据澳大利亚房地产行业监测机构CoreLogic发布的最新房价指数显示，过去一年悉尼房价下跌7.4%，创下1990年2月以来的最大年度跌幅。. {# O8 e) J# }5 j
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CoreLogic数据还显示，过去数周澳大利亚房屋拍卖清盘率持续低于50%，较年初大幅下滑逾20个百分点。这意味着澳大利亚大量房产正变得无人问津。) b5 d' w5 G) O/ j6 L; Y; z
3 S# t& N& J4 l% H4 z5 Z/ ] 一位海外房产投资中介机构负责人介绍，有类似等待观望心态的国内投资者日益增多，以至于10月份他竟然没有完成一笔澳大利亚买房业务。若这种现象持续一段时间，澳大利亚房价将雪上加霜。原因是，澳大利亚房屋拍卖清盘率将持续走低，越来越多空置房产拖累房价进入“跌跌不休”。2 f1 I8 G3 [1 n2 c7 Y
; o* M) K1 T7 T 在SQM地产研究主管Louis Christopher看来，目前澳大利亚楼市已经不容乐观。11月上旬澳大利亚房屋拍卖平均清盘率仅为47.4%，大幅低于市场预期50.2%。若将这些数据转换成房价跌幅，预期澳大利亚房价还有逾3%跌幅，可能令当地房地产市场迈入”崩盘轨道“。
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“更糟糕的是，相比2008年次贷危机爆发后中国购房投资人群趁着澳元大跌，争相抄底澳大利亚房地产的景象，如今越来越多的投资者不愿贸然抄底令房价下跌压力骤增，容易引发已购房投资者弃房断供的连锁反应。”上述海外房产投资中介机构负责人指出。" F& }2 D) A# D9 k+ g
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等待“房价底部”出现
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21世纪经济报道记者多方了解到，中国高净值人群对澳大利亚房地产投资兴趣降温，早在2017年底初露端倪。$ y5 d0 v- K* V) _
8 G8 f% m4 W1 M- c6 | 澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）发布的最新数据显示，2016-2017年财年中国仍是澳大利亚房产最大的海外投资国，总审批金额为389亿澳元，与此对应的是，来自中国的房产投资审批数量为9714份，占海外投资申请总量的40%，位列首位。但随着澳大利亚对外国投资者加征新的房地产投资税收及国内相关政策调整，今年上半年中国对澳大利亚房地产投资申请同比减半，投资额也降至152亿澳元。' p* ?- I t) R
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与此同时，上半年通过审批的中国买家住宅物业投资金额也同比下降约2/3，至2520万澳元。5 O2 S5 q( Y# r0 S# D3 Y
8 W' X0 I9 v- N$ ^1 C% S8 E 在上述海外房产投资中介机构负责人看来，这些数据的出现，与今年澳大利亚大幅提高房贷利率，收紧贷款门槛，增加房屋供给等措施息息相关。9 |2 H# d' }" n7 Y. l3 k3 ~& |
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在提高房贷利率方面，9月份西太平洋银行（Westpac）将房贷利率上调14个基点，令Suncorp和Adelaide Bank等当地大型银行跟随加息，导致这批投资群体贷款买房财务支出增加不少，令他们的海外投资兴趣从澳大利亚转向泰国等地。
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在收紧贷款门槛方面，由于澳大利亚银行长期以来美元融资放大信贷规模，今年美元融资利率受美联储持续鹰派加息影响持续走高，导致澳大利亚银行压缩了美元融资规模，相应抬高了信贷准入门槛，导致一批国内高净值人群贷款买房的流程被大幅拉长。! D& X! [# B q+ t( Q& Q; W' e' s
* J( u) A8 E3 r) |2 v 在房屋供给增加方面，近年澳大利亚加大土地供给支持房地产供应量增加，也让投资人不再认为澳大利亚优质地段房产“物以稀为贵”，放缓了抢购房产热情。( |' T0 y/ }& r! v7 G
- W" {. U; Z/ }+ ]0 J1 o4 K( { “不过，即便买房热情有所降温，但在10月前，每个月仍有不少中国高净值人群前来咨询澳大利亚买房业务。”前述房产中介人士向记者透露，其中大部分潜在投资者是已花费500万澳元申请了投资移民资格，正打算在澳大利亚置业接家人移居团聚，还有不少冲着澳大利亚优质地段公寓别墅较高租金回报的投资客。8 J; e/ @# p' \- n
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在2018年前，一些地段优质与生活配套设施齐全的澳大利亚房产租金回报率能达到5%-6%，且每年还有3.3%-3.9%的房产升值收益。
