疯狂的加拿大楼市未来究竟走向何方

日前，加拿大多伦多地产局（TREB）公布了今年3月上旬大多伦多地区的楼市数据。如业内预计的那样，多伦多楼市在今年2月提前迎来了“小阳春”后，3月上旬房地产需求继续保持强劲，并推动成交量和平均价涨幅双双突破10%。
, L& K" U1 n$ `# W, p　　与此同时，据多伦多CP24网站最新报道，多伦多与温哥华房地产的春天已提早来临，这两座城市在2015年前两个月的楼市销售业绩相当好，平均价格也比去年同期上升。
! V3 `$ N: E# U0 n# I; T. l　　从数据来看，尽管今年2月为加拿大几十年来楼市最冷的2月，但多伦多的房市却异常红火，房屋销售量与上年同期相比上升了11%，平均价格则上升了8%。温哥华2月房屋销售量比去年同期上升了21%，房屋平均价格上升6.4%。
6 t+ j2 M, t- P# I　　加拿大满地可银行高级经济师SalGuatier分析说，超低的利率、富裕移民的强烈购房需求及稀缺的供应量，使多伦多和温哥华两大房地产市场在今春显示出强劲势头。这位经济师进一步预测，多伦多与温哥华今年春天的楼市一定会相当红火。
　　不过，虽然多伦多和温哥华房地产市场保持乐观预期，但这似乎不能让整个加拿大的楼市保持同样的节奏。
　　《国际金融报》记者获悉，国际货币基金组织（IMF）日前就提醒，加拿大的房市可能会“硬着陆”，过热的房市和创历史新高的家庭债务仍是国内经济发展的阻力所在。
# I0 L9 [6 r; C" ]' U　　那么，加拿大楼市未来究竟走向何方？
2 s% n" L- l. x8 m% k　　中投顾问房地产行业研究员殷旭飞在接受《国际金融报》记者采访时称，加拿大整体楼市走向该国经济发展有密切关系。
7 F6 Z, V3 g- H　　“整体看，仍可保持稳定发展的趋势。签证利好对旅游城市及其房地产市场有利好，但政府不会放任房价的过快飞涨，同时，签证与移民有较大区别，因此，对房地产的实际影响会削弱。”他说。
　　多城市楼市火热
, o9 p' }, \3 J' S( J2 H　　央行降息、加元汇率下跌、签证政策，去年年底至今年3月，各种因素都让加拿大的房地产市场有些变幻莫测。
　　从市场角度看，加拿大多地区的楼市正处于火热的状态。
: }( |% a' }* |* K6 m: s　　安大略省（下称“安省”）、特别是大多伦多地区房地产行情火爆。近日，加拿大地产协会（CREA）宣布修改今年安省房屋均价的预测，将升幅调升几乎一倍，并有望在明年超过BC省（不列颠哥伦比亚省），居全国之首。
3 D2 n! d  _9 Z. y　　记者了解到，去年12月，CREA曾预测今年全国平均房价将微增0.9%至40.9万加元；至于安省，房价有望增长1.3%。谁料仅一个月时间，央行便降息，同时加元汇率受到全球油价影响而剧跌，安省、特别是大多伦多地区的房市再次被点燃。
1 l  N! `9 G$ X, ^　　CREA表示，虽然油价下滑对阿尔伯塔省（下称“阿省”）和萨斯喀彻温省（下称“萨省”）的房市造成打击，但安省和BC省表现出色，足以弥补前两者的损失。
　　据该机构新的预测，今年的平均房价有望增长2%至41.6万加元；安省的房价增长2.5%，比先前的预测高出近一倍。BC省几年房价增幅有望达到为3.4%，称冠全国。
　　CREA预测，未来一年，安省房市将是全国市场的领头羊，房价增幅有望保持今年的水平（2.5%），今年饱受打压的阿省房价将反弹，获得2.4%的升幅，BC省则将趋于疲软，房价增幅可能回落至1.7%。另外，明年萨省及魁北克省预期有1%左右的升幅，大西洋省份的房价将会同今年持平。
　　与此同时，当地机构数据显示，大多伦多地区平均房价有7.84%的升幅，超过了先前的全国冠军卡尔加里省。排第二位的是温哥华，房价上升了6.38。其他地区房价的增长则在5.5%至5%之间。
/ o, }7 N) V8 I3 [6 I& ?　　“在我看来，加拿大楼市能够一直保持强劲的增长趋势，主要依托于多伦多和温哥华。”加拿大房地产经纪人Jack Li告诉《国际金融报》记者，“尤其是温哥华，就算安省和BC省的楼市目前很火爆，但是在房价上，它们依旧无法赶超温哥华。”
5 H/ O% f& ]7 e1 J# S　　日前，一份国际城市房价统计报告佐证了Jack的说法。报告称，加拿大西部城市温哥华房价仅次于中国香港，排名世界第二。而加拿大房地产协会和美国全国房地产经纪人协会今年3月公布的统计数据也显示，温哥华房价在北美20个大城市中名列第一。
