大部分西方发达国家中,约有70%的家庭拥有自己的房产,加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里,只有德国人不积极于购房。" A% Y1 d' G* v) j$ u! v
. v6 V% G x: R6 M j# V/ B大部分西方发达国家中,约有70%的家庭拥有自己的房产,加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。
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更有曲高和寡者,在西班牙与爱尔兰,有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢?
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% T: E* P. w8 S德国的住房拥有率多年来倒数; k' J# j# M, w9 H( F' X
% q2 j* \) } J事实令人大跌眼镜!根据2013年的数据,只有43%的德国家庭,拥有自己的房产。德国人不爱买房,更不爱炒房,已经成了不争的事实。
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3 {5 S3 r9 T0 l# {3 _9 l- B许多观众会问:2017年,柏林房价涨幅不是全球第一么?那怎么能说德国人不爱炒房呢?6 {' _- P- V3 y# E" E2 l! A; B: _
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) a, ?5 J w- `; K仔细分析后,我们很容易地发现:
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3 U) K6 s7 |: E有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区,更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外,国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的,应当是欧盟买家占57%。
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! z- p1 M% K" r# t6 r/ x' w9 X: u可见德国本土的楼盘,是涌入的资本洪流炒热的,而非德国本土人。很少有人注意到,即使楼市被连年炒热,柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。
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/ \1 B n2 u; |0 K德国人买不起房?
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7 L7 I! M7 Q, A( M( K2 N, `# ?号称“欧盟发动机”的德国,收入高,税收低,而且就业率稳居欧洲前三。(按照2017年年底的数据,失业率为3.6%,排欧洲倒数第二); y9 a. R5 Q! U2 L8 K8 p7 g, g
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$ R8 W5 H: K! \# U2 s# d5 j更何况,均价25万欧元的境内房产均值,对比上超过2万欧元的居民可支配收入,可谓公允合理。
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由此可见,要说德国人买不起房,那无论如何是说不通的。
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没必要买房?6 T1 D" n4 O; y2 o9 e) k
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纵观现代史,日耳曼民族不像吉普赛流民,人口流动趋势不明显。; ?, a0 x8 [! n
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3 [# a' r7 G0 u- K, e) E- R相比之下,酷爱搬家的美国人,自有房产比例竟然远高于德国人。(美国人一生平均搬家多次,《美国社会与文化》中的数据为15次,也有中文媒体称是11次)0 X1 o+ W4 p- s. k6 y8 ]: V
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3 Z2 a/ z" _# r9 F ] j* b美国人搬家
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第二次世界大战中,20%的德国民居被摧毁(不可修复性),另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之,不同程度受损的住宅超过35%。. ~* h1 D9 A6 m4 s# J0 |
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) I5 X8 `" I+ q, D0 z5 @+ }受到重创的不仅是房屋,还有德国的经济。在纳粹独裁统治下,大量中小型企业已经破产,民营经济千疮百孔。想要重建基础设施,必须依托于政府投资。. P1 X- y2 S- r* D
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: d; A' n6 j$ f, I0 H2 h西德建立于1949年,随后官方立即推出《住宅法》(housing law),旨在建设足够的住宅供国民租用。
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/ \( B8 Z7 q6 ]& o+ G: s4 c背靠着有利政策,民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年,便缓解了居民住房的问题。1962年时,住房缺口已下降到了60万个单位。
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为了防止货币崩溃,西德采用了紧缩的手段,导致大量德国人无法申请房贷。自然,新建住宅主要是供出租用的,而且是非营利性出租。
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/ i# j6 W% [5 _& B8 R/ W, p英德差异# a( Y0 B5 f: ^) [# F* Q( x
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值得注意的是,在二战中,不只是德国的建筑物受到重创,英国的情况也不容乐观。奇怪的是,战后购房的英国人,远远高于德国人。似乎在半个多世纪里,只有德国人不积极于购房。
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+ U$ T* ~! k2 S0 K |西德和英国租房率比较, i% _, {; t% [$ ~4 s' l) Y( Q
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从图表中很容易观察到:起初,租房的英国人比例,比德国还高接近10%。但随后,英国租客比例不断下降,直到贴近西方世界平均水平。
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v- m3 B1 W3 D0 P. {) M而德国租客比例,却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化,国民经济腾飞后,这一比例仍然没有明显下降。1 M1 L/ D# {2 {5 w
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3 Q. {1 Z9 l$ v* U5 E7 V英国分流原因 @' W5 N; y7 V& X! I% E
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英德两国,都建设了公共房屋,供无家可归者租住。
