加拿大楼市的“隐形”中国买家

如何缓解房价涨幅跑赢全球的局面？加拿大不列颠哥伦比亚省（简称BC省）给出的答案是，开征“外国人购房税”。

　　8月2日起，大温哥华地区（简称大温地区）开始征收“外国人购房税”。根据这项新政，外籍买家或外国企业在当地购房时，需一次性加收15％的房产转让税。当地政府希望，通过这一税收政策抑制升温过快的楼市。

　　在外国人购房税规定出台后，据多家外媒报道，温哥华当地的中介表示房产销售锐减。这表明，当地政府给房地产市场降温的举措起到了立竿见影的效果。
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　　据加拿大当地媒体报道，这项针对海外买家的调控政策和7月7日的一份针对性调查报告有关。21世纪经济报道记者查阅BC省政府官网发现，根据该省调查，在6月10日和7月14日的五周内，该省内一共发生了19383起住宅房产交易，其中外籍买家占到了1276起，也就是6.6%。不过，具体到大温地区来看，在这五周内，大温地区的交易占该省的49.7%，其中外籍买家占比达73.3%。在这五周内，外籍买家在该省的楼市投资了超过10亿加元（约合人民币52亿元），其中大温哥华地区的交易量达到了8.6亿加元（约合人民币44.5亿）。

　　据彭博社报道，中国驻温哥华总领事刘菲质疑这项仓促出台的措施是否具备合理性。刘菲表示，将高房价归咎于外国尤其是中国的买家是没有道理的。虽然中国买家在外国购房者中所占比例最大，但官方数据显示，他们在温哥华地区的交易量中占比还不到3%。

7 h7 [0 {6 \! J4 X; U7 r$ u1 B. O1 D　　温哥华的中国买家
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　　那么，在温哥华的楼市中，到底有多少中国买家？

& f# u& l  |7 H; _　　“从官方公布的数据来看，中国籍买家在加拿大的房产拥有率仅是个位数。但政府统计中对外国买家的定义是指没有居住在加拿大的外国人。前面提到的3%应该是那些和加拿大完全没有关系的中国籍买家，他们买房为了投资或者度假。其实许多外国买家都是有当地关系的，比如取得了永久居留权或是工作签证和留学生签证，这样你就不会被看作是非居民海外买家了。”加拿大最大的住宅房地产经纪公司之一，Re/Max Holdings Inc.的一位前执行副总裁对21世纪经济报道记者表示，2015年该地产经纪公司内部的调查显示，中国买家对温哥华地区各类型住宅的拥有率达30％。
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　　去年加拿大不列颠哥伦比亚大学兼职教授Andy Yan对温哥华最昂贵的三个小区进行分析，发现在2014年9月之后的半年内出售的房产中，66%的买家是中国人。加拿大国民银行经济学家Peter Routledge在今年3月份发布的一份报告中称，2015年中国买家在温哥华的房地产市场投入了127亿加元（约合640亿人民币），占该城市总量的33%。他估计，在多伦多这个数字是90亿加元，占总销售量的14%。
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　　BC省最大的房产经纪公司麦当劳地产集团2014年在上海设立了加拿大房地产投资中心。该公司常驻上海的执行董事Dan Scarrow向21世纪经济报道记者透露，“自成立以来，我们已经达成的交易达1亿5千万人民币，还有3亿人民币的不能变更的交易（firm deal）。都是公寓期房，大多在大温哥华地区，单套价格在70万-80万加币（约合人民币360万-410万元）。”Dan Scarrow称，买家的目的各种各样，有投资用的，有买给孩子留学用的，有移民后自住的，还有度假旅游用的。
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" w2 \3 F( p$ i' B2 ]　　“成功移民加拿大的中国人肯定会买房子。”正信联合出国顾问公司中国区首席顾问王承宇对21世纪经济报道记者表示。
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  J" g' ?  D0 W4 c* c+ r+ [. n　　据王承宇介绍，正信联合出国顾问在中国国内经营业务两年以来，成功操作了七八十个移民案例，这些客户成功拿到枫叶卡（永久居住权）后，几乎都在加拿大置办了房产。“客户大多是30-50岁，多是技术移民，语言能力也过关，可以说是中产阶级，大多数想要去加拿大过压力更小、品质更高的生活。”王承宇说。
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　　21世纪经济报道记者查阅加拿大政府网站公开数据库发现，菲律宾、印度和中国长期以来是加拿大移民的前三大来源国。自2012年起，截止至2016年第一季度，总计约有近10万中国籍公民获得了加拿大的永久居住权。
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  V) B1 N8 B: N) Q; z　　另据中新网报道，2014年底在加拿大就读的留学生以中国留学生最多，高达11万人，占加拿大全国留学生人口的三分之一，是第二位印度留学生人数的三倍。据中国与全球化智库7月份发布的《2015中国海归发展报告》显示，留学加拿大的中国学生回国最少，原因是不少人留学的目的是为了移民。这些人都是加拿大楼市的“隐形”买家。
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: W. C' ?" H0 @' \; g5 N　　中国房企仍看好加拿大房市

