中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。
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" e1 ?! G* U+ P7 S8 Y5 j5 A3 q 什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。
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谈几个问题：
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1.房租上涨的原因。- G% q6 D |# R$ ?
8 V ]) S5 Q" N h3 G 从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。1 ]1 e; ] T Y/ E2 |, O( o
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房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。
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过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。
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长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。0 Z. T+ ~. H& y9 P! @# K. [0 C
/ L; _" ~# i g: x" ^) \" Y 2.房租高吗？
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房租涨这么快，房租高吗？) V% U5 y( Y; O( A1 b- e* _
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今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。/ ~: B- g% v I0 S4 X; c0 w6 a' m
# h2 H. a* L$ C. v, o* C 所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。
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所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！
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$ n# L+ l" V% Q$ U& C 如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。
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未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。
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' Q9 w0 J s W# L$ x# y/ Y" `5 g 中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。8 D& }7 G1 }) j' v3 `3 f, k9 A
" q' A6 v1 g3 `/ a; T w; r" Q 3.关于长租公寓。8 _- L4 Z. { G. T! b8 |3 ] t
1 W6 _- H! Q1 M% T9 y5 b6 R! L 长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。$ O7 |% D8 S- A
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长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：! n) f( M* i7 p0 W& G9 B/ ?* X
9 V( s; e2 T) X2 P! }/ _ 第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。
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/ e9 ^' `. B( _$ G' X! G: e e 第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。$ l( q/ D9 ^$ E+ A0 K. R+ B/ h: L
5 ]' \4 F- @9 D8 z# a 4.资本是天使，更是魔鬼。
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资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。
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" E, Z" G$ p8 G 以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。2 d8 z% x' ]# P
1 }" G3 v$ q0 r- n 如何解决这些问题？
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1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；$ h3 k# s! ?3 m% [6 ]# A0 z
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2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。6 s9 c7 e3 X4 F. B& {
. ]/ c3 R* z6 |2 D% j 3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。: R# v' f" J. a
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