中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。" l+ c* s! u2 s/ g4 w3 X9 U
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什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。8 N: M/ ^( Z5 {, D' p/ B" c8 Q
6 M: m) z& z" s2 h! k 谈几个问题：0 c0 ]6 f; m) }
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1.房租上涨的原因。9 }, c* ?. P) f, V' f+ A
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从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。9 c2 S. J/ u9 i, X
6 S& P2 l( [* G, Z 房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。! _9 x# ?+ t* l0 N b& E
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过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。6 g. g& h" h+ s, c
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长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。" C$ f' i1 I$ q ]
5 S. {' b! B7 A: c! n- b2 { 2.房租高吗？
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# X' W1 P2 X6 B6 ~; _ 房租涨这么快，房租高吗？
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今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。
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所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。: j6 G- L3 }: X( O$ j
4 u6 c0 Y6 T. R2 H 所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！
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如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。9 Y t) q+ h& a& x
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未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。
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9 S$ \. x' i1 S. y 中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。! n7 u7 Y, L$ v8 r6 k4 L
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3.关于长租公寓。
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) D& f! t' D! C& Y5 c5 v 长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。
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# f& p- A# o& v+ [6 m/ J$ F& F 长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：
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- D/ L9 h- w5 I 第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。' K% A2 w& t2 V- X: M7 z0 y
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第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。
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4.资本是天使，更是魔鬼。' y" U/ n8 r% ^# a% m) ^) b: t" e
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资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。% [- M0 S" `: p# j/ C/ r
+ _) l$ `" @9 U/ c0 g' D" A( J, @2 A 以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。 {1 Q2 i6 h, ^
$ n- V5 {9 K1 [1 C 如何解决这些问题？8 r6 ]: ~. q k7 p3 i
+ r( I$ Q: Y9 m; p# `" c 1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；$ T& h( N2 p( E) k+ s* F
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2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。3 W( Z0 V2 A$ O! Y# L$ j* \- i
. n8 L6 a0 H2 Q9 b2 s' ]' z 3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。
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