' q; U3 ?* H/ d　　随着中国的个人买家海外置业的需求升温，近年来也有不少中国房地产企业开始开拓加拿大房地产市场。

　　绿地集团曾在2014年斥资4亿加币（约合人民币22亿）收购了加拿大多伦多一个项目。绿地加拿大子公司在对21世纪经济报道记者的书面回复中介绍道，绿地在2014年收购并启动多伦多君峯项目，该项目包含共920余套公寓，一家绿地自己持有的酒店及一座加拿大国家级戏剧博物馆，目前此项目已经完成了98%以上的销售，项目大部分买家为加拿大本地居民。
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　　对于国人“走出国门”的需求，绿地加拿大子公司表示，绿地对加拿大的投资所考虑到的目标客户既包含了加拿大本地居民的居住和投资需求，也包括了一部分中国人对海外资产配置的需求，其中一大部分是为了给在加拿大留学、工作的子女准备的。
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' Z" _# u" b0 b/ `　　绿地方面还表示，深耕多伦多的同时，也会紧密关注其他加拿大城市的市场和政策变化，考虑合适的投资机会。
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　　当代置业早在2012年便在温哥华开发建设其位于英属哥伦比亚大学校园内的玉MOMA楼盘，该楼盘于2014年落成，目标客户是为子女留学置业或者投资的中国客户。

0 _* X9 Q* _3 l% E1 g; X　　当代置业对21世纪经济报道记者表示，目前该楼盘已经售罄，正在温哥华寻找合适的地块，打算继续开发楼盘。
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  V, P# h4 v. j, n% W& |: f  M　　关于大温地区的外国人购房新政，当代集团表示，短期内对市场的影响很大。

　　“长期要看未来的经济走势。中国人海外置业的需求很旺，所以，仍然看好加拿大房地产市场。”当代集团回应称。

　　利好消息：
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: p$ [1 G& D6 r4 f4 o/ D0 Z　　移民政策有望放宽

　　中长期来看，有个政策对加拿大楼市有提振作用。

　　加拿大自由党政府准备在今年秋天提出为期3年的新移民政策，以扭转加拿大保守党过去10年逐步紧缩移民配额的政策，重新开始广纳移民。加拿大移民部长麦家廉（John McCallum）表示，希望通过增收30万移民，来应对人口老化和劳工短缺问题。

　　麦家廉8月在访问中国时向媒体表示，自由党政府正试图履行其竞选承诺，改革移民系统即是其中的重要一项内容，并表示欢迎更多中国人去加拿大学习、旅游和工作。

　　加拿大移民、难民和公民部（简称移民局）邮件回复21世纪经济报道，“我们的国家要如何通过移民制度来继续成长？加拿大政府正在就上述问题征询公民的想法。移民局将会检讨从公民方面收到的反馈，来指导加拿大未来几年移民计划的方案。加拿大政府将在今年11月份提出新移民计划。”

$ U8 B" ^4 |7 C% `　　“放宽移民对加拿大房地产市场是利好消息，要知道加拿大接收的移民主要是技术移民，他们有购房的需求和实力。”前述不愿具名的Re/Max Holdings Inc.的前执行副总裁说
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移民加拿大

謝謝，希望再接再厉.....