广州市对房屋租赁的管理“三炮齐鸣”：广州市住建委与有关部门一口气发布了3份有关住房租赁的文件，包括《广州市房屋租赁合同网上备案规则》《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》《广州市住房租赁合同》(示范文本)。其中值得关注的亮点颇多：今后，广州将全面开启房屋租赁合同“线上线下”备案模式，逾期不办最高罚1万；首次发布的住房租赁标准明确，严禁群租房，禁止“胶囊公寓”，人均居住面积不低于5㎡；推行合同示范文本，引导规范租赁双方公正签约履约，明确租赁期间，出租人不得单方上调租金等。
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租赁房屋不备案 逾期将被罚款
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( G4 H* s C3 T2 k% M! l: p, u- Z新《规则》，规范了房屋租赁市场上各主体、管理上各环节所有参与者的行为，保障了承租人的合法权益：通过开放式的服务模式，让承租人获取居所信息的渠道更为广泛；通过备案，让承租人享受积分制的公共服务权益更加有保障。0 ~/ D* d- L$ F9 ?! Y
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作假将入诚信系统( v/ @3 K1 ^9 [+ b; W
" }6 `( D3 m* i! h$ q4 l5 Q) Z2013年，广州曾出台有关房屋租赁合同网上备案规则，但主要是针对中介促成的租赁合同备案，而新《规则》则明确，自行签约也需进行网上备案。
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2 v! |( O" z0 ^6 V- `据新《规则》，自行签约的，由出租人办理网上备案手续；租住租赁企业房屋的，由企业办理网上备案手续；经中介居间促成房屋租赁关系的，由中介机构办理网上备案。0 P5 c) c2 u2 ^, K7 E4 |1 U0 \ Z# X
$ N8 M. d; ^( w2 M6 M出租人、住房租赁企业以及房地产中介服务机构等弄虚作假录入虚假房屋租赁信息等不良行为将纳入诚信系统。
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) V8 z2 h @, z+ _对于出租人没有办理房屋租赁合同登记备案的，将被责令限期补办手续，自然人逾期不补办登记备案手续的，处以50元的罚款；法人或者其他组织逾期不补办登记备案手续的，处以5000元以上1万元以下的罚款。 Y7 N6 m) R- U4 n0 N6 d
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备案审核网上进行
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) L3 X) ^ R0 s' y* s4 z0 ]为了方便市民办理租赁备案手续，出租人、住房租赁企业、中介机构可通过网络完成。
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) E: g, {- p* i$ v( Y此外，新《规则》还规定，租赁供需发布、备案、审核管理、配套服务均能在线上进行，只要登录“广州市房屋租赁信息服务平台”(或“阳光租房”app)进行相关操作即可。
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以往当事人双方备案取件需要携带纸质资料到街道办事处窗口出具加盖公章的《网备证明》，至少需要往返两次；而新的备案模式则只需要出租人在网络端输入或上传资料(产权证号、身份证号、租赁合同)，网上即可生成《网备证明》。房屋租赁合同网上备案与街道办事处的受理窗口备案，具备同样的法律效力。如无特殊需要，一般无需前往街道的受理“窗口”。
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2 y$ T, b( i9 o! J: C% ?& ~' G% g7 U同时，新《规则》规定，街镇、区租赁所要通过平台，在规定时间内完成备案资料审核，实现了受理、核对、发证、巡查等全过程操作网络化，管理效率大大提高。
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J/ V8 o) z! _: x3 M5 g人屋信息均须“实名”
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为确保租赁住房供需信息的真实性，《规则》新增了人、屋实名的规定，包括要求服务平台使用人身份必须实名认证，房屋信息也要通过平台的产权校验和街镇的人工核查，以保证人、屋信息真实可靠。
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新《规则》明确，要为公众提供查询服务、《备案证明》打印服务。基于该条款，房屋租赁信息服务平台目前已实现了租赁双方网上签约、租金参考价查询、地图找房、备案查询等服务功能，房屋租赁成交并备案后，租赁双方还可就此次交易相互评价，系统将自动计算诚信评分，保证诚信信息准确有效。为提供更好的应用体验，市住房和城乡建设委还将不断研发更多的服务功能。
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据相关管理部门透露，未来服务平台的租赁信息，将及时与公安、教育、公积金等部门对接，方便承租人办理居住证、公积金提取等业务，享受子女就近入学等公共服务。' C$ o1 N0 L- _3 @7 G# B, @5 s
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广州首次明确住房租赁标准2 L0 _! k" T$ k! h
2 s. G3 B3 V3 u# P; G( F1 t人均居住面积不得少于5㎡. o( U# P! K* f6 q" {5 x
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《关于广州市住房租赁标准有关问题的通知》由市住建委、市公安局和市来穗人员服务管理局联合颁布，首次明确住房租赁标准。, p; u6 E- \$ n1 n* [- x
, ?1 F3 V. X% @' s9 v+ m——人均面积不少于5㎡
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Y' ^, V( Y& f* m. E9 D. x. L《标准》结合广州市近几年房屋租赁管理工作的实际情况，首次明确了租赁住房的人均居住使用面积不得低于5平方米。考虑到现实生活中的特殊需要，承租人与同住人之间具有赡养、抚养、扶养义务关系及医疗护理等特殊情况的除外。5 R. t$ Z$ _2 h
