加拿大BC省省长简惠芝(Christy Clark)突然颁布一项针对本地首套房购房者的零利率贷款政策，获得了不少苦于贷款要求无法获批、资金紧张的购房者的支持。不过，政策一出，也随即受到了许多经济和地产学家的批评。+ a0 K p! Z1 D1 s& V! a
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其中有人指出，简惠芝的贷款新政和联邦政府近半年来收紧贷款的精神背道而驰，因此可能给本已脆弱的本地房市带来新麻烦。$ G' I6 i. p, M; a, X+ ^# T
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这些唱反调者的非议并非毫无根据。加拿大央行最新发表的一份经济系统报告显示，加拿大的房贷状况正走在刀刃上，稍有不慎便可能引发全国性的金融危机……) W; l' n/ Q6 v, N% J+ n+ V
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无息贷款惹争议 房贷宽松造风险
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12月15日，BC省省政府出台了一项针对本地首套房买家的无息贷款政策：符合条件的购房者可以在政府帮助下获得最多达37500加元的首付贷款，该贷款在前五年内是没有利息的，而贷款年限最多可以延长至25年。 [/ |* W* @$ s
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虽然这项政策受到了符合要求的购房者以及部分目前不符合要求、但将来有望搭上“无息列车”的购房者的欢迎，但以Tom Davidoff为代表的本地房地产研究者们则对这项意在放宽贷款要求的政策表示了疑虑：这与联邦近半年来试图以缩紧贷款的方式冷却楼市、稳定房地产市场的精神似乎并不相符。, O z0 l1 L/ g2 a
3 t6 S5 M6 R) B) f! b9 S3 V' f* z* S8 l经济学家Tsur Somerville和SFU城市项目主管Andy Yan更直言不讳地指出，这项政策会“鼓励”更多人借钱买房，非但不能缓解大温地区房地产市场供求关系的不平衡问题，还可能加剧本省乃至加拿大金融系统的风险。
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( e2 p2 @; x+ P5 {3 i作为加拿大经济决策的风向标，加拿大央行(Bank of Canada)方面虽未对BC省的无息贷款新政做出直接评价，但央行行长Stephen Poloz似乎对此政策持保留态度。Poloz表示，“(像无息贷款这样的)政策是否起效，并不是简单观察当地房地产市场均价就能判断的，因为我们要从宏观上观测房地产市场乃至整个金融系统的风险，而不仅仅是房价”。7 o$ M+ \3 i4 {9 ]+ A
5 D1 X8 Z; g7 Q& K2 r/ W7 Q9 H央行出台风险报告 金融安全不容乐观2 i+ Z6 m* e$ `) H! C* R4 M
' {' z- a- N. KPoloz之所以提及“整个金融系统的风险”，似乎是有意在不直接评价BC省无息贷款新政的前提下，将舆论视野引导至加拿大央行最新发表的《加拿大金融系统风险评估》。加拿大央行每年发表两次《评估》，以向公众展示在过去半年内加国整个金融系统的走势。最新的报告指出一个尖锐问题：加拿大目前大量的借贷与不理性上涨的房贷已形成恶性循环，很可能构成对金融系统安全性的威胁。$ E3 O! o! ~* _+ ^ r
" |# e+ H5 Q! ]( P事实上，在过去一年里，联邦政府和加拿大央行已经意识到了这一问题的存在。他们出台了一系列缩紧贷款条件的政策，以图遏制人们为了购买高价房屋而孤注一掷的危险局面。然而，最新的报告证明，仍有许多的民众手里拿着大额的贷款，而他们的收入条件决不足以支撑他们按时、按规还款。
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通常，如果一个购房者的首付金低于总房价的20%，剩下的房款悉数寄望于贷款，而贷款总额又超过其年收入的4.5倍的话，他就会被视作所谓的“高比例借贷者”。对金融机构来说，“高比例借贷者”即是最可能还不上款高危人群。但一个残酷的事实是，在房价虚高的温哥华房地产市场，高危的“高比例借贷者”竟然占到了总购房人数的四成。而加拿大央行通过调查发现，对过去一年中产生的所有“高比例借贷者”来说，如果依照现在的贷款标准严格筛选，将有三分之一的人根本贷不下来款。言下之意，即这部分人是“高危中的高危”。这无疑为加拿大潜在的次贷危机埋下了危险的火种。1 a5 t8 f/ W. }
2 M( b( i/ O8 g5 K8 |+ \ ?+ j% A美国教训历历在目 加国不容重蹈覆辙) A' r$ `: ^/ o% T/ E. q' O( b
4 ~" P$ x/ t& M2 K- p5 J# \2008年，美国发生了引发世界金融海啸的次级房屋贷款危机。当时，美国房地产市场持续走高，市场过热，金融机构难以抵御诱惑，创造非常宽松的信贷条件，把大量资金借贷给无力偿还贷款的人，并且将这些贷款做成金融产品抛售给投资者。在日益飞涨的房地产均价面前，这条产业链的各个环节的风险都被低估了，而借贷者的信用风险之高更是成为了后来导致全球金融大崩盘的主要因素。当2008年前后，美国房价因为市场因素出现正常下跌时，许多高危的借贷者开始还不起利率增高的贷款，造成大量房屋被金融系统回收，进而导致市场上房屋供应量突然上升，终于引发了房价暴跌、金融企业和投资者收不回账的恶性循环。
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这场造成全美净资产值下降整整四分之一的金融风暴发生时，加拿大作为和美国经济关系捆绑密切的邻国，虽然也被沉重冲击，但相比之下，受到的影响却小的多。许多经济学家在对2008年经济危机进行回顾时，皆对加拿大相对稳固的金融市场和严谨的信贷体系给予了高度评价。然而在如今，加拿大人恐怕很难自信地说出，加国将有十足信心抵抗一次发生在本国的次贷危机。
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虽然CMHC在上个月曾经表示，如果房地产市场因房贷发生崩盘，CMHC的储备金足以应对危机，但其压力测试结果也明确地显示，加拿大目前的房贷体系非常脆弱。也就是说，虽然CMHC信心满满地说对金融危机“撑得住”，但也变相承认了目前加拿大发生金融危机的可能性很高。其一切应对危机的措施，都是危机发生后的亡羊补牢，而在危机中直接受到损害的购房人的利益，却很难因此被抵消。非营利金融政策研究组织C.D. Howe研究所的负责人Finn Poschmann也曾经评论，CMHC虽然资本雄厚，但一旦加拿大发生次贷危机，CMHC面对的将是房价硬着陆的考验，届时CMHC的“金库”不见得能吃得消。一旦CMHC的“余粮耗尽”，每位纳税人都将直接面对金融危机的冲击，之于老百姓，失业、破产等局面将难以避免。! J B( @. a: q' T- n
( r" H5 q" [9 s' m$ v过去数月，加拿大房地产市场已经初步呈现相对走冷趋势。对现金不够充裕普通购房者来说，在申请贷款时，应当全面分析自身收入条件与还款能力，切不可盲目申请自己能力所及范围之外的贷款额度，否则将很可能留下祸患，增加让自己成为经济波动的牺牲品的风险。
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