7 W# [7 x$ L) M, t　　一位温哥华地产公司的工作人员对《国际金融报》记者透露，如今全市最低价的独立屋（面积在75平方米左右）也要在60万加元（约348万元）左右。数据显示，温哥华房产均价已达到80万加元（约464万元）。
0 _5 Z; O) F) y! Y: }) S　　“泡沫论”再起
3 D9 o# v: ~7 u8 d* s/ t9 x) f: e　　随着房价高企，加拿大楼市泡沫化的话题又一次响起。
+ f* L1 q) [$ T/ w" A  o　　一家名为晨星（Morningstar）的美国投资研究公司此前甚至预测，加拿大房价未来几年可能下调三成。
0 p3 R% l: v$ a" M* ^( w　　有分析认为，在所有经合组织（OECD）国家中，加拿大房地产泡沫最为严重。据德意志银行的分析，按房价与收入比率，加拿大房地产市场相比自身历史均值高估35%；按房价与租金比率，高估程度达到91%。
) K1 F! l" r; \. f　　加拿大房地产资深分析师李黎夫在接受《国际金融报》记者采访时表示，如根据加拿大当地的房价收入比、租售比等国际标准看，加拿大的楼市从两年前开始，“就处在危险边缘”。
　　“目前国内房价持续上涨，但是居民平均收入水平低于美国居民，收入比不上别人的情况下，房价却直追美国，这显然是不合理的。而且，结合全国的高负债水平高，上升的失业率上升，房地产业的高成本对于投资者来说，显然会降低他们的投资兴趣，最终影响本国经济发展。”李黎夫说。
! B7 `, p: s; V0 f) [　　一位加拿大地产分析师也对《国际金融报》记者表达了他的担忧，因为炒作房地产市场，越来越多的空置房屋会在最后给当地楼市“致命的一击”。“虽然没有明确的数字，但是业内对于空置房屋不断增长的数量都心知肚明。”该分析师直言，这些空置房屋的暴露也会让民众更为不满。
: _3 s9 _, `; {  c# o- d4 {　　IMF日前也提醒，加拿大房市可能会“硬着陆”，过热的房市和创历史新高的家庭债务仍是国内经济发展的阻力所在。
  c6 b% m* y) C+ }7 S　　IMF官方曾贴出一则评论，Hamid Faruqee 和Andrea Pescatori讲述了加拿大经济如何挺过2008年金融危机，同时提到“某种金融危机仍旧在上演，即过热的房市和居高不下的家庭债务”。
4 w' h6 Q$ X/ I9 [$ o) |1 M. \　　评论谈及，虽然家庭债务最近稳定下来了，但在过去10年间它已攀到历史新高，“如今占到可支配收入的150%，在OECD国家中处于较高水平”。同时，过去15年间全国房价涨幅超过60%，加拿大大城市房价更一路领跑，包括多伦多和卡尔加里。
　　IMF报告说，近年来联邦政府已采取措施来遏制加拿大家庭债务的不断上涨，但“效果有限”。
3 i/ Y+ @) J4 Z' ^) X$ C　　“准确地说，海外投资者虽然热情不减，但这些投资项目多为豪宅别墅，商业地产。对于加拿大的住宅市场而言，未来可能因为债务问题进入一个寒冬期。”加拿大多伦多房地产经纪人科林在接受《国际金融报》记者采访时称。
　　值得一提的是，记者还从相关机构了解到，加国2月新屋动工量年率增长放缓，多户式住宅大厦项目减少。
　　加拿大按揭及房屋公司(CMHC)公布的信息称，全国2月经季节调整之后的新屋动工量年率，由1月的18.7025万个单位，下降至15.6276万个单位，也低于预期的17.9万个。期内的市区新屋动工量，由1月17.195万个，下降至14.0722万个，主要是受多户式住宅动工量减少至8.6214万个的影响。
　　未来“软着陆”？
) m) ^3 ]7 z5 M. ?% U% p, m　　不过，面对外界沸沸扬扬的加拿大楼市“泡沫论”，有经济学家表示这个问题“不足为虑”。
　　CREA首席经济学家克伦普近日对媒体表示，虽然全国房价持续上升，但没有泡沫，因为这一数字严重受到大多伦多及大温哥华两地的影响，无法反映真实的状况。
　　据悉，本国房价一直是国际经济学家关注和批评的对象。早前IMF便称，本国房价过去15年有60%的涨幅，其中有7%至20%的“泡沫”。
　　克伦普表示，虽然2月全国平均房价升至纪录性的43.18万加元，一年来增加了6.3%，但只要剔除多、温两地的影响，全国平均房价立刻降低至32.69万加元，升幅只有1.5%。
1 U  L! Q! J1 r! v9 g5 }: f, [" j. L- A　　加拿大央行之前发布的货币政策报告中称，决定维持多年来1%的基准利率不变，且对楼市这样评估：当前市场数据符合楼市“软着陆”预期。