) H; M! ^' W& [——单套住房不得加建# z8 t; `' i- @2 Z( K
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《标准》明确了单套租赁住房的改造标准，其中单套住房改造不得加建厨房、卫生间，以规范性文件的形式明确禁止“房中房”。
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——禁止经营“胶囊公寓”1 I. Y) T/ o! r1 C$ {
4 p3 \) @; N0 ]6 v. g2 F+ P/ {7 s《标准》明确了单位宿舍、住房租赁企业经营的宿舍型公寓和集中式公寓的租赁住房的标准，人均使用面积不得小于宿舍建筑设计规范的相关规定。合理引导、鼓励宿舍型租赁住房的发展，禁止经营“胶囊公寓”。
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( m3 o- g; F2 C$ O; `# F$ i6 t——为住房租赁企业“划线”) o9 G/ B" z( Y3 l
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近年来国务院、建设部均明确要发展住房租赁企业，积极培育经营住房租赁的机构，鼓励房地产开发企业开展住房租赁业务。目前，广州市的住房租赁企业如雨后春笋，但因没有可依据的执行标准，限制了住房租赁企业的发展。
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为此，《标准》对企业租赁住房的改造是否合法划定了界限、方便“有房”企业进入住房租赁市场。把住房租赁企业的管理标准固化下来，为进一步摸清人、屋底数，有针对性开展服务管理工作夯实基础。3 R, T3 o9 _3 a4 R1 N/ \
0 n, p3 o( J& [: z广州发布首个住房租赁合同网签范本0 G- n' X; V! R* p) Z
2 R( P5 o6 n" Y- v! B' P& q约定限住人数 不得随意涨租金7 T& P! U+ w$ J# v2 H5 v) I2 x
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《广州市住房租赁合同》(示范文本)由市住房城乡建设委和市工商行政管理局联合制定。自2017年11月1日起，在全市范围内推行使用。今后，租房签约，将有范本可依。
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( z( j1 M2 I! {( F, H此次， 两部门首次联合为公众提供住房租赁的合同范本，不仅是广州市首个住房租赁合同网签范本，也是日前正式上线的广州市智慧阳光租房平台(广州市房屋租赁信息服务平台)网签模板。% P6 I) T+ U% S/ @2 x: L; I- }! g5 T
* f( O3 } s- s0 h* P该合同文本，以保障租赁双方合法权益为出发点，从租赁双方最关心的方面着手合同内容，引导当事人公正签约履约，进而规范住房租赁市场秩序。合同文本共十四条通用条款、两个附表组成。对房屋情况及居住要求、租赁期限、租金及押金、房屋的交付、返还及腾退、房屋维护及维修以及双方的权利义务等方面都作了明确的约定。) [/ \3 O6 h3 C# t- h* N
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有需要的市民，可登录“广州市住房和城乡建设委员会网”或“广州红盾信息网”参考使用及下载。
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^! O7 A, q" t亮点1
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1 l8 d7 b! _6 u; ^9 Y6 u合同文本特别设置了“说明”，提醒租赁双方要对彼此身份证明、产权来源证明 “验明正身”，以维护租赁双方知情权，避免因房屋权属瑕疵和隐瞒真实性而造成纠纷。
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6 ?, [, B/ @* V4 ~; ~1 i: I亮点2
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合同文本明确房屋限住人数和禁止性约定，强调不能利用厨房、卫生间、阳台和地下室储藏室居住，防范安全隐患，从源头严防群租乱象。6 J$ _. w8 ?4 C; D
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合同文本明确租赁期间出租人不得单方上调租金，租赁期满承租人在同等条件下可优先续租房屋。既稳定了租金，又稳定了长期租赁关系，维护了承租人的合法权益，保障稳定居住权。
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亮点4, `: Q# r {9 Q$ a' d l" Q
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目前，在现有的租赁关系中，租赁双方由于对房屋的维护及维修主体和责任未作明确，容易导致纠纷产生。合同文本对房屋维护及维修的主体和责任进行了明确，避免了责任主体混乱，造成不必要的纠纷，同时能促使租赁双方共同保障租赁住房处于适用和安全状态。例如，对于房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理使用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后启动维修。逾期不启动维修的，乙方可代为维修，维修方案经甲方同意后，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应减少影响天数的租金或增加相应天数的免租金期限。
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住房租赁合同备案有利于保障租赁双方的合法权益，合同文本明确了住房租赁合同登记备案可以通过房屋所在地的备案受理点或广州市房屋租赁信息服务平台办理租赁合同备案。同时，也明确了备案的主体，避免租赁双方对此产生分歧
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