《香港经济日报》空置税草拟法案已大致完成，准备下月提交立法会讨论。. d3 @& J$ ^; K ]2 ^+ j- q7 o
. `0 H2 I9 J- D' B. S1 Y* I
自去年6月香港特区政府提出一手楼空置税后，香港楼市逐步进入下行通道。在业内看来，还未正式征收的空置税对楼市已起到一定的威慑作用。内地虽然对此呼声较高，但由于空置率标准难以界定，房地产税正加快推进，所以暂无跟进可能。( E/ Z& A+ @ T+ ]
+ n4 M; f, c9 \( ]3 m
港版空置税直指“捂盘惜售”# N1 w0 x- H7 B/ b# z" R7 [' f
7 S9 Q, I7 e5 Z去年5月出席立法会时，香港特区行政长官林郑月娥就大批开发商捂盘惜售，“现在楼房单位极度短缺，所有房屋都要用来住，而不是囤积或用来炒卖”。
* t7 I# e- P$ e: { w
8 _( e- D: G0 \去年6月28日，港版空置税出台，对空置6个月以上、并未作居住或出租用途的一手私人住宅单位征收“额外差饷”，相当于该单位应课差饷租值的200%，即相当于两年租金，且大约相等于房价的5%。7 \$ m, \/ U/ U4 N
& ]& x X, V: g6 N而当时的大背景，正是香港房价持续高涨。从2016年初开始，香港房价连涨25个月，涨幅高达38.5%，并连续18个月刷新最高纪录。
" n- b6 \+ P7 x9 |; g+ o0 ^! O, a: J: A% d6 f
/ n1 a5 M7 `- ]2 X
需要指出的是，香港当前的房屋空置率并不高，当地私人住宅的空置率已由2012年年底的4.3%下跌至2017年年底的3.7%。& |, D& W8 `2 K
% }5 f2 n4 v8 f! E. @: d8 p% e% n: l, @ X- X
不过，该空置税只面向一手楼，针对的是开发商捂盘惜售，与其他地区一二手房都征税的情况还不太一样。. n8 E* [" n Q/ d& \
7 D- ~8 d. I+ K7 _ j: |中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁认为，香港征收空置税还是有必要的，因为香港的土地供应不足，开发商为了保证房价上涨，“捂盘惜售”较多，加剧市场供不应求，导致香港房价一直居高不下。如今粤港澳大湾区启动，香港若不在房地产行业进行主动监管，极高的房价很有可能会拖累香港发展。
: Z' \3 g0 u0 K5 V; L/ K* N/ ]
他续称，现在通过征收一手空置税，挤压开发商手中的楼盘，让新房尽快出售，进而平抑房价，确保粤港澳大湾区的政策效应可以达到实际效果。4 J" ~3 r5 o! e. w* [$ C
* H0 y( d: A: Z: x2 S9 `3 u
资深地产研究人士李宇嘉认为，香港本身是自由港，航运和贸易金融等支柱产业税收较轻，唯独房地产税收较重。若不对房地产征收重税，资产泡沫会加重；再者,香港不会增加太多土地供应，且香港开发商运营模式多是囤地，然后缓慢开发，这对供应是不利的。所以，出台空置税也是希望能将已有的土地尽快投放出来，增加楼市供应。' ?9 e- o/ j8 Y) h) c7 ~
M+ |& D4 C2 T/ T, M) X# a
空置税的威慑
" c" s6 m, d3 m, V6 Q$ H& R3 q) b- i3 d# N
《华尔街见闻》此前提及，香港连续8年成为全球最难负担楼价的地区，楼价与收入比率由2016年的18.1倍进一步恶化至2018年的19.4倍，数字为历来最高，香港人不吃不喝近20年才能买得起一个住宅单位。
! y- }3 Y5 Q, \3 b! H, ] P$ j& e# U5 A9 q" Z' d7 p
而空置税的出台对市场“威慑作用非常明显”。
1 @8 {4 Y$ u6 s! B2 C4 s. K
6 J# l0 a! B. a据香港差饷物业估价署公布的数据，自2018年7月香港房地产市场进入调整以来，截至12月香港楼价已连续下跌5个月，累计跌幅超过9%。其中，12月香港住宅销售量仅有2060套，相较于6月份高峰期的6713套，下降了69.3%。( h4 J8 G( T2 F5 `& _
: @8 Q" {$ j! A" K$ O进入2019年，香港楼市明显企稳，今年前两个月一手楼和二手楼成交渐趋活跃。根据美联物业的数据，今年1月香港新盘销售逾1900套，2月新盘销售约800套。0 [- ?* H- W1 U3 t) T
- n8 ~$ l, T2 @) S9 C0 Q
+ x# W) h) `( d7 g- f
4 h) a9 W% L8 d, `) W) Y图片来源：摄图网* e0 M7 n# }6 h. S8 t/ L& `9 O
