12月18日晚，山东菏泽宣布取消限售。瞬间，一石激起千层浪。5 V2 N! f+ \" f/ ~0 n7 J) ?
" v1 {9 s/ `3 C% i( j$ l( d( Y中介们的新一轮狂欢又开始了！ n% F1 r4 y- ]$ G0 j6 s( f
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对此，有人又重新搬出了14、15年的经验：. \! k& w7 r8 V% w1 ~
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2014年，由广西南宁牵头，率先打响解除限购第一枪，随后，更多的城市加入到松绑的阵营，2015年，房价开启新一轮疯涨......: M; Z9 s6 S3 f9 A4 S
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“看看，如今菏泽取消限售了，接下来，就会有更多的城市效仿，一旦全面放开，楼市新一轮行情很快就来了”!
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5 r; g: y- a( H& X) t+ s- n新一轮行情来没来我不知道，但我知道的是，给智商充值的机会来了...
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首先，关注时事的朋友想必都非常清楚，官媒曾多次在不同场合暗示过，我们现在所面临的情况，跟历史上任何时期都不一样；12月18日刚刚结束的“庆祝改革开放40周年”大会，领导的讲话也传递了重要信号——中国经济走老路的概率非常低。+ w1 S- p+ P2 `" f, ^6 J7 |7 q. C
7 a" ?2 v: v& f6 f4 c既然如此，还拿过去的经验来类比现在，就是“刻舟求剑”！
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- q, p- @6 e( D, a) j" n5 w4 ]其次，就算你要套用过往的经验，也请弄清楚了：14、15年那时候取消的是限购，现在只是限售而已，一字之差，达到的效果却差之千里。9 h2 a* ]& r' h9 Y
, [ |4 R& |9 G& f而且，那时候有大水漫灌、降准降息、限购限贷放松、涨价去库存的同步配合，现在呢，这些都会放开吗？其他的先不说，就单单“限贷”这事儿，放松的可能性都不大。! q9 J+ d' O, z3 |9 ?# H0 f
+ N+ K% ~# U* }/ g+ X$ [也许你会说，现在好多城市利率都开始下调了啊，刚刚，深圳四大行还宣布，首套房贷利率由“上浮15%”降至“上浮10%”呢。
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利率是降低了，这没错。但是你要知道，15年那时候利率可是七折啊，而且“首付贷”、“首付分期”还满天飞。
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9 f* V0 ?- J+ J2019年，能到那种程度吗？8 w& Y, r9 G$ f% D% M
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绝不可能！
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12月份，如果美联储不加息，那么，19年降息就多了点可能性。- T6 g' K9 w/ {* U# {
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但是，笔者认为，即使降息，敲锣打鼓地降低基准利率的可能性也不会太大，很有可能是通过“逆回购”的方式进行非正式降息。 g6 W @. h1 g! }+ l! |
# ?+ l, k- K$ E) C/ y1 t另外，本轮调控中，部分利率上浮幅度过大的城市，可能会降低5-10个点，但像利率打折啊、首付贷之类的，想都别想。3 O [7 }( N8 q; n$ A7 q
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人生在世，还是现实一点比较好！
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菏泽为什么会突然宣布取消限售？
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很简单，因为扛不住了！% c1 P/ s" y) i5 I" O5 E
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那为什么首先取消限售的不是领跌全国的厦门、不是全岛被冰封的海南，而是一个名不见经传的菏泽？
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7 Q9 x. H H/ _0 L, `8 m也很简单，因为像菏泽这类的三四五线城市，几乎没有任何基本面支撑，自然，相比于厦门这样的强二线城市，要脆弱的多。
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菏泽，其实还有另外一个称呼——中国拆迁第一大市！
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有数据显示，仅仅2017年这一年，山东菏泽棚改就达到了18.2万户，占山东全省的1/4，涉及接近70万人，相当于直接拆掉一个百万人口的大城市，而2018年到2020年还有25万套改造任务，涉及100余万人。
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其棚改规模之大，范围之广，令人震惊！) \* [ q' L$ T! z' N
% a7 W5 d4 {" t/ ]8 d+ M然而，菏泽，仅仅只是三四五线城市的一个缩影！
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笔者相信，放眼全国，类似菏泽这样，没有人口持续流入、GDP又很落后，完全依靠棚改来拉动房价的城市，还有很多很多。。。
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然而，国开行突然收回棚改审批权限，甚至住建部要求逐步取消棚改货币化，对于这些城市的楼市来说，无疑是来了个釜底抽薪。
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* b( D# i! C3 C6 r( ^. k特别是进入10月份以来，全国各地楼市下行压力加大，这些三四五线城市，就更不必说了。# h2 U* Z# L6 w# O
- _5 {" k% w h2 @1 P6 _4 R% d( t% L那么，一个很直接的问题就摆在眼前了：楼市下行→开发商压力加大→土地流拍→财政收入减少。5 H) X/ M5 V3 g: H# o* k
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所以，此刻最渴望楼市松绑的，就是三四五线的地方政府。此时菏泽突然撕开一道口子，就是想试探一下上面的态度。
