在美国买预售楼需要知道的注意事项

美国中文网报道  最近两年非常多的新建楼盘涌入曼哈顿。今年春天41个新楼盘将涌入纽约市场，对于买家来说是好事，因为市场上可供选择的新楼盘多了，货比三家，能够真正挑选到满意的楼盘。美国中文电视《安家纽约》本期节目就要向大家介绍如何在纽约购买“楼花”。

( l7 V$ C  w2 s) e8 p2 R* g2 Y2 K9 N所谓楼花，就是代表你有买这个房子的权利，相当于购买了购房的优先权。期房，则是你已经买了这个房子，只是还没有盖好。在纽约买楼花流程，与中国买期房有很多不同，纽约买楼花首付的20%不会付给开发商，而是存在一个第三方的信托账户中，房子交工前开发商无权挪用。

/ X0 J# m3 l$ o$ {+ x买楼花的优点：
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# r! e% X3 p0 F1.只需10%-20%的房屋售价的定金即可。楼花的价格通常都会比现房便宜,但具体情况还是要看市场走势，买家在买楼花时只需要付很少的定金。而等到物业完全建好，一般需要1-3年的时间，但是一两年后过户的时候，资金就要准备好，如果到时候付不出尾款，开发商有权利拿走买家的定金。

2.买楼花可以选择自己喜欢的户型，楼层，朝向，甚至地板和橱柜的颜色。举个例子，人们通常可发现在一栋已建好的现房中去选房时，往往楼层好和朝向较好的房子基本上早已是名花有主，余下的大多是一些楼层不太理想，朝向不佳的房子了。而买房可说是每个家庭的大事，住房楼层朝向是否适合将影响采光、通风，而这些直接影响生活质量。如果买“楼花”可以在买主很少的时候介入，这时可以选定位置较好的房子。

; v5 Q1 t& w% D7 E3.建筑的设计更加时尚，施工材料都更加环保，房屋格局更加明亮，窗户大，采光好；大楼里的配套设施也会更新更多。浴缸对着窗口，地热，红酒保温系统。这些是一些比较旧的二手房没有的。另一优势之一则是房型设计上的优点，从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计的好坏将直接影响产品的销售。所以相对市场上resale二手房而言，楼花的房型设计大多是采用了当前最为前沿、最人性化的设计理念，很好避开了当前市场上现房所存在的诸多设计弱点，也保持了较高的居住舒适度。
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4.新楼盘的地税减免
421-a法案开始于1971年，当时的目的是为了鼓励开发商建设住宅楼。到了80年代，纽约市政府注意到很多免税政策都被用来建设曼哈顿的高档住宅，于是几度对421-a法案进行修改，此法案后来成为专门鼓励开发商建设可负担住房的政策。
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为了得到421-a优惠，开发商有两个选择。一是从建造廉价住房的开发商手中购买证书，后者则用卖证的钱在别的地方来盖廉价房;二是开发商可以在同一个地点 建设一部分数量的可负担住房，所谓的80/20政策，即开发商至少要把20%的面积用来造可负担住房，在这样的条件下开发商可以根据421-a法案获得税 务减免，即在10年到30年不等的时间里免缴或缴较少的房产税。


5.升值潜力巨大，以当前市场价格锁定未来入住时涨幅。这也是买家们最关心的重点！尽早入场！购买新楼盘越早入场，涨幅越多。开发商在整个销售过程中通常会有几次调价，那么第一次的发售价格是最低的。而通常第一次计划发售的房源在房子还没正式上市之前已经销售出去一部分。所以可靠的经纪人能随时提供房源。

买楼花要注意的问题
+ I" H/ C/ x" K* n: N% D$ u1.交房时间延期。在购买楼花前，要了解开发商情况，寻有实力的开发商可以防止出现烂尾的情况。通常新建楼盘合同中没有注明具体的过户时间，一般是开发商拿到TCO居住许可证之后才会预约过户时间，而合同里的大楼完工时间也是预估的。所以为了保护买家的利益，合同中可以注明最晚的过户时间不超过合同预估过户时间的1年左右，否则要求开发商退回交付的定金。
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6 H' S  t/ ]; z# i2.新建楼盘样板间仅能作为参考，一切以大楼销售计划书为主。通常开发商会在楼盘附近租下一个售楼中心，建一个样板间，用来展示未来室内的装潢设计和厨房电器等。买家可以参考样板间的设计和用材，但是真正能够保护到买家权益的是offering plan (大楼销售计划书)。大楼销售计划书详细列明了建筑结构，房屋平面图，尺寸，公共费用，管理公司，厨卫器具的品牌等等。所以在购买楼花时，买方律师会收到大楼销售计划书，这时律师应该和买家确认大楼书里列出的房型面积，楼层，用材等细节。那么发现自己的楼盘规格、质量和房子与开发商的销售计划书所列的内容不符，买家完全可以有保障的拿回自己的定金。
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' ~' J: s" e2 e) F! t3.合同转让。如果你在房屋完工之前想卖，法律上称之为合同转让，转让合同必须要得到开发商的书面同意才可以转让。有些开发商同意买家转让一次，必须是直系亲属或者和买方隶属的公司；有些开发商不同意你转让，那你就必须要支付全款将房子买下来之后才可以出售。
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4.Common Charge 管理费的高低
曼哈顿的condo的物业费从$0.9 per sqf 到$4 per sqf 不等。Condo管理费的高低通常与买家所买单元的公摊比例相关。一般情况下，大楼的设施越齐全越先进，公共区域的面积越大，公摊比例也会越大，相应的管理费也就越高。所以买家应该根据自己的需求来选择公寓，如果是投资房自己不住的，可以选择管理费较低的楼盘，这样租金收益会比较高。

+ p: x9 r$ h1 G, G5 [8 x9 ?( C2 ^如何挑选增值潜力最大的楼花
1.“限量版”房型增值空间最大！--挑高、露台、海景、公园都是增长点！

2.同区域或临近区域的尺价相比 寻找comp。如何查找区域楼盘的尺价，大家可以参考streeteasy上的区域均价图来做判断。

3.最简单的方式，挑选优秀的经纪人。购买新楼盘无需付经纪人佣金。佣金开发商已经预留给买方经纪人。即便没有经纪人直接去优秀的经纪人不再是带领客户去买房，而是客户的投资顾问。帮客户分析市场、挑选出客户预算范围内最具增值潜力的楼盘甚至具体到户型单元。因为同一栋楼盘的不同户型涨幅也有分级。
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