作为全球规模最大和最发达的经济体，在经历了次贷危机带来的经济大萧条之后，美国凭借其强大的经济实力，近年来处于稳步复苏的阶段。在经济持续回温的带 动下，美国房地产市场呈现出强健的上升趋势，预计将继续保持此良好势头。值得一提的是美国国内的千禧一代，正成为美房市场一股未来十年的持续推动力。
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! f4 |6 G& l2 M1 k 随着经济回暖及信贷标准的放宽，相信越来越多的购房者将返回住房市场。调查显示，美国有大量尚未购置房产的年轻人 – 千禧一代，即于1984至1995年间出生的人群，他们逐渐开始进入购房行列，进一步推动当地房屋市场。
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千禧一代逐渐开始进入购房行列，进一步推动房屋市场
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据统计，美国现时总人口数约为3.3亿，当中千禧一代总人口超过8,500万，占美国成年人口的最大比份达34%。6 @8 [6 E/ W' P, a
. o7 R6 M6 K, M4 ~' R 这群人正进入结婚生子的阶段，开始为购房置业做准备，实际上已产生了庞大的住房需求。自2007年经济大衰退之后，千禧代由于学贷压力、工作不稳定、房 屋负担能力等因素，大多数选择与父母同住，对置业显示观望态度。到目前为主，18-34岁人口居住于原家庭住宅之比率维持在30%以上。
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, c' C) Z2 q3 u7 a 资料来源：PCBC，千禧代将彻底改变美国房屋市场，2015年6月22日，第14页3 S% Z3 ?' p/ `9 s; H6 d7 k
% H/ X# F0 W! w5 }4 T3 c6 x/ V 然而，近期这种啃老现象正开始逆转。据全国房地产经纪协会(NAR)2015年一份调研显示，截至2014年6月的12个月期间，年龄介乎25至34岁的千禧代占全国购屋者总数的32%，是其中最大的族群;他们更占首次购屋者的68%之多。
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主要原因是经济复苏过程中就业市场景气降低了国内的失业率，更多的年轻人有经济能力搬出原本住宅自置物业。6 p1 T; u) _" V
4 ]4 y+ @4 _2 I8 K$ R 千禧一代对房屋市场的具体影响* X& C O" j E
9 x8 J1 ~) S3 K3 d+ d) H) g" A 1、强大住房需求; }' }$ R g+ j" E9 |- [+ o& \
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约翰-伯恩斯房地产咨询公司的报告显示，因应上述千禧一代形成的庞大住房需求，预计未来十年应该会形成1,500万户新家庭，就是说这十年有 1,500万户房屋是供新组家庭使用，加上320万置换或第二套房屋需求，总共有1,820万的房屋需求量。 减去当前市场上200万过剩的空置住宅，以及90万已建的活动房屋，就是说未来十年需要建造1,530万套新住宅。
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此十年的平均住房兴建水平比目前要高出40%!千禧代已成为美国房产的刚需主力。! J2 P8 l* X, e% X S+ h5 h: k3 L
& K2 f+ w M7 T3 s* a 2、房屋供应紧缺，建筑活动将增加9 w/ c r& {+ E+ \/ l9 `- c( Z
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面对如此巨大的住房需求，美国当前的房屋供应水平其实是远不能满足的，2015年全国建屋许可证总数仅为117万。美联储最新数据表明，截至2015年12月全国房屋供应月数仍处于5.2个月的低位。
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未来几年，建筑活动预期将增加，去年7月人口普查及约翰-伯恩斯房地产咨询公司的预测数据显示，至2018年独栋别墅许可证发放数量将增至95.8万张，而公寓房许可证则为48.8万，总数达到145万张，较2015年增长25%。7 B% f4 N9 r2 w4 P5 J* O1 s
% I: g0 F2 x7 x: l- c4 r 假设美国平均住宅面积为2,650平方英尺，未来3年内仅95.8万新建独栋别墅就需要消耗超过25.3亿平方英尺(即2.35亿平方米)的土地。6 e+ p2 {* c- [1 y
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3、郊区/乡村独栋别墅更受青睐
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2 y% [3 a- ?5 A6 v 过去有不少分析师认为年轻人较偏好市区靠近交通设施的小户型公寓住宅，但根据全国房屋建筑商协会去年对1,506名1977年后出生的年轻人调查显示， 与市区公寓房比较，千禧代如今更偏爱郊区或乡村地区的独栋别墅。当中有66%的受访者倾向居住于郊区，24%选择乡村，仅有10%的受访者选择居住于市中 心。
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0 \$ P" w b, C 另一项房利美(Fannie Mae)经济与策略研究去年7月发布的调查同样显示，千禧代更偏向选购独栋别墅。调查还指出，近期置业的25-34岁人群中接近90%选择了独栋别墅，该比例较房市巅峰期的水平还要高。* t0 p$ F1 B) R. [2 V
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相比市区居高不下的购房/租房价格，郊区/乡村的房屋价格更为合理，可负担性更高，而且千禧代也更喜欢郊区/乡村地区较大面积的居住环境。
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" f3 Y( b+ k! g( X 郊区/乡村的房屋价格可负担性更高7 ^/ I" R9 f9 X, Y0 n. P
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随着未来几年越来越多人进入而立之年，是其首次置业的高峰期，这将进一步增强独栋别墅的受欢迎度，同时继续促进住房建筑业的复苏，尤其是未来5年独栋别墅类别的强势回升。1 Y) f; A. D2 F& l' l. v; t5 E
1 h e" _6 l. g5 A 资料来源：房利美，租房或购房，年轻成年人还是更喜欢独栋别墅住宅，2015年7月1日发布
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, \3 c- _7 C! q9 O' k 最吸引千禧一代居住的城市0 F$ m/ i4 N" V- g
9 G+ N; R; i7 M0 U$ s0 m. s 稳定的就业，高收入及低生活成本，宜居性和优质教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全国房地产经纪人协会对100个大都市统计区进行了千禧 代最佳置业市场分析及排名，当中奥斯汀、达拉斯和丹佛以其强劲的经济及就业增长名列前三甲。另外，东部城市如田纳西州纳什维尔、北卡罗莱纳州罗利及华盛顿 特区也属于最有潜力吸引千禧一代的城市。/ L" i1 _! K0 u4 E
5 t/ h7 l, Q; \6 T2 b 长期及可持续的人口增长是影响房屋需求及土地吸纳的关键因素。美国人口正稳定增长，人口普查局预计在2010至2060年间，年均人口增长数量为200万。# H! }! c0 Z# Y+ t/ X7 L: e, M
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在人口的地理分布上，目前有42%的美国家庭居住于南部州份。预计在2015至2025年，62%的新增家庭将分布在像德克萨斯州、佛罗里达州、亚利桑那州等南部州份/ o; t1 T, v# ?6 P' H/ {
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