中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。9 c7 {8 P/ j( w
( ~) q0 p1 W# d4 k
什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。
2 p0 N, l9 a0 V6 D7 E2 X9 ^
% z; A* s4 A% a; w3 S 谈几个问题：: h8 A0 `- ?# O
0 G5 S9 Z! D. p: D, R2 M6 W& W, G" p
1.房租上涨的原因。
3 F- F4 ]" {: M6 g/ [9 x% |. g% a
" g$ y/ \5 z! {* | e4 D 从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。7 p6 H c) d( Z& n+ V8 v
5 u2 f5 X8 j! P) q
房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。; K4 |2 Z! p" L6 m
0 j8 ?2 q& w$ d. ~2 d; x4 F/ s/ \
% H1 B8 `3 g% A2 T" X. M: y; \+ v
过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。' Y3 R+ p! a9 H. A
( v, B" a9 H/ ~ 长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。
@, Q, c/ n* M; A4 Z/ O' l* E' k( ^
/ O; m1 C* I1 ]3 j( J 2.房租高吗？+ ]0 R! c. @2 ]* Z
+ i. u1 R @: F0 [+ D4 M 房租涨这么快，房租高吗？& }& y/ o3 j7 R( v5 l1 V
. A" u. X# K8 l
今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。* b4 J8 p' |) Q( _6 b
) n) M- O, A3 c0 b! g* c& M; N$ V 所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。" d: n7 D5 y7 n5 F6 }
" I2 @, [+ D) k& m5 e1 V0 w) O E& k 所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！% Q! j1 M4 i5 \- t& N
' Q) i* q" [* K" ]& x
如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。 c- @' |' i7 Q+ V
* |5 p6 v+ i# K# Y3 |6 ~ 未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。/ ~5 s8 Z, m6 T# z/ Y% ?7 E
0 ^0 w* p" W( U9 Q$ p 中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。9 x) X, W+ N) P9 `- ?
0 d' j& f! |- x) s; Q 3.关于长租公寓。- y8 h v3 c9 z* [/ u I
5 ], o2 E' c' ~; P 长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。- G% C# K/ f+ f Z. G
+ @+ ^, c8 x+ j% ^ 长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：
! @3 T" P7 N/ q5 g
; S. Z- ]) s$ w8 y6 b; ?$ K4 a+ J% j! P 第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。# N# F+ u |0 j* U H
* y3 s5 q \2 I: k$ d% w( o) u7 s 第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。6 K9 s# c/ L" Y5 J7 G: h8 B9 [- s
2 ?3 r% F. O; E& C, m
4.资本是天使，更是魔鬼。
+ \% h+ w: h. w$ ?* i0 F5 Q+ y# V P6 x. w9 K
资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。
0 V/ \* {: h8 ^, i& I1 i
; f/ U h9 h# K( C1 h) T 以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。
w: d, D6 v4 N# K9 H9 ^& j1 ~: {$ ?! Y7 f$ d
如何解决这些问题？
# K7 k$ R" V: {# D; Z
7 m( U% c+ M: A2 F 1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；
, {( n0 q7 z% ^1 t4 [8 H8 S% }/ c# K- E& i' F
2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。7 e% c6 N9 s% w* k: P
, V: C( k3 F' E 3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。
% z. v; D$ c2 z3 d3 C
: B, a; S/ v& O. N2 r8 A* r) Y3 v |
