中国儿童人口减少了接近一亿，未来的房子卖给谁？

过去20年儿童人口减少了接近一亿，未来的房子卖给谁？
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' `$ Q/ j9 o% q' ^6 V$ W; H/ ^; P　　也有评论者认为世界银行的数据不够全面，未必能反映中国人口结构变动的准确趋势。面包财经特意翻查了国家统计局最近三十多年的《国民经济和社会发展统计公报》以及其他相关文件，以官方数据再次剖析中国儿童数量减少这一事关民族未来的问题。

& p/ c: E# N0 s8 S% Y! Z  i　　在儿童节这天再次探讨关于儿童的话题具有格外的意义。尤其是当三四线房地产库存依然压力山大，而一二线城市地王频出的时候，一个严肃的话题是：过去二十年中国儿童数量锐减了接近一亿，将来这些房子卖给谁？
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) J# h% M4 |/ i" A/ l　　占比持续下滑 儿童数量二十年减少近1亿
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　　根据国家统计局发布的《2015年国民经济和社会发展统计公报》：截止去年底，中国总人口数量约为13.7亿，0—14岁儿童约2.27亿，在总人口中的占比为16.5%。从1995年到2015年中国总人口增加了约1.5亿，而0—14岁人口则减少了9596万。
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3 ]6 K+ Z8 C. Y' ^+ g+ Q+ G  U9 D4 ?　　过去20多年，儿童在人口总数中的占比持续减少。下图是面包财经根据统计局数据的中国人口总数与儿童占比的趋势图，更多关于人口的统计数据图解可以在面包财经微信公众号（ID:mbcaijing）上查看历史文章《中国儿童比印度少1.5亿 谁将掌控未来？》
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最近5年，14岁以下儿童占比总数维持在16.5%附近，但已经显著低于美国和印度的儿童占比。面包财经在此前的文章中根据世界银行的数据计算出，2014年印度14岁以下儿童占比为29.21%，美国为19.06%，分别比中国高出12.7和2.5个百分点。而当年印度14岁以下儿童总数为3.78亿，比中国儿童多出1.5亿，准确的数字是15277万。
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% A8 e: m+ \( a( f9 J( N　　最近5年，14岁以下儿童占比总数维持在16.5%附近，但已经显著低于美国和印度的儿童占比。面包财经在此前的文章中根据世界银行的数据计算出，2014年印度14岁以下儿童占比为29.21%，美国为19.06%，分别比中国高出12.7和2.5个百分点。而当年印度14岁以下儿童总数为3.78亿，比中国儿童多出1.5亿，准确的数字是15277万。

. ?* G, M- W$ L: z- n　　更严重的是，出生率下降已经持续下滑，2015年仅为千分之12.7，虽然较上年略有上升，但依然处于低位。

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- @4 Y. n  `1 U8 o# r4 q在短短二三十年内儿童数量如此大规模的减少和急剧占比下降，可能是人类历史上从未遇到过的。人口总量增加而儿童数量减少，当未来人均寿命越来越长时，人口断崖造成的极速老龄化，将成为中国不得不面临的严峻问题。
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- y( O. f& q: O/ b! o# J3 Z" K　　在短短二三十年内儿童数量如此大规模的减少和急剧占比下降，可能是人类历史上从未遇到过的。人口总量增加而儿童数量减少，当未来人均寿命越来越长时，人口断崖造成的极速老龄化，将成为中国不得不面临的严峻问题。

　　其他行业先不说，单说这种影响在三四线房地产市场上其实早已充分体现。

! ^3 C3 I  @$ s- W: B　　人口流出与房价暴跌同步 三四线城市房产过剩的真相

: _1 z& y3 m2 F. |6 Z  U4 _. r; ^- h　　当过去一段时间一二线房价暴涨之时，三四线城市却面临严峻的库存压力，深层次的原因其实在于人口的流出。面包财经此前撰写的《200万人逃离东北，房多人少车亏，危局何解？》等文章已经分析当地人口尤其是儿童数量与房地产等行业的相互关系。

/ t9 q  `0 y9 l( `　　统计数据显示：沈阳市在2000年的在校学生人数约为189万人，到2014年降为约120万人，年均减少13.5万；锦州市在校学生数量过去10年从51.4万下降到41.4万，平均每年减少约一万。
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　　青少年人口的持续减少与房地产库存的增加，终于在最近几年产生化学反应。沈阳市2012年房屋销售面积为约2469万平方米， 2014年下降到约1498万平方米，两年间下降约四成。

