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[房地产涨跌走势分析] 加拿大房地产税的构成,为何主要由地方政府征收

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再平和一点 发表于 2015-7-5 00:08:32 | 显示全部楼层 |阅读模式
目前在加拿大,房地产税主要由地方政府征收,占地方财政收入的主要部分,主要用于教育、市政等公共服务。
  加拿大采取三级政府分权分税的体制,税收的权力分属中央和地方。所谓三级,是指联邦、省(或属地)、地方政府都有权征税,但这并不代表地方(市政区)有独立的征收权,它们必须有省一级政府的授权,其次要依据《地方政府法》的规定,在此基础上地方才可以自主进行房地产税的征收和管理,同时它们的税收内容也有所不同。
  征税对象:税基广泛延及附着物
  加拿大房地产税的税基广泛,在其幅员辽阔的国土上,各个市政区内的所有房产、地产都是征税对象,一般包括土地及地上建筑物,房地产的所有权人是纳税义务人。各地由于经济发展状况不同、对房地产税的依赖程度不同,有的地方规定土地和土地建筑物的附着物或改良物也是征收对象,例如附着于房屋、土地之上的机器、设备及其他固定物。
  税率:多用多征少用少征
  由于加拿大房地产税是地方税,由各省及地方政府根据本地区情况确定,所以在不同的地方有不同的税率,不存在中国统一税率。再就每个地方而言,房地产税率不是稳定不变的,每个年度都有所不同。一般来说,各地房地产税率的确定原则是多用多征、少用少征;一般是在确定本地方本年度预算之后,用预算总额减去“除房地产税之外的政府其他收入”的余额作为拟征缴的房地产税总额(剩余财政支出),这个总额与该地区应税房地产价值总额的比值就是税率。那么,这其中有两个变量,一个是拟征缴的房地产税总额,一个是本地区应税房地产价值总额。这两个变量值的公正性决定了房地产税率的公正性。
  关于预算总额和剩余财政支出,每年度政府都会提出详尽的房地产税征收报告,并向公众公开、接受公众的监督。为保证剩余财政支出总额的计算更为准确,有的地方如安大略省,房地产税分两次计算并征缴,年初先计算一次,等到年中再计算一次,以求更为准确地确定纳税人所需负担的剩余税款。单个房地产税纳税人所需缴纳的税额是由单个房地产价值(税基)乘以税率所得的值。各地均存在税收减免的情况,免税一般针对教育、医疗、宗教等公益性房地产,减税一般针对住宅等非商用房地产。
  卓有成效的税基评估制度
  税基评估就是对房地产的价值进行评估,房地产价值评估的公正性直接决定了房地产税收的公正性。一方面,某地区应税房地产价值总额的评估涉及该地区税率的合理确定;另一方面,单个房地产价值的评估涉及某个纳税人具体应缴税数额。因此,税基评估在加拿大尤其显得重要。长期以来,加拿大摸索出了卓有成效的税基评估制度。各地方一般按照市场价值进行评估,并综合运用多种评估方法和手段,以求评估结论体现经济变化、天津市场波动及通货膨胀,并接近纳税人的心理预期,使其心悦诚服地缴交税款。
  具体的评估办法有销售比较法、成本法和收益法。大多数情况下采用销售比较法,在销售量不足或房地产价值结构特殊时采用成本法以求更好地发现房地产的市场价值,收入法着眼于房地产的未来收益来评估其价值,例如投资性物业(如写字楼、购物中心、酒店、公寓)等等。
  评估制度
  各地存在将房地产予以分类评估的做法,对不同种类的房地产采用不同的评估办法和标准,以提高准确度,如不列颠哥伦比亚省将应税财产分为九类、安大略省分为七类。当房地产属于混合型时,存在对不同部分适用不同税率的做法(如安大略省),以提高征税的精确性和合理性。
  为提高评估效率、降低评估成本,广泛研究采用现代计算机技术,收集信息、建立数据库并及时更新,以实现批量评估,建设了较为科学的房地产价值批量评估系统,使评估活动变得更加简便,由此促使评估次数增多、评估周期缩短(某些地方实现一年一评),更好地体现市场波动和经济变化。
  同时,各地建立了有效的争议处理机制和纳税人的权利救济程序,纳税人对房地产价值的评估结论不服,一般可以申请复审或复议,对其结果仍不满意还可以进一步上诉。按法律规定,各省政府或物价评估局有权对税基予以评估,但存在将这些职责授权给专业公司来开展评估活动的情况。

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菜蜂 发表于 2015-7-5 02:14:13 | 显示全部楼层
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