# _+ F, _* x4 Q2 p
百事牛评：更大的坑在前面等着
2 P+ f. t% E2 J* H: j
7 K3 k; c( D3 {5 c4 T- g0 _& V经过两年下滑后，澳大利亚房价开始触底反弹，近几个月复苏力度很大，买家纷纷涌入市场。
" _* V/ Z5 q* `0 O- i4 r- i; @& l8 G* e! c8 j: X
今年8月，澳大利亚房价涨幅达到近两年半最高。当地时间9月2日，房地产数据分析公司CoreLogic公布统计数据显示，8月澳大利亚房屋价格上涨0.8％，为2017年4月以来最大单月涨幅。3 Q/ J' B+ `5 ~$ W1 m
0 R/ _& S# U& B* O: Q! r8 ^, F- J# B
受四大因素推动
# N! n' C7 M& A+ m5 d1 n, J
! _( h2 z' E m8 c# Y与2017年巅峰期相比，悉尼的房价已经下跌了14.5%，墨尔本的房价下跌了10.9%。9 P/ \) H' E! Y& V& ?* p
( z# r3 n' |7 F6 j# x$ v: Y
不过从6月开始，这两个澳大利亚最大城市的房价一改过去两年的下跌趋势，到目前为止持续复苏。
9 Z" z7 V5 f3 g" O, K1 e7 [2 X; x8 U6 \; \
8月2日，悉尼郊区莱德一套四居室的拍卖吸引了大约100人参加。激烈的竞标一度喊出高于底价22.6万澳元的价格。这套房产最终以近150万澳元（100万美元）的价格出售。这是澳大利亚房地产市场最鼎盛时期才会出现的状况。悉尼房价在2012年至2017年中期上涨了75％。而在6个月前，找一个竞标者都很困难。( Y6 J+ K) \4 i* X/ v# m" @# S3 k
7 ~3 `1 H- Z+ u
+ k& a6 {2 ~- v* R
4 G- C i. j% ?3 G/ V4 m+ W代理这笔交易的房地产经纪人Phil Allison说：“现在有更多的人开始担心房价会在未来6到12个月内上升，所以他们准备现在入手。”
]$ v/ t- Q/ f% |2 e$ S1 ~) Z) @& F4 N
悉尼和墨尔本目前领先房价上涨走势：悉尼房价在8月上涨1.6％，而墨尔本上涨1.4％。不过，珀斯以及达尔文房屋价格仍在下降。
) L( l8 F% W% i9 J, ^$ q
5 ?; \8 D' S7 C8 V8 }澳大利亚经济近期陷入低迷，房地产市场逆势上扬成为为数不多的“亮点”之一。有分析称，四大因素重新点燃此轮澳大利亚房地产市场：6 p+ Z- Y+ |; D& {+ {- ^
6 t9 y7 ]4 M5 @
首先，澳大利亚央行连续两次降息推动抵押贷款利率创下历史新低；0 ~+ ^- V+ Z: q/ d6 `, g$ j
# p7 F) H, u) ^' _ E; q5 d
第二，澳大利亚政府最近推出了减税政策；; Y2 K8 c: G# j: }
3 m% ?0 I4 J' \" @% f" e第三，监管机构放松抵押贷款压力测试；
/ ^& S8 @' L A P' F3 `8 F* V$ f
此外，澳大利亚总理斯科特·莫里森政府在5月奇迹般获胜。此前外界担忧，如果反对派工党获胜，其推行的负扣税改革将导致房价进一步下跌。
c& A- T5 X8 `9 i$ e
3 b! g4 j0 F7 e6 {$ PCoreLogic研究总监Tim Lawless表示，此轮反弹可能会转变为“V形”复苏。而就在上个月，他还表示，“没有任何迹象”显示会出现如此迅速的转变。$ Z; k Q; V/ \
$ d/ z3 o7 R& q+ \
8月初，汇丰控股有限公司（HSBC Holdings Plc）驻澳大利亚首席经济学家保罗?布洛克瑟姆（Paul Bloxham）表示，“我们认为未来几个季度，房价将以个位数的速度上涨，这由低利率和宽松审慎制度等因素综合推动的。”
6 }8 C, m$ O4 V1 l5 G5 l
5 e5 Y5 _' I7 q2 [. I1 L澳大利亚最大的房屋贷款银行澳大利亚联邦银行（Commonwealth Bank of Australia）也表示，房地产市场已经走到了“拐角处”。8月7日，该行首席执行官马特科姆表示，“我们认为房地产市场开始趋于稳定，并可能从目前开始企稳走高”。+ q) f6 C$ D# S9 _/ }. m1 Y
6 P0 Q. b# j, ^! c
西太平洋银行（Westpac）经济学家马修?哈桑（Matthew Hassan）表示，该行的月度调查显示，悉尼的价格调整“现已明显结束”，8月份增长1.3％。
3 M3 | ?! L8 ?% U8 L, e q7 E- I) h( L
