中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。' W$ G/ N a: s! g) q# c5 K
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什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。
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3 r. C: I3 |1 Q8 X) n# Y% X+ P 谈几个问题：
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1.房租上涨的原因。
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$ r- e( {4 Q' P* ]3 s9 U 从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。0 E3 _/ q/ U* ~$ H; Y" n/ M$ z
9 t9 S5 O5 h* Q4 b 房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。 |: O( H7 L b5 J
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过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。
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4 L; g p' Q9 U$ P+ Z. V3 G 长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。8 X4 O3 i1 E1 i7 c2 s
8 e' M6 N+ w9 n7 K7 X 2.房租高吗？; f6 b7 D! t" ?# W( a
1 o7 ? [% ^ C: V1 D 房租涨这么快，房租高吗？
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今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。! ~ _. Y( z0 e8 j7 b& i0 N/ G
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所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。- S! [4 Z, s% k, A! f- }: A0 R
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所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！; A, X. H' N: t
( N3 F0 a" O) T5 L 如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。
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9 } Q2 P) q0 W 未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。+ `) I5 O2 [' A+ ^% m8 p: m1 v
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中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。* j* X; s B1 V% l* f% [. [) ^
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3.关于长租公寓。
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长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。, K- s& ]" W2 {4 z: r3 C
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长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：
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第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。4 U. I' N3 Q2 F: I, n8 D! `
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第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。$ l5 O+ W( {' T% b2 U
3 a$ B4 Y2 T4 a* [ 4.资本是天使，更是魔鬼。& k' I+ i( a0 p6 [. }( Z5 j+ V
) K0 c3 ?$ H5 R 资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。
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以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。
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如何解决这些问题？' ?7 T( C" M# A2 N' g
C7 Q$ D- C4 ~1 R% q3 N1 } 1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；( p8 l& b2 h7 _ D P$ [
) R: @" m0 C4 M- U9 { 2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。
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3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。
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