# R9 N# H6 c9 o, v
在宋丁看来，香港楼市去年已经出现波动，空置税显然有一定影响，但更多的是多种因素综合效应。“过去香港房价一直在涨，积累了一定风险，也有一定的下行压力。今年香港楼市趋稳，有小幅下降空间，但不会出现大幅波动。”& w) ]4 }# h! ` b1 s
) p6 A+ O5 e. X
/ j: B, y6 Z3 H2 F' u! D
: k! V. l, J }0 A8 v. e5 J8 x
不过，今年1月11日，李嘉诚曾表示：“今年香港楼市波动会更厉害，买楼要量力而行。”- k) S9 w( D" D
$ [1 a! T: p6 d- o5 I' x- f会德丰主席兼常务董事吴宗权对于香港楼市同样保持着审慎的态度，直言“今年这个市场不容易看”。$ }1 S( d) r1 Z. q
+ G4 p2 S2 f! [$ J7 r! T7 d
业内看来，2018年至今，全球贸易摩擦带来的宏观环境变差、美联储加息带来的超低息环境结束，以及空置税等政策收紧因素，香港房地产市场面临下行压力。
* v, h2 G Y% `) A
' U* `7 k0 ?( C, M7 B# J内地呼声高但暂无跟进可能+ m) Y7 K- ^3 R1 o6 a9 \4 r* {
_, F9 a) M5 y4 L% d' ?) [' i香港空置税即将提交立法，内地是否会跟进？
: b# z8 r5 S8 S" c! l
c; G$ S9 ]; D; ~! O' {( ?业内称，空置税之所以迟迟未列入改革议程，主要原因在于技术层面：住房空置率不好统计。首先，空置多久算是空置，缺乏统一标准；其次，依靠水电煤气表数进行监管，在智能电器日益发达的年代，很容易被规避。) M( E9 \& I! E! O1 g
2 D Z5 B t0 `( u
用中央财经大学教授郭田勇的话说，由于没有统一的标准，界定空置率在技术层面上存在难度。空置税的出台需要做好前期论证工作，如果相应的标准得到界定，适时推出空置税也并无不可，这对房屋回归自身的商品和居住属性很有帮助。1 U; ~- H$ ]0 K' D8 `4 p0 g* [
7 I# Z$ x: K$ z$ f“其实内地对空置税的呼声很高。”李宇嘉称：“内地只有交易环节的税收，房屋空置成本很低，再加上租金回报率很低，空置的房子很多。从这个角度来讲，征收空置税是必要的，而且若征收空置税，这些房子必须投入租赁市场，增加市场供应。”
4 p, y0 i9 z& \( B$ L7 l9 k Z) r9 s
* c1 l: t# i6 Z
$ o% o9 q- K/ G& y
; T8 p. r$ B7 A2 \' }图片来源：摄图网
# X0 Q: d9 h6 z! r Q) L l& }$ _$ x b& k. C; k
但是多年来，内地官方在住房空置率如何界定方面一直是空白，也没有发布过官方数据。
. p S: d( U0 l4 h' z3 X- r( _2 D/ F( f9 D5 {
住建部原副部长仇保兴曾公开表示，我国房屋空置率比较高，不同城市空置率是不一样的，像鄂尔多斯空置率是70%，北京空置率在百分之十几到二十。而从国际上看，一般征收空置税的国家空置率接近5%。
5 H0 l/ W* Y0 e
4 ]; p5 A" q$ h8 ~7 a' n西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布的《2017中国城镇住房空置分析》报告显示，中国家庭住房自有率超八成，城镇地区住房空置率21.4%，二三线城市空置情况更严峻，其中蕴藏的风险不容忽视。2011年、2013年、2015年和2017年我国城镇地区住房空置率分别为18.4%、19.5%、20.6%和21.4%。2017年全国城镇地区有6500万套空置住房。
& P1 p: \ N* \/ O* y! z4 O+ Z- U$ r9 m- a0 D
按照国际常见标准，空置率10%以下为较合理区，房屋供求基本平衡；10%～20%之间为危险区间；20%以上为房屋库存严重积压。; E, ^& q7 @0 e) t
) `) |/ h% ^* z1 B# S% r, o李宇嘉提醒道，内地征收空置税是必要的，但较难实施。首先，没有办法统计空置房，这是很基础的东西。其次，如何界定6个月以上的空置房，这在香港比较容易，但在内地特别难。9 D$ ]1 H4 @& W' }
1 E: X) V, g+ F) i9 m i
4 u9 h, P; ~. Y0 |1 A
3 x, T3 T+ U( S8 q/ O“内地暂不会征收空置税，全国两会正在讨论房地产税的推进，就不需要同时开征两项重头税，香港征收空置税主要是针对开发商的。”宋丁认为。% b: Q% A P$ O9 d
) u; V1 z* f+ j3 `
|
