日前,加拿大多伦多地产局(TREB)公布了今年3月上旬大多伦多地区的楼市数据。如业内预计的那样,多伦多楼市在今年2月提前迎来了“小阳春”后,3月上旬房地产需求继续保持强劲,并推动成交量和平均价涨幅双双突破10%。: e# G9 q. H7 h$ E7 F0 M
与此同时,据多伦多CP24网站最新报道,多伦多与温哥华房地产的春天已提早来临,这两座城市在2015年前两个月的楼市销售业绩相当好,平均价格也比去年同期上升。
/ L8 H- z0 B2 A2 ]3 y4 i$ s& C 从数据来看,尽管今年2月为加拿大几十年来楼市最冷的2月,但多伦多的房市却异常红火,房屋销售量与上年同期相比上升了11%,平均价格则上升了8%。温哥华2月房屋销售量比去年同期上升了21%,房屋平均价格上升6.4%。 `. {) j+ e1 ]6 h( H1 f% T8 D
加拿大满地可银行高级经济师SalGuatier分析说,超低的利率、富裕移民的强烈购房需求及稀缺的供应量,使多伦多和温哥华两大房地产市场在今春显示出强劲势头。这位经济师进一步预测,多伦多与温哥华今年春天的楼市一定会相当红火。
; u* a- b% `- j! H. d$ Q" T5 F 不过,虽然多伦多和温哥华房地产市场保持乐观预期,但这似乎不能让整个加拿大的楼市保持同样的节奏。
8 L7 r( j; O, C. B& x3 p 《国际金融报》记者获悉,国际货币基金组织(IMF)日前就提醒,加拿大的房市可能会“硬着陆”,过热的房市和创历史新高的家庭债务仍是国内经济发展的阻力所在。
2 j- N' L* i9 `( j 那么,加拿大楼市未来究竟走向何方?5 M! `8 k) ~8 U+ q; \5 L) k5 ]
中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《国际金融报》记者采访时称,加拿大整体楼市走向该国经济发展有密切关系。( [# `0 [ n) X& ~& U9 V
“整体看,仍可保持稳定发展的趋势。签证利好对旅游城市及其房地产市场有利好,但政府不会放任房价的过快飞涨,同时,签证与移民有较大区别,因此,对房地产的实际影响会削弱。”他说。; k% m1 \$ q& ^) l. u6 h
多城市楼市火热
t" P+ `; N* m# i3 } 央行降息、加元汇率下跌、签证政策,去年年底至今年3月,各种因素都让加拿大的房地产市场有些变幻莫测。
7 P. P6 n# [) g' | 从市场角度看,加拿大多地区的楼市正处于火热的状态。
) k, X, ]9 x& z. A1 ^* A$ ` 安大略省(下称“安省”)、特别是大多伦多地区房地产行情火爆。近日,加拿大地产协会(CREA)宣布修改今年安省房屋均价的预测,将升幅调升几乎一倍,并有望在明年超过BC省(不列颠哥伦比亚省),居全国之首。$ g5 ]0 q& ?& n7 Y' o
记者了解到,去年12月,CREA曾预测今年全国平均房价将微增0.9%至40.9万加元;至于安省,房价有望增长1.3%。谁料仅一个月时间,央行便降息,同时加元汇率受到全球油价影响而剧跌,安省、特别是大多伦多地区的房市再次被点燃。. @5 u9 o& c% A0 F
CREA表示,虽然油价下滑对阿尔伯塔省(下称“阿省”)和萨斯喀彻温省(下称“萨省”)的房市造成打击,但安省和BC省表现出色,足以弥补前两者的损失。/ G! I. x* ~9 P7 z
据该机构新的预测,今年的平均房价有望增长2%至41.6万加元;安省的房价增长2.5%,比先前的预测高出近一倍。BC省几年房价增幅有望达到为3.4%,称冠全国。
0 b+ Q. E, d8 J: L8 o9 ~4 i CREA预测,未来一年,安省房市将是全国市场的领头羊,房价增幅有望保持今年的水平(2.5%),今年饱受打压的阿省房价将反弹,获得2.4%的升幅,BC省则将趋于疲软,房价增幅可能回落至1.7%。另外,明年萨省及魁北克省预期有1%左右的升幅,大西洋省份的房价将会同今年持平。
* L$ H1 P- r5 J% o+ ~/ z$ ~ 与此同时,当地机构数据显示,大多伦多地区平均房价有7.84%的升幅,超过了先前的全国冠军卡尔加里省。排第二位的是温哥华,房价上升了6.38。其他地区房价的增长则在5.5%至5%之间。
# I- y2 I. @& Q! h( q" A “在我看来,加拿大楼市能够一直保持强劲的增长趋势,主要依托于多伦多和温哥华。”加拿大房地产经纪人Jack Li告诉《国际金融报》记者,“尤其是温哥华,就算安省和BC省的楼市目前很火爆,但是在房价上,它们依旧无法赶超温哥华。”3 D0 i9 C& |: T3 }
日前,一份国际城市房价统计报告佐证了Jack的说法。报告称,加拿大西部城市温哥华房价仅次于中国香港,排名世界第二。而加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会今年3月公布的统计数据也显示,温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。6 ]" n; C$ y$ o! F
