德国超一半的家庭更爱租房不买房子

大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。
3 Z( W1 _  i5 k) j( M, y
9 n5 M% b# x6 ^* }; L3 S2 o大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。
4 \7 {; \" z- p4 B- N1 {1 S& q/ E

- q  q$ G2 g  n! o更有曲高和寡者，在西班牙与爱尔兰，有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢？


" {; ~$ e' ~$ E. s
德国的住房拥有率多年来倒数

7 D2 c6 ]  x6 d5 n  t6 s事实令人大跌眼镜！根据2013年的数据，只有43%的德国家庭，拥有自己的房产。德国人不爱买房，更不爱炒房，已经成了不争的事实。

- Y) R, A& F0 G  `/ }, D+ D

! _. W5 |3 h  A" X, z许多观众会问：2017年，柏林房价涨幅不是全球第一么？那怎么能说德国人不爱炒房呢？
5 f: _0 @4 l8 s3 Q! [, v0 K


4 Y0 }/ a8 G) @1 v4 O5 @# o仔细分析后，我们很容易地发现：
: P% W8 [: k8 ~
( `' o" s9 @, V7 ?

# N( c$ H$ Z2 M2 Y6 i有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区，更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外，国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的，应当是欧盟买家占57%。
' P# B" a; }' @. D5 J
) y, a  i( [$ F$ @6 [; ^! g
$ p+ T# y. ^. i0 P/ s
可见德国本土的楼盘，是涌入的资本洪流炒热的，而非德国本土人。很少有人注意到，即使楼市被连年炒热，柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。
7 x. D% C3 O' k' G8 f
01

7 [- V3 }, Y2 o7 t6 y8 L" |德国人买不起房？

- v0 ]. q9 b# {6 H4 J号称“欧盟发动机”的德国，收入高，税收低，而且就业率稳居欧洲前三。（按照2017年年底的数据，失业率为3.6%，排欧洲倒数第二）



更何况，均价25万欧元的境内房产均值，对比上超过2万欧元的居民可支配收入，可谓公允合理。
5 P6 d  p. L9 T& q9 [6 p, D


8 ^% i) D1 L8 F* H! h
/ S7 C" V; q( }/ o% ^" D  j+ r8 O8 Z
由此可见，要说德国人买不起房，那无论如何是说不通的。



' Y7 D; a; Z6 C6 [8 s+ V/ U- C没必要买房？
5 h1 ~6 Q) s8 k7 `. m
: ]( U# _% _6 d" j1 V
, H' f) d/ B# q* K3 H7 p
! |' D7 m' }: o& [* K纵观现代史，日耳曼民族不像吉普赛流民，人口流动趋势不明显。


: h/ C) v2 }. `7 Y, x+ m2 n
( h* e% u& s& C% A! {1 u, F相比之下，酷爱搬家的美国人，自有房产比例竟然远高于德国人。（美国人一生平均搬家多次，《美国社会与文化》中的数据为15次，也有中文媒体称是11次）

" R4 Z) o' X8 _. @6 g  U



美国人搬家
  y. Z% x" o: @1 O8 K


  ]# p" o/ y: ^( ]8 ~; J) |: u第二次世界大战中，20%的德国民居被摧毁（不可修复性），另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之，不同程度受损的住宅超过35%。

8 ^6 o5 Y5 `! F7 Y

" ]4 H! U5 r( d4 {( E受到重创的不仅是房屋，还有德国的经济。在纳粹独裁统治下，大量中小型企业已经破产，民营经济千疮百孔。想要重建基础设施，必须依托于政府投资。
  j0 Z! h" [# _% \) A
- a  N. d6 E5 C
( M( s7 t) H- F9 a
: u4 e2 N6 r. p/ v5 |" r8 h西德建立于1949年，随后官方立即推出《住宅法》（housing law），旨在建设足够的住宅供国民租用。
7 h0 o/ p$ G; K; U  s7 X
6 h3 G  a: Y1 H6 o& b, `
& q2 O- t, O. z" _9 v3 \
2 M+ Z8 k" r/ X2 X背靠着有利政策，民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年，便缓解了居民住房的问题。1962年时，住房缺口已下降到了60万个单位。
. `1 {0 g4 z3 v2 c, r' z. l