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“但10月份以来，这些潜在投资者似乎突然人间蒸发了，不再询问赴澳置业的事。”他直言，为此他所在的机构迅速给潜在投资者做了一次回访，得到的回复都是“目前不急于出手，因为澳大利亚房价还没跌到底部。”8 ]* P- v9 ]( R# v* g9 `
" Y0 L7 `" v5 c# {- d& a( p% g 刘锐告诉记者，这种心态正在投资者群体快速蔓延。此前他与几位申请澳大利亚投资移民的朋友加了微信群，9月份前他们隔三差五地在群里发布各类澳大利亚新房投资信息，讨论如何购买优质地段大面积住宅，现在几乎没人再讨论这件事。9 N6 B; e' m1 \4 ?- f) r, G4 v
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一些澳大利亚当地房地产机构发布的房价预测报告，但多数报告反而激励他继续“等待”。
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6 a& @( L, q6 r7 d& O8 W 比如澳大利亚Market Economics分析师Stephen Koukoulas认为2019年悉尼房价跌幅将达到7.5%-10%；整个澳大利亚全国房价也会下跌5%-7.5%。
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“如果澳大利亚房价一直跌跌不休，有可能我几年后拿到永久居住签证，都还没完成澳大利亚买房规划。”他自我调侃说。) q2 M1 l( E; D: E0 H" U( B! P
7 E8 q( K# i3 D' h+ q* g 弃房断供止损自保？4 r4 ?7 X2 ^/ E4 E% n. S! ?' d+ Z
9 U# e. K# Y" V5 M7 }+ q 值得注意的是，澳大利亚房价跌跌不休，也影响到部分已购房投资者的还款意愿。* L" s; t5 z4 F; U
& l$ ~# K5 Z: @+ W 上述海外房产投资中介机构负责人介绍，过去一周个别已签订澳大利亚房产购买合同的国内高净值人群前来咨询“弃房”的操作流程，即他们宁愿损失10%交易保证金，也不愿履行后续的缴款买房义务。还有个别高净值人群觉得澳大利亚房价跌幅较大，一度强硬表态不再偿还放贷本金利息，做好断供准备。
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8 e4 z0 L& c1 Z6 o 究其原因，除了中国相关政策调整外，一个更重要的原因就是他们认为澳大利亚房价一旦再下跌逾5%，整个房价估值就低于他们贷款金额，与其履行贷款协议“高价”买房，不如先“弃房”再逢低买房，还能省下一笔钱。+ x1 l! D" z2 L2 S+ M
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8 ~3 m( z+ {8 t+ G “此外，9月以来不少澳大利亚银行临时调高了房贷利率，导致他们购房成本增加，进一步促使他们决定在澳大利亚房价大幅回落之际断供弃房。”他补充说。对此，他建议这些投资者用长远眼光看待澳大利亚房价波动，目前价格回调可能是短期现象。但没想到这些投资者拿出大量数据进行反驳，以证明自己弃房断供的“正确性”。
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比如AMPCaptial再度下调对澳大利亚房地产市场的预期，预计2020年悉尼和墨尔本的房价将从峰值大幅下降20%左右，令澳大利亚房产市场平均价格回落到2015年上半年的水平。/ i- e4 M$ _# g; z9 [, J
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在刘锐等投资者最担心的，是澳大利亚房价下跌将导致断供弃房潮日益蔓延，令澳大利亚楼市跌入崩盘风险。
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研究机构Digital Finance Analytics 发布最新数据显示，9月以来，在生活成本增加与收入增速趋缓的共振下，澳大利亚面临抵押贷款压力的家庭数量超过100万户，几乎占据澳大利亚约1/3家庭。3 }5 [& n) W# K: Q8 p4 T* J
5 R( t6 Q" {( W- B) B! p2 l “实际数据可能远远超过Digital Finance Analytics的调研。” 太平洋投资管理公司的咨询师JoachimFels指出，原因是澳大利亚居民大量房贷是先付利率后还本金，如今随着贷款利息支付期结束，澳大利亚居民较高的债务负担将导致他们还本困难，引发银行房贷坏账快速增加5 X6 E, r5 e' m
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