一位温哥华地产公司的工作人员对《国际金融报》记者透露,如今全市最低价的独立屋(面积在75平方米左右)也要在60万加元(约348万元)左右。数据显示,温哥华房产均价已达到80万加元(约464万元)。 z3 M! e/ x" `$ J9 h8 A# W
“泡沫论”再起# z' z% [ f0 R0 ~ x5 i
随着房价高企,加拿大楼市泡沫化的话题又一次响起。, w5 T( H2 R- J' Z
一家名为晨星(Morningstar)的美国投资研究公司此前甚至预测,加拿大房价未来几年可能下调三成。
1 R# X' x( z: m5 \; h 有分析认为,在所有经合组织(OECD)国家中,加拿大房地产泡沫最为严重。据德意志银行的分析,按房价与收入比率,加拿大房地产市场相比自身历史均值高估35%;按房价与租金比率,高估程度达到91%。
! g7 C4 G' ~! t1 P- k' x 加拿大房地产资深分析师李黎夫在接受《国际金融报》记者采访时表示,如根据加拿大当地的房价收入比、租售比等国际标准看,加拿大的楼市从两年前开始,“就处在危险边缘”。! [4 M6 ~. U4 l1 e! Y
“目前国内房价持续上涨,但是居民平均收入水平低于美国居民,收入比不上别人的情况下,房价却直追美国,这显然是不合理的。而且,结合全国的高负债水平高,上升的失业率上升,房地产业的高成本对于投资者来说,显然会降低他们的投资兴趣,最终影响本国经济发展。”李黎夫说。
: S, U" l$ P) c0 i! Q, u' D1 l 一位加拿大地产分析师也对《国际金融报》记者表达了他的担忧,因为炒作房地产市场,越来越多的空置房屋会在最后给当地楼市“致命的一击”。“虽然没有明确的数字,但是业内对于空置房屋不断增长的数量都心知肚明。”该分析师直言,这些空置房屋的暴露也会让民众更为不满。+ V: o" q$ v9 J. m
IMF日前也提醒,加拿大房市可能会“硬着陆”,过热的房市和创历史新高的家庭债务仍是国内经济发展的阻力所在。
+ _! A- x7 B/ A0 b! j IMF官方曾贴出一则评论,Hamid Faruqee 和Andrea Pescatori讲述了加拿大经济如何挺过2008年金融危机,同时提到“某种金融危机仍旧在上演,即过热的房市和居高不下的家庭债务”。5 ~2 {7 V; ^+ n) z4 g5 P3 S
评论谈及,虽然家庭债务最近稳定下来了,但在过去10年间它已攀到历史新高,“如今占到可支配收入的150%,在OECD国家中处于较高水平”。同时,过去15年间全国房价涨幅超过60%,加拿大大城市房价更一路领跑,包括多伦多和卡尔加里。& ?! E0 O* B* n) y3 D
IMF报告说,近年来联邦政府已采取措施来遏制加拿大家庭债务的不断上涨,但“效果有限”。4 c9 S, W* } L* R# D+ w: X6 T
“准确地说,海外投资者虽然热情不减,但这些投资项目多为豪宅别墅,商业地产。对于加拿大的住宅市场而言,未来可能因为债务问题进入一个寒冬期。”加拿大多伦多房地产经纪人科林在接受《国际金融报》记者采访时称。- W% m4 D& A: X- X8 z
值得一提的是,记者还从相关机构了解到,加国2月新屋动工量年率增长放缓,多户式住宅大厦项目减少。
+ S+ d) g) w4 a; l 加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布的信息称,全国2月经季节调整之后的新屋动工量年率,由1月的18.7025万个单位,下降至15.6276万个单位,也低于预期的17.9万个。期内的市区新屋动工量,由1月17.195万个,下降至14.0722万个,主要是受多户式住宅动工量减少至8.6214万个的影响。0 Y* o1 K; a$ u9 K
未来“软着陆”?' v. X" I: g4 F' q4 Q5 z6 v' g
不过,面对外界沸沸扬扬的加拿大楼市“泡沫论”,有经济学家表示这个问题“不足为虑”。6 B7 p2 q) k" y2 Q( N* E- K# V
CREA首席经济学家克伦普近日对媒体表示,虽然全国房价持续上升,但没有泡沫,因为这一数字严重受到大多伦多及大温哥华两地的影响,无法反映真实的状况。, S7 ^* G- r0 u/ _: o! Z6 _
据悉,本国房价一直是国际经济学家关注和批评的对象。早前IMF便称,本国房价过去15年有60%的涨幅,其中有7%至20%的“泡沫”。; E9 i- E: f1 |/ T
克伦普表示,虽然2月全国平均房价升至纪录性的43.18万加元,一年来增加了6.3%,但只要剔除多、温两地的影响,全国平均房价立刻降低至32.69万加元,升幅只有1.5%。 O: |8 c% q/ N
加拿大央行之前发布的货币政策报告中称,决定维持多年来1%的基准利率不变,且对楼市这样评估:当前市场数据符合楼市“软着陆”预期。
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