城市的住宅价格，可能会打击中国许多地区的居民信心和消费意愿，从而限制中国今年整体经济复苏的程度。据估计，中国三分之二的城镇人口居住在三、四线城市。+ P2 M* H0 p6 i9 {1 c% {
# V* v. Y' B: ~: ^% W2 n1 H* v从长远来看，消化市场过剩住宅的需要可能意味着新房建设将长期低迷，这将使中国失去其中一个最大的增长动力和就业来源。对于负债累累的中国地方政府来说，新房建设也是至关重要的，这些地方政府依赖向开发商出售土地的收入来平衡预算。- y2 ~! @: S5 Z9 ~
+ e& a2 M7 g, Z2 q0 p
Rogoff和杨元辰在去年9月的论文中总结道，从现在到2035年，三线城市的房地产建设需求需要缩减约30%，才能避免进一步的供应过剩。8 E' x& y/ a5 p! @+ T2 c
3 H+ e0 M& [) U& \: k h在疫情暴发前，三线城市吸引了一些购房者，因为这里的房价通常比中国大城市低得多。投机者从中国各地蜂拥而至，一些人抢购了多套住房，然后空置，希望获得投资收益。开发商加大了建设力度，以满足预期需求。& J5 t& |, N7 I; I' J* t
( S3 H3 b$ }: i0 b
但中国政府打击投机的行动，再加上小城市不利的人口结构和其他问题，导致这些城市现在的吸引力下降。! Z* k. Y2 k# L0 g
- s1 K/ T& q+ l+ x1 N在中国西南部广西省的沿海城市北海，这里以海滩和温暖的气候著称，据当地房产中介称，新冠疫情期间游客减少，导致楼盘销售低迷。
% z( t0 o7 w" ^. ~ ^( ^# J
& p! B- P$ B8 [北海市拥有190万人口，被称为“中国的迈阿密”，当地一家房产中介公司的一名销售人员表示，北海的房屋均价已经从2019年的每平方米人民币8000-9000元左右降到2022年底的每平方米4000-5000元左右。
/ E3 s# h9 j+ d5 j, N8 H
! G7 [2 a) p+ Y; ^* {' u6 C' L- B6 r4 p* d/ D# I/ ]
据克而瑞估计，北海需要近六年时间才能消化库存的待售住宅。
6 G) x% f3 {9 h5 r- k- `
! S3 c! \& s+ R# }6 z" j0 F- M* V7 s中国在去年年底取消了动态清零抗疫政策，受此提振，今年1月份农历新年期间，北海迎来了大量游客的回归。但这位销售人员称，当地房价并没有恢复到疫情前的水平，因为炒房的人减少。
0 c( U- Z$ I8 K, d; j9 X. `# }: S3 v* j( ^& w% G( ?
一位在北海拥有两处房产的当地居民表示，她并不指望房价会有多大的反弹，尽管她认为人们仍然愿意到北海来生活。
6 f- p [6 u ~$ ]
! ~* |; x$ D0 m- @5 e- q她说，像北海这样的城市已经出现了住房过剩的情况。8 G7 L2 @& |( s9 e- d
3 ~" O3 v8 a# a9 G4 A, A* e! F9 e$ o
其它一些三线城市的房主则持悲观态度。在东北部城市秦皇岛拥有两套住宅的Chen Yong称，根据他在晚上看到的亮灯的住宅数量，以及在网上聊天群中发言的业主人数估算，他所在小区大约有40%的住宅是空置的。) _, m' @9 z/ K
2 J/ j3 X( [1 C0 i9 ]在一家国有石油公司工作的Chen表示，有太多的住宅空置，根本看不出房价有什么理由进一步飙升。
# ?2 M s. l% G- y: `& ]
1 I* L; W- y8 { X, |8 }1 i r7 E% o& K在中国许多地方下调房贷利率并提供其它补贴以吸引首次购房者后，一些大城市的需求迅速回升。根据链家研究院(Lianjia Research Institute)的数据，在上海，2月份二手房成交量升至七个月以来的最高水平。" x6 a2 g* }. D6 U
7 t3 s# A3 X x
澳新银行(ANZ Group)经济学家在一份研究报告中表示，中国的房地产行业正触底反弹，在2022年拖累中国经济后，房地产业的逐步复苏将在2023年对中国GDP增长贡献多达0.5个百分点。该行预计今年中国GDP将增长5.4%。
- H! ^( M+ e# v, _0 ~
) M2 U4 Z0 x4 B4 O7 L- D尽管如此，澳新银行表示，即使房地产复苏持续，年度销售仍可能只达到疫情前水平的90%。) n! w6 S( E3 {. \
' T" D$ A9 C8 f& J) S许多预测者认为，除非政府采取更多措施刺激需求，否则一些城市的住房过剩现象将持续存在，尽管刺激措施可能导致更多的投机行为，而政府并不愿意鼓励这种行为。* r0 g3 @3 M$ ?
( ^- ^0 ?* W5 x G: | p据高盛，2010年至2020年间，中国城镇住宅需求为平均每年1,800万套。高盛的估计显示，随着中国人口的老龄化和对置换房产的需求减弱，到2050年，这一数字将下降到每年600万套。2022年，中国城镇人口增速创42年来最慢水平。
0 m2 Z! W# V1 `! H# B& S7 o5 ^' v# {
“我们确实认为高峰期已经过去了，”高盛集团首席中国经济学家Hui Shan说，并且表示她预计未来几十年对新房的年度需求将稳步下降。- r4 o. m) {1 M5 m- Z
. P8 p/ s; C: d- n L5 {澳新银行集团的高级经济学家王蕊(Betty Wang)说，如果开发商继续减少推出新项目，并优先销售现有住房，市场可能会逐渐吸收一些过剩的库存。然而，随着市场的复苏，增建的诱惑力可能会很强。
; D+ x9 z" O. J6 d, c( [2 z* H4 |% R' y$ y2 P& H) V0 ~1 h
北京方面还可以通过拆除更多的旧楼，鼓励翻新现有楼宇而不是建造新楼，来减少过剩的供应。瑞士信贷(Credit Suisse)亚洲经济主管王一(David Wang)说，这在中国市场上并不奇怪，因为中国住宅的平均预期寿命只有35年左右，比美国短得多。
- Q7 y$ y/ a: D- H. I8 K
; Y3 I, c L& [# H* T5 s, K, m |