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万一被默许了，可以解一下燃眉之急。但万一，“枪打出头鸟”了，自然也不损失什么。# ~9 O# ^3 t7 u7 K5 q0 l2 m A' S& w2 O
; [7 Z6 t$ d" T( K" ~8 u但是，他们却忽略了另外一个问题：在楼市下行期贸然放开限售，很可能会引发踩踏式的集中抛售。/ G# ~2 l2 c" }! [/ a* K
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而这种情况一旦发生，所产生的后果，是难以估量的！
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6 I$ P# W2 H4 z) G: C" W所以你说，取消限售这事儿，究竟是利好还是利空？
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' ?8 Z; _1 j7 \! h这一轮楼市调控下来，限售，几乎成为了标配，为的就是锁住流动性，以时间置换空间。5 _7 d4 B" E+ c1 a3 o
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从2017年3月厦门限售后，全国共有60多个城市加入限售的阵营，其中还有不少三四五线城市。
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* S) O5 K/ H) M0 z- n来看一下，2017-2018年限售城市名单（不完全统计）：* f# u, w2 j! a
' p4 ]1 l, S* L' G泉州、绍兴、昆明、北海、三亚、宁波、桂林、石家庄、长沙、贵阳、南昌、重庆、南宁、苏州、武汉、西安、张家口、嘉兴、无锡、开封、承德、南京、芜湖、郑州、济南、扬州、东莞、常州、惠州、珠海、白沟、徐水、启东、长乐、闽侯、广州、福州、杭州、厦门、三明、成都、丹东、哈尔滨、长春、海南、青岛、沈阳、大连...$ z6 N! T; O3 Z1 Y) S/ S: D0 ]% D
5 b7 f6 [" u+ d& q, x! U怎么样，是不是有些连名字都没听过？
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这些城市的限售时间一般是2-5年不等，再加上期房交房、以及拿房本的时间，真正的限售时间其实是5-9年。& h$ ^2 R3 y* ~! E& N
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5-9年，对于苏州、武汉、西安、成都这样的强二线城市来说，其实一切都不是问题，毕竟人家基本面很好，长期肯定是看涨的。
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但对于三明、徐水、长乐、闽侯这样的四五线来说呢，5-9年的时间会发生什么？* N0 ?; i& d; u; F
/ M- |: d9 O U3 V棚改取消→房价失去上涨动力→房子逐渐老旧→贬值！9 P ?; Z8 ^* t8 M2 b4 z3 t! M
4 n0 G& u8 }7 l5 }; `对不起，除了这一条路之外，我真的想不到别的。
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在如今这样的形势下，长了不敢说，至少3-5年，大概率不会有大的行情出现。既然如此，就要考虑安全性。; A% O4 \5 z, L
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哪里最安全？7 y1 t+ Y6 e2 `# S- M" Q9 W0 u
5 E! s- S# f l当然是一线、强二线、二线，再加少数强三线。! d, A z8 j% H1 _# {
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据笔者了解，很多人买三四五线的房产，是在本轮大涨周期中，一二线限购，所以才被迫去不限购的三四五线的。当然，有些人足够幸运，买完后大涨了一波；而有些人呢，出手时机过晚，不但高位站岗，甚至还要面对长时间的限售。! A/ N5 O0 ]( h1 h" z
- T& {9 A8 o4 y不管怎样，这是命。活在世上，要学会认命！
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& ]( V- q: L4 f! s, w5 V' i再有10多天，2018年就结束了！4 T; z2 Z2 Z* x N$ z3 @( [1 @) R
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如今，许多人心里都有一个疑问：明年楼市会回暖吗？调控会放松吗？
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$ Z2 |4 \ x1 Z" [对此，笔者的看法是，部分城市会！6 `6 l! [0 v' j _" @
) [. J! o; [: U4 B其实，调控进行到现在，目的已经达到了，利空也已基本出尽了，这也是两次政治局会议都只字未提房地产的重要原因。不提，其实就算是利好！
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- k. X( s$ k& t# m1 G7 l9 S明年，最重要的就是：维稳！
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所以，2019年大概率不会再出补刀政策。至于一些楼市下行压力很大的城市，可能会自我松绑一下，来试探上层态度。
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比如，菏泽取消限售，后续，或许还会有城市跟进，但出于楼市安全性考虑，我认为他们会慎重！再比如，限价、限签等，部分城市可能也会放开。
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* E- S- k: y' Z$ Z) F注意了，对于那些没有任何基本面支撑、完全靠棚改来拉动房价的三四五线城市来说，2019年如果放开限售，那么，将会是你套现离场的最后时机，一旦错过这个时机，你以后面对的，可能就是长期的下跌！
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套现后干嘛？置换更有价值的城市啊！
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+ z, D- u2 [4 c4 ~& Q: o此时也许你会说，现在卖掉赔钱啊。7 @: r0 f1 v) d
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怎么选择，当然在你！反正，结局或许早已注定。) G0 K1 Y7 J& s5 F* K2 c
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2019，我只能祝你好运！
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