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[房地产涨跌走势分析] 加拿大版次贷危机即将爆发

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计算机 发表于 2012-12-31 11:38:03 | 显示全部楼层 |阅读模式
美国的次贷规模其实不过一万亿美元,就闹得天翻地覆;而加拿大的人口只有美国的十分之一,就有8千亿加元(和美元等值)的加拿大版次贷。想像一下吧,加拿大一旦爆发次贷危机,会惨烈到什么程度……
加拿大版次贷危机即将爆发
加拿大房屋在过去的十几年中,因为房贷利率低、房贷易申请等因素,房屋价格上涨了近一倍。那么,象美国房市崩盘这样的悲剧会不会在加拿大重演呢?《环球邮报》就此进行了分析。
CMHC的历史
加拿大房贷有限公司(Canada Mortgage and Housing Corporation,简称:CMHC),成立于1946年,是由加拿大政府创立的,旨在帮助二战后退伍老兵建立家园。现在它已成为拥有上百亿资产的巨人,给银行注入资金、引领加拿大房市走向、为有较大房贷风险以及首付较少的买家承保。没有CMHC提供的房贷保险,很多人将无法从银行取得贷款。
近年来,加拿大家庭债务不断攀升、超过1.2万亿,家庭债务与收入比值达到164.6%,再破历史记录。渥太华作为CMHC的后台老板,正承担着8千亿房贷的风险,几乎相当加拿大一年的经济产出。
贷款期的长短对借款的人非常重要,假设一个房贷40万,利息4%,如果25年还清,总利息是23.1万,如果30年还清,多出的5年中将付利息5.3万。2006年,CMHC把房贷年限由30年提高到35年、40年。这样的政策帮助了象欧布莱(Sarah O’Brien)这样的一些人,她在26岁时以5%的首付买下了公寓,因是35年房贷,利率低,每两星期只需付$700加元。低利率与贷款容易吸引了更多的人进入房市,房屋的价格大涨,从2000年以来,加拿大房价平均上涨了127%。
房贷保险也非常昂贵,在1992年以前,首付少于25%,就必须购买保险;1992年以后,必须保险的标准降至20%。大约1/5的房贷需要购买CMHC的保险。政府通过CMHC也分得了一杯羹。
市场风险开始显现
CMHC前所未有的为加拿大人获得贷款大开方便之门,其收益因此从2000年的3.76亿大增至2006年的10.3亿。1996年,CMHC为1.31千亿房贷提供保险;2006年保险额倍增至5.76千亿。
2006年前,财政部官员开始酝酿如何在经济景气下,通过私有化将CMHC未来风险从政府帐户剥离。然而这一举措因2007年夏的美国房地产和次级房贷问题引发的双重危机而功亏一篑。
全球的萧条已经波及加拿大,油价大跌,制造业紧缩并大量裁员。加拿大财长范赫提(Jim Flaherty)及其同僚意识到,CMHC能够通过调控房市,有力的发挥政府缓解危机的杠杆作用,保证银行有钱继续房贷度过危机。
2008年10月15日起,政府将房贷保险的最高年限从40年下调至35年,且要求至少5%首付。此前一周范赫提命令CMHC,以购买贷款方式向加拿大的银行提供数百亿现金。CMHC因此购得690亿房贷,推动房市在短暂下滑后2009年再度回升,加拿大度过了危机。
对房市泡沫的恐惧
渥太华的计划实施效果超乎预期。至2010年初,房价上涨过快,令银行首脑们开始担忧。
从政府当年向《环球邮报》提供的文档中,可看出房市泡沫的风险,让加国财长范赫提一直如坐针毡。在这些反复修改的备忘录中,范赫提曾于该年2月16日仓促地提出对CMHC提供地产投资保险的新限制,并消减抵押贷款的额度。
尽管加拿大房市是否存在泡沫依然看法分歧,然而备忘录中强调,泡沫一旦发生所引发的经济风险后果严重:“房子是加拿大消费者惟一最重要的财产,也是加拿大经济版图中最大的一块。房价的波动,直接影响着消费者的财富观和消费方式。”
房贷保险的“沙盒”试验
范赫提对CMHC的限制对房地产的火热影响甚微。到2010年4月,温哥华房价上涨了19%,其势头令经济学家们担心失控。12月底,备忘录显示,财政部计划对房贷保险采取新一轮改变的“沙盒”试验以观其效。2011年1月,政府禁止提供如前文欧布莱所享有的35年贷款期保险,并进一步消减房屋抵押贷款的允许额度。
正常时期,那些举措足以冷却市场。但是由于2010和2011年欧债危机和全球经济复苏迟缓,贷款利率保持低位,致使房贷价格低廉。而银行间的贷款价格战使境况雪上加霜。
范赫提和加拿大央行行长卡尼(Mark Carney)一同出席了当年6月的G20峰会,得知欧元区灾难将维持数年,其间卡尼不可能提高央行利率。两人在返加途中酝酿出新一轮房贷紧缩计划,并于6月21日晨出人意料的公布:政府允许的房贷保险年限下调回25年,CMHC只支持百万价值以下的房产,并第三次调整抵押贷款法规。
CMHC的未来
范赫提最新法规出台6个月后,曾经的房市过热消失了。房价下降不大,但销售量回落。然而这种政府深度介入的房价调控行为,依然引发颇多争议,其利弊需要更长时间的考验。
CMHC的雄厚资本可对未来的风险损失提供相当的缓冲,但是否足够应付房市硬着陆的绝境?C.D. Howe Institute的副总裁保时曼(Finn Poschmann)指出,直接面对那种损失风险的是CMHC的120亿资本,一旦耗尽,灾难将降临所有纳税人的腰包。


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法拉利 发表于 2013-6-27 03:45:57 | 显示全部楼层
支持一下
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我爱LIVE 发表于 2014-4-20 17:21:17 | 显示全部楼层
謝謝,希望再接再厉.....
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专瞧寡妇门 发表于 2015-5-31 10:35:35 | 显示全部楼层
加拿大版次贷危机即将爆发
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