SQM Research董事总经理路易斯·克里斯托弗也充满信心，甚至认为明年两大城市房价可能会出现两位数的增长，因为信贷变得更容易获得，市场也有更大的供应量。. b6 E# e6 g6 H! `
/ D) X# e$ c2 H% {3 c9 ?不过，房价反弹对每个人来说都不是好消息。CoreLogic的统计显示，尽管经历了两年的低迷，悉尼仍然是世界上最昂贵的房地产市场之一，房价中位数为864993澳元。即使是现在，房屋价值也只是回到2015年初的水平。
`2 Q3 R$ [+ W5 T( E' j- y3 f/ A: r8 Q. y2 q* g. w2 T
仅是昙花一现？
, x$ n4 h$ |" A# k- H
1 g- m4 w S6 }5 J! h/ r并非所有人都相信澳大利亚房地产市场已经触底。澳大利亚马上迎来春季销售季，这将为市场带来更多供应量，并在一定程度上考验此轮房地产复苏的前景。. O5 Y% |! h5 }" z5 c
7 R) w! g% e8 W/ I
一些持怀疑态度的人警告称，此轮反弹仅是昙花一现。他们认为，房产价格上涨是宽松信贷所致。目前，澳大利亚实体经济太弱，房产价格仍可能至少下跌10％。# A0 p7 D1 \ m
9 V' V1 s7 b; P" X. R4 t# C# H本周三，澳大利亚将公布第二季度GDP，可能显示经济同比增速降至10年来最低。经济学家们已经下调对澳大利亚第二季度经济的增长预测，瑞银更是以“令人难以置信的颓势”来形容。4 i+ P3 ]+ N7 F \4 A
8 W* n- D* t( T. A# G) ~7 a# F这样的经济弱势同样反映了建筑部门的萎靡。
7 D4 ^4 Z6 j& \" N
$ P$ Q5 X0 o9 y; d9 V+ t, p上周公布的数据显示，澳大利亚建筑业的衰退状况进一步加剧，澳洲工业集团(AIG)公布的数据显示，澳大利亚7月AIG建筑业表现指数下跌了3.9点，至39.1点，录得六年以来的最低水平。如果该指数低于50点，则意味着建筑业活动正在减少。( U3 W( A1 X5 W9 Q3 L$ t
6 b! P7 T9 W# \; u3 L
8月初，活跃于悉尼和黄金海岸市场的大型公寓楼建筑商拉兰集团（Ralan Group）因公寓价格低迷、租金下滑和销售艰难而破产。留下了至少5亿澳元的债务，数以百计的买家被告知，他们在此前支付的楼花订金有可能打了水漂。
* ^+ u5 a5 r. M/ x' ~0 f/ a$ o6 ^, E4 H _4 q" q- n* o1 @- X
一些房地产市场分析师表示，建筑业的放缓在一定程度上解决了供应过剩的问题，这将带动房地产价格上涨。+ |& B* r: Q3 ?. D% X' H0 o
; p1 \& `: F5 R4 \: }悉尼房产中介Pete Wargent建议目前买入，“因为我们正处在低利率环境中”。本周二，澳大利亚央行将公布利率决议，市场预期该央行在6月和7月降息后将按兵不动，维持在1%的利率不变，同时为进一步放松货币政策敞开大门。利率期货暗示，澳大利亚央行在10月降息25个基点的可能性有70%。墨尔本Nucleus Wealth的Damien Klassen担心政策制定者似乎有意通过鼓励更多人借钱和买房来支撑本国经济。9 O. b6 u' b, H: K+ d- E
1 M* {9 E4 s, |0 M. o
数字金融分析公司（Digital Finance Analytics）创始人马丁?诺斯（Martin North）预计，未来几个月，澳大利亚房产价格会小幅上涨，但随着更多房屋推向市场，价格将再次开始下降。6 V# f; c8 o) w
3 r' I" R# G3 f+ \; _: a“悉尼和墨尔本市中心区的房价看起来更加强劲，因为供应量减少，买家数量增多。不过如果细化区域分析，那将完全不是一回事。”他说，在过去的12个月里，悉尼郊区Ryde地区的单价下跌了30％。& H# M( W: ~( u8 ~4 G
, b: w9 I* O9 P2 |! M
5 ~9 `: R% ]- H; k# I7 c# g/ H! W
; | |. i! V- x- }2 p9 Z' S澳大利亚失业率上升和工资增长停滞可能拉低地产价格。除此之外，全球经济衰退的前景将使局势更加恶化。
2 [$ Z# L4 \( b0 D! s+ c$ ]1 z' o0 V' ?" w" r4 D9 g" _
诺斯预计，在没有出现国际危机的情况下，未来几年，澳大利亚房产价格将比目前低10％左右，如果遇到危机，降幅可能将达到20％或更多。
+ z; L* l6 o$ J3 d% W9 y$ V4 x" `: ]
: D& ^& n) |) F* p3 M" J |