6 _0 _: H, S- C8 c　　自2014年上半年开始，沈阳房价持续下跌22个月，锦州更是多次进入城市跌幅榜；至今两地房地产库存依然压力山大。

( z! ~2 W8 {6 |2 ?: S4 v　　房子最终是给人住的，当人口减少时，库存过大的房地产必然遭受压力，只是这种压力反应到房价上可能会有时间上的延迟。资金供应、利率以及其他各种政策因素也可能会在短期内影响这种传导，但从更长的时间内考察，这种逻辑无疑是成立的。

" O$ B6 }. d. Z0 X　　如果研究更多三四线城市的人口、房地产库存与房价走势，则会明显的发现与沈阳和锦州类似的趋势。这是一个非常值得深究的话题，面包财经未来将会撰写系列文章加以探讨，如果你对哪个城市感兴趣可以在面包财经微信公众号（ID：mbcaijing）上留言，我们会优先研究关注度高的城市。

　　更重要的问题在于：号称人口流入地的一线和二线核心城市，情况又如何呢？

% f- F9 l; v- y+ O/ \! C8 q& Z; A　　以土地严控人口 天价地王上的楼盘未来谁来接？
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　　一线城市人口流入即将变成一个伪命题，一个标志性的事件是：2015年上海常住人口总数已经开始减少。根据上海市统计局的官方数据：2015年底上海常住人口总数为2415.27万人，比上年减少10.41万人。这是改革开放以来，上海常住人口总数首度减少。

　　一年的数据未必能代表长期的趋势，超级城市对外来人口的吸引力未必就此消失。真正的问题在于“以用地供给强化人口调控目标”已经写入上海的总体规划。高地价和高房价某种意义上已经变成了阻止上海人口总数超标的工具。
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3 [, q  v. n. T* h3 c9 Z7 q　　早先出台的《上海市城市总体规划（2015-2040）纲要概要》（简称《规划》）提出：力争至 2020 年常住人口控制在 2500万人左右，并作为2040年常住人口规模的动态调控目标。
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! p  J4 C% b: n" _  J( F8 w　　既然2015 年底上海常住人口规模已达2415 万人，这意味着距离2020年的调控目标，只剩下85万的人口空间。如果2040年上海人口果真“动态调控”在2500万人，那老龄化很可能成为一个严峻的问题。
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　　在近日举行的“第五届中国国际老龄产业高峰论坛”上，上海市相关领导透露：截至去年底，上海户籍老年人口首次突破400万，预计“十三五”中期将突破500万。
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　　根据统计数据，2015年底上海常住户籍人口1433.62万。这意味着，几年后上海户籍人口中老年人口将首度超过三分之一。而同时，上海的户籍人口平均期望寿命逐年增加，2015年已经达到82.75岁，老龄人口持续增加的趋势短期难以扭转。日益增大的养老金支出近在眼前。
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　　一般来说，如果要扭转超级城市这种日趋严重的老龄化趋势，大量年轻外来人口必不可少。但问题在于人口上限已经敲定，并且《规划》中提出：“严格控制人口规模”，“以用地供给强化人口调控目标”。
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　　如果不放开人口上限，上海或许还有另一种选择：一直严格控制土地供应，确保土地高价成交，这样可以既不突破人口上限，又有足够的财政收入解决养老问题。此前上海远郊周浦的一则土地拍出超过7万元的“保本价”，未来“卖地养老”真的会成为现实吗？

7 H( y; s' j- Z+ p8 L　　全球的超级城市之所以能保持活力，很大程度上是因为对外来人口尤其是年轻人口有吸引力，可是当人口上限被设定，无法为城市补充足够“新鲜血液”时，真的可以“卖地养老”解决问题吗？

　　深圳的城市规划同样也给人口加上了紧箍咒。深圳此前的规划文件中称：“到2020年，城市常住人口规模控制在1100万人以内”，全市建设用地规模控制在890平方公里以内。而到2015年底，深圳市常住人口已经超过1137万人，比规划人口上限多出37万人，建设用地规模则在2013就已经远超控制上限。这意味着未来深圳人口要负增长才能达到规划要求。深圳房价的突然暴涨，其实并不突然。
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　　三四线城市因人口流出而导致房价下跌，一线城市人口规模管控的同时地王频出。可是不要忘记了，过去二十年14岁以下人口已经锐减近一亿，在更长远的未来这些房子谁来接？

百尺竿头更进一步...