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英国对公共房屋开发商,征收严格的税赋,并设置建筑成本上限。在这些限制下,房屋质量受到了影响。
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6 p6 d6 x! ~4 S& N# t: K. h随着时间的推移,英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显,以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人,都搬出公共租房,寻求居住条件更好的私人出租房。2 O& r8 Y. |/ G0 z7 C- I ?, P
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y D& W7 K1 Z0 _3 O1 v2 u( |英式住房
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" i4 S* ^- b) k- @1 w( ]% x% c遗憾的是,英国政府对私人出租房的严厉监管,延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用,并进一步导致房屋质量下降。8 l! n( J5 _6 |
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8 h9 q# g/ ~ j" {很显然,当经济复苏,多数国民再次拥有支付能力时,他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋,搬进了属于自己的新家。* }' s/ Z- z( `: E
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" l3 U! N8 K0 ?+ f" O为何德国人愿意租房
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①平稳的租赁市场
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一般来说,政府只会对某些地区进行租务管制。比如,美国的八个大都会中,曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反,其租管范围涵盖境内所有住宅。2 V8 b4 A! _5 ^8 y# Z( e0 @
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——租金管制
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4 G: _3 {) _# E: ^在德国,租金是按照行情衡量的,必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金,租客可以向法庭申请缓解措施(例如减租)。 p# e; O3 Z. S8 w# @2 `( }/ C" H
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此外,德国联邦政府规定,每三年租金增幅不得超过20%,一些地方政府规定三年增幅不得超过15%(例如巴伐利亚州和柏林州)。
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——租住权保障3 r* D: H! [7 ^! D, ?: ^
+ D& q8 u- ?! ]- {! k《债法》规定,所有长于1年的租约为永久租约,即使是口头租约也是如此。(说实话,这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后,业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么?)
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2 T9 w& d0 ^5 w. ?* y) Y. R6 [在某些特定情况下,业主才可以签订有时限的租约。比如,房屋日后会被收回,供业主家人居住。再比如,业主希望大规模维修。 M0 }- h& E. w8 g
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) w' e) K% H( [* O# j业主必须提供合理理由,才能停止租赁,包括:租客严重违反合约内容;或者么,如果继续租赁,会让业主蒙受巨大损失。6 z6 E& J. f, l( y. U8 z
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( K" ~" \! v' U |9 b/ t在支持租管的人士看来,德国的租管机制是全球最成功的。另外,《2013年联合国人权委员会特别报告》认为,德国的租管机制为租客提供了高度的保障权,并确保私人租房投资仍能带来利益。
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德国法规对租客利益的保障,极具吸引力。永久租房和购买房产之间,没有太大区别,这是德国人甘愿租房的原因。& P, U7 n i+ u' {% T
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②对借贷的理解
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国内媒体曾持有这样的观点:德国人被犹太人的高利贷搞怕了,所以极其厌恶债务的概念。
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事实上,这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷,以至于信用卡使用频率,不足英法的一半。从另一个角度来看,德国的居民储备水平相当之高,总量常年位居欧洲第一。
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; \+ Z) e! @4 | P O8 s5 D从历史的角度来看,德国只用了30年,走完了英法百年工业化的道路。期间,资本主义疯狂扩张,导致高利贷横行,不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半,导致国民收入不堪入目。; y5 @+ S) h+ U/ z: g, D+ b
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希特勒入主政府十年内,大刀阔斧地改革,以违反社会契约的方式进行债务缩减,使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务,保障民生,是支持希特勒上台的民意所在。' S i0 b- w+ p" r- a& ]# e' x
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如今,德国的债务规模,低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的,而非企业债和个人债。由此可见,德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房,也喜欢全款付清,否则更偏向于租房住。% `, d" Q6 g8 Q+ T0 D. s% t# O$ V$ s
0 \2 ?- \3 X& b- \* t8 {0 U笔者曾经提到过:
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一个社会的财富增长,最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了,那又有多少资源能支持科技的进步呢?
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德国新建房屋数量逐年下降1 m9 h/ N- N; S# C
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二战后,德国和日本的经济崛起,背靠着全民投资工业和科技。广场协议后,日本开始“玩虚的”,经济也从此一蹶不振,给我们以警示。- ^. O; `, ?' L; [
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