( e" S( A! P2 l" l2 J  i, t$ N
: `: d, r8 ]$ f) r为了防止货币崩溃，西德采用了紧缩的手段，导致大量德国人无法申请房贷。自然，新建住宅主要是供出租用的，而且是非营利性出租。

- Z! _" f# R3 _. o' W+ T2 t  {& P9 l02
" D4 c8 ~  w' u! m4 q' }. r
英德差异
; ~( A: M2 _: ~8 V
, Q( D* T. T2 w* r% p8 _值得注意的是，在二战中，不只是德国的建筑物受到重创，英国的情况也不容乐观。奇怪的是，战后购房的英国人，远远高于德国人。似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。
, T5 w( c( W1 v4 }7 u1 W1 j( b
7 D" g  l# Y; p8 u) D- @

1 z" N) W7 N9 t- S6 J- j

西德和英国租房率比较
2 d; |$ w# o, S/ Z
; W% p) A+ D, R3 V, c& f从图表中很容易观察到：起初，租房的英国人比例，比德国还高接近10%。但随后，英国租客比例不断下降，直到贴近西方世界平均水平。
0 `! W, w+ c. v3 A5 }
/ V5 x' |8 T5 N, J
8 p- X9 z  l  }' D; ^
4 N6 J: m, P5 w  s, V而德国租客比例，却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化，国民经济腾飞后，这一比例仍然没有明显下降。

03
* V1 ^8 A9 w, S, n" D7 j
英国分流原因
' M; K. E+ L) I
英德两国，都建设了公共房屋，供无家可归者租住。

1 I" A! H7 q$ q

7 z0 H' N6 m- i/ G. m
6 [3 H% W! W7 `- V6 o6 U' X( ~
, {( ]$ _2 \5 |7 W英国对公共房屋开发商，征收严格的税赋，并设置建筑成本上限。在这些限制下，房屋质量受到了影响。
1 q# {1 Q  I) _0 X
+ h# w, E" ^  K
; H6 |# G0 W. u; g$ g/ g
  \" [; J& e) h4 |随着时间的推移，英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显，以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人，都搬出公共租房，寻求居住条件更好的私人出租房。
7 ^+ s2 ~: B  I5 o% l9 [


$ R. ^# S# u1 u* x( l  ?/ z

7 y. `) ^: n0 o) H英式住房

遗憾的是，英国政府对私人出租房的严厉监管，延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用，并进一步导致房屋质量下降。
' Z8 T! o+ k  o. g

1 f9 s. ^) ?; \8 D
( w- D0 r2 C/ f很显然，当经济复苏，多数国民再次拥有支付能力时，他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋，搬进了属于自己的新家。
; x' e% H7 F5 r+ h1 p  c- z. E, c
04

为何德国人愿意租房

" ~& j8 i5 S$ M8 {9 B①平稳的租赁市场
7 S( r  A5 I4 y. w5 K+ }

$ @9 T# Z  k, d
一般来说，政府只会对某些地区进行租务管制。比如，美国的八个大都会中，曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反，其租管范围涵盖境内所有住宅。
. ?+ h; k7 a* R9 Z1 B/ g7 m
+ ]2 s" U  f  O, H& X% i; t9 [
3 o4 f+ Z+ r! o2 O3 L9 B5 P4 |
——租金管制
9 w& J; \& e- e( x# S
0 ]" C: r1 G- q5 M/ t+ ~' v* ^在德国，租金是按照行情衡量的，必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金，租客可以向法庭申请缓解措施（例如减租）。

