中国户籍改革有助楼市复苏 明年房价还会涨

来源: 地产界
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　　11月12日，在“高盛2015大中华区峰会”上，高盛房地产投资研究部主管王逸表示，曾在2014年经历房价最大降幅的“一线城市”，以及“其他二线及大型三线城市”均实现了最强劲的交易量复苏，除此之外，其余城市的住宅销售复苏依然呈疲软态势。而对于鄂尔多斯这类的“鬼城”，王逸称，这类“鬼城”的形成是结构性供应问题导致的，预计在这一轮的房地产市场调整中将很难复苏。
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5 r4 a% }4 D2 m　　过去十几年，人口迁移和人口结构一直是推动中国房地产市场发展的决定性因素，其中前者的影响因素甚至占到了70%。王逸称，户籍改革和城镇化的推进将对房地产市场的复苏有着重要影响。
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6 @' }- L5 d0 H! x5 g- m　　此前一天——11月11日，国务院总理李克强在国务院常务会议上也曾表示，要加快户籍制度的改革带动住房消费。
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% X7 z  M5 d5 K) w: n  M　　同一天，国家统计局发布的数据显示，今年前10个月，全国商品房销售面积94898万平方米，比上年同期（同比）增长7.2%；销售额64790亿元，增长14.9%。
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8 s5 z( |9 O' Q2 Y* R* r; O2 D　　虽然房地产市场销售回暖，但开发商对于投资的热情却在下降。

1 x9 {: S% A# t) o8 x. P7 l　　前10个月，全国房地产开发投资78801亿元，同比名义增长2.0%，增速比前9个月回落0.6个百分点。

; @: t) n7 P' Z( q4 D! v8 Z　　高盛预计，房地产开发商在2015年至2017年的预期净资产回报率将处在5年低点，但这是基于债务零增长的假设而做出的。开发商回报率的回升，需要房价的进一步上涨来支撑。原因在于，如果房价不上涨，开发商加杠杆将不仅导致其基于现有土地储备的净资产回报率减少，而且还将使得开发商的财务状况再度面临风险。

　　王逸表示，到2016年年中，中国内地的房地产政策会偏向宽松，这应该会支持房价持续复苏。
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. u8 D# S' {9 l$ [　　值得一提的是，高盛表示将密切关注房地产开发商再投资的数据。如果该数据出现变化，可能意味着中国房地产市场出现转折。
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　　在土地储备上，开发商不惜砸下重金，抢夺一线城市的土地。而在开发商选择抱团高价拿下土地之后，又出现了其中的合作伙伴可能退地的消息。

; \) H* t1 |/ I1 G　　以北京为例。据中原地产数据，今年10月，北京地区共计有26宗地块被出让，起始总价高达515亿。开发商普遍采取抱团拿地的方式，但房企联合拿地之后，市场上便传出消息称，由于购置成本较高，碧桂园可能退出此前与中国金茂联合拿下的地块，之后又传出招商置地和华润也选择退出之前和华侨城联合拿下的土地的消息。
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; k* p8 e% `" M- m( w* s+ a　　高盛表示，由于再投资回报率的低迷，房企拿地的热情普遍不高。截至目前，房企拿地成本占合同销售额的比例创下历史新低。研究数据显示，土地成本的飙升对房企盈利空间的挤压不容小觑。今年一线城市（北京、上海）土地成本已经占到房屋售价的40%，因而大多数房企已经放缓了土地购置的步伐。
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