许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。! ?2 i2 @2 I R+ \
/ v2 }4 ]" M& a# N9 a1 d- {5 g一、政府为什么拼命印钞票？5 X! z. i; {1 a% v6 w( T
: s9 R. B& ~7 J4 T
归根结底还是美国在印。
. o6 U8 G8 V; z* Q( L) r
7 D7 L) O1 v+ E, a, P美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。2 v* c$ k i Y8 o d
3 ~6 Y; w8 X: g7 x: g二、多印的人民币怎么办？' B* \, z3 v5 b% ]4 b; r+ M
" U; `2 T' Q7 H" d3 K, P
美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。8 H' S4 w& a2 g0 L
4 ^+ }8 \' v. H! ^; M9 b& {2 d& Y8 Q中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。
9 ^2 e$ o9 J% p3 d. [8 n# W' C! \ T6 i U
因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）
4 d: j, h: J' s+ n1 ]$ V: s7 A& O3 i- ~ l7 t" M
三、严重的通货膨胀后果是什么？# b/ K0 y- w/ c
' @8 F) `. k3 t# {# w) z
参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。
# W& J8 @( w% |) m; r3 g. u6 v, {$ m
严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。
, V( S, f0 K8 v; _/ u' s# K0 o: g$ a( p+ A
" v$ F/ e1 F% j0 M2 q四、如何处理严重的通货膨胀？
) k' E) _, H! N3 r( Z- `& d5 E
* m1 {3 g9 C# s政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。0 d2 W/ Q) f1 k4 I7 P
3 e9 B1 W2 `( [% o4 I8 a这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。0 g$ D/ J( p/ m. I( }: ?. D
5 [( k8 _2 X% Z* e
房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。
+ B3 F) t( @( O- a8 k# Y
k9 x. O4 i. T) [7 C4 J3 q% @- _% A
) m2 h% X* d1 F7 r* f. J+ G1 T
五、房价恶性上涨的后果是什么？% V$ l7 N4 c1 W6 p; ~9 I
U6 N4 N) e* o9 d/ M房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。
3 ]/ Q2 D% \) b
( m9 d2 z ]- s9 Y& T: H* S' E' P政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。8 H6 [. S8 u" ]& w' g
+ ~$ |" {# F; Z7 }: n$ R r: M- F让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。
; ~ s+ P; {) u( ]# T
- ^% a) N e7 |5 |- {六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？8 X5 L3 I' e0 S$ Z Z" ~8 P
: K3 g7 F4 f& G. g5 }9 H; L
后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。
' L; E! {1 h1 P1 I$ \3 p! B3 [5 I7 T6 S
同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。- z: Q, `5 N; Y$ f [) q2 ]( m
/ }+ [1 i ]$ [& G7 J; d* v0 t1 s
所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。
- l/ h, r5 Z$ R7 x7 L' r: e! n8 ^9 m7 p) {5 Y$ Q+ ^
七、关于房产税
$ n# ]/ B" x( H1 |' X# s9 j
; X* N; I' N9 D大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。
* H8 Y5 p2 C# I; [9 i- |6 \5 C
z/ s, z* a9 g1 T) s! {4 l因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。
: q& {- S# j% L! `+ q% h
- x4 `# j- \% R" E* V所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。7 M5 W1 t- |/ `" `
# r: y5 \6 t6 H9 V2 V% C0 Z
但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。
: n' l6 n6 \4 T" `% n" I2 G
2 A: y0 n! u5 Q" }9 N7 a& @# H八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？( y% @8 e& d" R) V, a0 A
0 K1 a. O- y5 o9 q+ ~+ K
不会。
) A; o* ]0 v/ _9 G+ I1 Q
L* F- G- P+ }) U看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。
) D% e3 F ~( l$ c% g& c) d* R) f
6 X q' A, \. K4 N2 d+ \房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。
) X- m, e+ ]: q1 {: ^* |& _ b; j3 T* n1 D- }- _7 N9 s
再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。) o3 L4 ~; `3 C, n
) l; N0 m" f* d0 X2 |- d7 O$ \
政府不可能放弃他们。. u o1 p( }) U% Q' P
( x+ X! Y8 U4 ?1 X+ w
九、政府调控的目的是什么？
% O* k6 N; t o0 X1 k- o
7 M+ D t6 {8 |8 g上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。. J2 h, X3 @- p W; M- E0 G5 e
: i+ W& L' C, ]; z9 ?9 D, \ L
目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。0 [& k2 D( }# o; d; u* i+ z
; l$ K4 r$ G* A/ V- @
十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？) @2 ?) g7 `: E0 G2 n) k5 W
: B$ ?( Q* m4 a6 I' p
因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。
- K& }9 O: n3 D; |; M. d& N O: R; a) Q
交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。* Q0 q- M8 `; X I k5 s
) H- B- |+ y, R) Y; ]: Y打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。
6 I: ?% M) z) A! F3 t% a
3 \, [* s2 [ h0 M |后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。
) ~% y# [3 u# B3 Y: w
7 n9 [& D$ D" z7 y5 A- G所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。% D7 _0 b" N! W
/ q* `7 }' x3 X5 k2 D: {% _ ]
十一、房价取决于什么？
- V1 R" I8 Z8 R3 r' [, U( h |" i
* k' }" g' g$ r& t6 Q, m房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。
" P% B8 G7 t- g6 F
( @# H8 R0 N$ }& Y如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
1 L0 _+ I* G) {" t% y8 a- Q# O* w' M R, x! \- F
所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。5 @" r- a: Y. C( l+ o9 K. ~
h# ^3 K8 e: k* k$ n |
