都是汇率惹的祸，日元还能绝地反击起死回生吗？那真的是要看运气了
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, l& x, r( z3 y6 F2 b! q据彭博社报道，受到日元疲软和房价相对平稳的“鼓舞”，香港富豪，包括一些普通的香港投资者，正在日本寻找房地产，尤其是在东京和一些海滨城市的小户型公寓。0 w6 e/ c" {: w# @% m% n
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国际房地产经纪人表示，由于近期日元兑港币的汇率跌到了数十年来的最低点，因此2022年香港人在日本买房的总金额显著提高。 c. U3 w$ ?: {- @0 t2 k( a
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还有个利好消息是：美联储提高利率，但日本央行继续维持超宽松政策，短期内也没有加息的迹象。日本也在逐渐开放边境，让香港人、包括其他地区的人入境变得更加容易，海外买家已经“蠢蠢欲动”。, `! A8 g3 P* x" L1 P
/ Q- g" T5 I2 f) q: B据日本当地经纪描述，一些香港富裕买家甚至在还没能来日本的情况下，就已经买好了1套甚至多套公寓，并且随后出租。在他们看来，中短期的投资回报率是非常可观的。
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; ~- S% S5 D* q. u7 [! {日元贬值和开放，让日本吸引大量关注6 c2 E# U. Q/ Y4 l' N. L: X0 h. ^
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如此表态的，是日本Hana Real Estate驻香港的联合创始人Jason Lam，他还指出：“日本对海外人士来说，已不再只是旅游目的地，而是投资热土。”( y* P" n) d; Q' q- r
4 \/ M) b9 o! T) U* B* I还有一个现象耐人寻味：随着东京奥运会的召开，东京、包括周边城市的公寓价格已经超过了1990年日本资产膨胀泡沫时代，创下历史新高。但香港买家却认为应该追高，因为价格还有不小的上涨空间。
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. t5 l) C, Z/ D1 {6 {在香港买家看来，即便日本大城市公寓已经很贵，但相比于伦敦、纽约、香港来说，价格还是动辄便宜了三分之一到二分之一，可负担性更好。3 f, d ^% |& A; d" E; s! r
4 I, M4 Y' H) _, e! Q) J( W. E5 s仲量银行的一份数据则显示：“2022年，香港居民对日本房地产的询价，比去年猛增了70%，实际公寓销售额增长了30%。”
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: J% z( S' T0 D0 @8 A* W已经有一些顶尖豪宅，被香港买家买下" Z/ E9 A# }! u
, _. d9 K" l+ Q9 }8 b" b( y香港买家除了青睐日本的公寓，还有一些富裕的买家盯上了城市屋和独立屋。近期有很多上盘的豪宅被香港买家购入，比如一套价值17亿日元，约合1250万美元的三居室联排别墅、由隈研吾设计的靠近明治神宫的顶层公寓等等。
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在东京滨水芝浦区，有一些三居室的景观公寓，售价6400万日元起，同样吸引了大量香港买家的关注。
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' `! z" g; j3 S& ~/ a8 o9 N3 V0 L有些买家认为东京的操作空间已经不大，因此将目光转向了大阪、京都、福冈，还有一些香港买家则在北海道购买度假屋、度假村，用来经营滑雪和温泉。5 I: l& ^. |* J+ d. q3 ^) ^
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如前文所说，无论是购买什么样的房子，这些香港买家在日本买房的主要目的都是出租、经营，而不是长住。在他们看来，温哥华这类城市是居住型的，而东京大阪们则是投资型的。
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香港买家：钱与其放银行，不如在日本投资( z3 i, c- ^. M0 ~ x
% B) @' T- M, L, J5 l" T; o30多岁的香港银行员工Grace Lau分享了自己的经历：2021年在福冈购买了两套公寓后，她惊讶地发现日元暴跌后，再买一套房的话，实际价格比之前还要低20%！; k( q# C5 Q% q1 e# g, R; a9 y
1 M- j, \% s( {$ g0 p! _4 q于是，虽然手头资金已不宽裕，但她在2022年6月又以30万港元的价格购买了一套200平方英尺的工作室，如果日元持续下跌，不排除再买一套小户型。
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$ _5 g3 G6 K4 Y0 J+ c; O' c' ]# U; GGrace表示：“如果把钱放在银行，没有任何好处，但在日本购买这种小户型，每年5%以上的收益是毫无压力的。”2 r+ f( G! L; D ?4 Z' w5 c
- S/ o- q" w' V Y9 _9 |40岁的香港某餐厅老板Sam Wu则认为：“与香港相比，日本的房地产市场更加平稳。”2022年初，Sam和妻子在大阪标志性购物区心斋桥附近，以400万港元买下了一家餐厅，运营良好。
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: b. L% ~: U) G) c! WSam表示，日本买商铺的收益率可以超过6%，在香港则不到3%，在一些北美城市回报率虽然也比较高，但有个问题不得不谈：距离。
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当防疫措施放开后，从香港到日本单程飞机不过3个小时左右，而飞北美城市动辄要13、15个小时，注定无法经常往返两地，照看生意。很多香港买家赞同这一点，在一个离自己家近、且回报率高的地方投资，何乐不为？! `! A) H% k0 m9 L5 W1 [7 `, j# k
1 f9 Y* Z& j0 B0 p, }也有香港买家相对谨慎，认为投资日本房地产是存在风险的，比如当地人口流出大于流入，以及建筑物贬值速度比较快。5 q: e4 [% K' C8 X- L* c& _5 q8 r
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5 C; b9 I) `- r5 d7 F, c+ W8 s" g0 G3 {- C# |三井住友信托研究所研究员Shun Ogishima就提醒香港投资者，包括其他海外投资者：“如果你没有在日本生活过，甚至没有来过日本，那么你不一定能把控未来趋势。”6 O+ N* d! O8 Q4 |* ]7 q
; ?/ J+ {0 D5 M6 C* Y4 J话虽如此，但香港投资者们普遍想利用低利率和低汇率来做短线投资，那么就算不了解日本，也不用担心出手的时机。% i/ w" O& I* E1 a: A v3 r+ q
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