7 X9 }% \6 C; B8 N7 O' P- N

8 _, S2 V- j0 w: e% ^此外，德国联邦政府规定，每三年租金增幅不得超过20%，一些地方政府规定三年增幅不得超过15%（例如巴伐利亚州和柏林州）。

/ e2 J' t# b7 _: n4 Q& l
( J1 j9 I6 R& k* `/ M
4 I0 @5 H# W, Z4 t  [* o% h——租住权保障

, F6 y% n0 U& Y+ p《债法》规定，所有长于1年的租约为永久租约，即使是口头租约也是如此。（说实话，这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后，业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么？）

+ K1 X: S  W5 b9 k9 C: }
# s+ M$ ?+ ]- A8 A5 Q5 c# v
# {: T) v& I0 }0 N在某些特定情况下，业主才可以签订有时限的租约。比如，房屋日后会被收回，供业主家人居住。再比如，业主希望大规模维修。

0 D% s+ g: Z9 r, B% ^


" b4 H% V2 c( c8 X6 a
业主必须提供合理理由，才能停止租赁，包括：租客严重违反合约内容；或者么，如果继续租赁，会让业主蒙受巨大损失。


4 f. b/ v# U3 R4 g1 _6 j
' ~! A4 y  _2 w在支持租管的人士看来，德国的租管机制是全球最成功的。另外，《2013年联合国人权委员会特别报告》认为，德国的租管机制为租客提供了高度的保障权，并确保私人租房投资仍能带来利益。

4 V% a+ W3 J2 C4 X


- l: w% N% k1 Z: ?1 s
德国法规对租客利益的保障，极具吸引力。永久租房和购买房产之间，没有太大区别，这是德国人甘愿租房的原因。

. x% C, y% j6 u2 }2 p
8 Q9 a+ i8 J% D  g: }4 D* m& E; M
0 C) k0 f) ]$ l8 l5 w②对借贷的理解

1 m: R$ j1 ^3 B& |) p) f国内媒体曾持有这样的观点：德国人被犹太人的高利贷搞怕了，所以极其厌恶债务的概念。
( @# R/ u/ _) }5 E
' j1 [4 V5 @2 M
$ ^* f) w. i- F& D
事实上，这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷，以至于信用卡使用频率，不足英法的一半。从另一个角度来看，德国的居民储备水平相当之高，总量常年位居欧洲第一。

4 V/ H0 K8 z* y; _! ?+ a4 H7 ^" S/ \3 R
" j2 c- a) ~: L! G& b9 V3 w
+ b. T8 C8 r6 \& g( L& M$ i. M从历史的角度来看，德国只用了30年，走完了英法百年工业化的道路。期间，资本主义疯狂扩张，导致高利贷横行，不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半，导致国民收入不堪入目。

8 n. ~( }' e# ?) C

希特勒入主政府十年内，大刀阔斧地改革，以违反社会契约的方式进行债务缩减，使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务，保障民生，是支持希特勒上台的民意所在。


6 a: S3 [1 g- g, m
, l! ?4 V/ t/ w' x如今，德国的债务规模，低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的，而非企业债和个人债。由此可见，德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房，也喜欢全款付清，否则更偏向于租房住。
2 n! ~, _: h1 G5 |% |
  u# J8 q: G$ G8 u笔者曾经提到过：


% ?& I% d/ F# n# Z. V/ X2 K
! K# }# n3 H9 W一个社会的财富增长，最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了，那又有多少资源能支持科技的进步呢？


7 ^  X5 y, I9 {  X' j
德国新建房屋数量逐年下降

& a5 Y8 [! h! q( @2 A二战后，德国和日本的经济崛起，背靠着全民投资工业和科技。广场协议后，日本开始“玩虚的”，经济也从此一蹶不振，给我们以警示。

/ i7 O; ^8 x. `) j9 r6 O6 x$ _

谢谢分享！