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谈及加拿大楼市风险时，曾任加拿大央行行长、现任英国央行行长的卡尼也不以为然。卡尼在接受媒体采访时就表示，估值方面，加拿大楼市比英国“安全得多”。
( w% J7 X7 w. V5 v　　不过，来自实体经济方面的乐观预计或许是对加拿大房市的一个支撑。虽然加拿大的出口以能源业产品为主，但2014年有所转折，非能源产品出口增加，预计2015年这一趋势还将继续。
3 y, }6 U7 d2 u% s) @　　有经济学家称，如加拿大国内生产总值（GDP）2015年上涨2.5%，就业率及工资水平呈现良好的发展态势，那么。将对整个房产市场起到积极的推动作用。“但如果实体经济得不到持续改善，则房地产泡沫危机将明显化，住房市场冷却与衰退速度之快，或达到20年来前所未有的程度”。
　　加拿大财政部部长乔伊·奥利弗更是强调，他不认为现在的加拿大房地产市场存在泡沫，但注意到温哥华、多伦多、卡尔加里三地的房地产市场尤其火爆。
2 s  Q! z, r, a" Q; o9 P2 a　　“加拿大政府限制抵押贷款的措施已经挤压了房地产市场的泡沫，目前尚不需要采取任何强硬措施来为房地产市场降温。”乔伊如是说。
9 @& O, c# o8 m! o+ b, J( D; c　　Jack Li对此表示赞同。他告诉记者，单就温哥华来说，当地多数业内人士认为，温哥华的房价虽然高得吓人，但实际上泡沫成分并不大。
　　“因为，购买那些昂贵房产的买主大多是近几年过来的移民，或海外投资者，他们基本不会从加拿大银行贷款来购买温哥华的房子，因此即便将来加拿大利率调高，对这些从海外带钱进来购买房子的人不会有什么影响，因此房地产泡沫存在的可能性也很低。”
　　所以，只要有新移民不断进来，对住房的需求就会持续增加，房价被高估的可能性即便存在，房价下跌的可能性也很小。
% \$ D' X- z3 b* c　　值得一提的是，加拿大央行也曾指出，鉴于全球和加拿大的经济预期增强，加拿大房地产出现风险的概率较小。目前，加拿大央行和大部分经济学家都认为，加拿大房地产最有可能出现的是所谓的“软着陆”，也就是价格逐渐下跌，但不会出现崩溃。两地的火爆行情将全国平均房价抬高了32%，或10.49万加元。
　　克伦普还表示，虽然如果利用国际货币基金会的研究方法，本国房价由2000年起确实增加了约60%，但自从2009年之后，房价的升势已经放缓。日后只要多、温两地市场的成交量回落，全国的的平均房价自然会下降。
  k# ]6 y/ v4 H　　殷旭飞则表示，一些媒体观点认为加拿大房价可能硬着陆，主要是看到加拿大房价近几年上涨较快，居民及投资者投资房产的比重较大，给部分地区楼市造成一定的风险。
　　“然而，这几年，对于部分地区楼市发展过快的地区，加拿大政府已经给予一定的干预，比如增加地产税，收紧货币政策等，来抑制投机、投资等行为，从而促进楼市的稳定、健康发展。”
　　值得一提的是，最近国际原油价格暴跌对加拿大的经济也将产生一定影响，尤其是对能源行业冲击较大。一些分析人士认为，原油价格如果维持在目前的价位上，将使加拿大2015年的GDP下降0.3个百分点，这必然会影响到普通居民的收入，会导致部分居民出现还贷困难。
: i2 L' E! G. D* O3 m# n　　楼市“怪现象”
　　在Jack Li看来，未来加拿大的房地产市场总体还是有点“难以预测”。
% [, f  Q6 r( z　　“去年开始，政策不断，更是让外界对当地的房地产市场猜测纷纭，然而，猜测也只是猜测，我们其实很难准确地去预测加拿大房地产市场未来的走向。”他说。
6 S, `1 y8 ]' }) f) d2 o　　回顾加拿大楼市的历史，不难看出它发展的特别之处。尤其是在2008年的全球金融危机，让抵押贷款泡沫化严重的美国地产市场一度损失惨重，个别投机性强的地区如佛罗里达州的楼盘一度暴跌60%-70%。但就在“一衣带水”的加拿大，楼市的回调却远小于美国，平均最大回调幅度也仅有15%左右。
3 _( M% {, h2 I; x2 h2 R　　“一方面，这固然与加拿大金融业政策的稳健保守有关。另一方面，源源不断涌入的新移民为这个国家提供了强有力的刚性需求。”有分析称。
　　“因此，我认为加拿大未来的房价应该会保持平稳增长的趋势，房价可能会继续上升，但是不会有太大的增幅。”Jack认为，“这是基于目前加拿大的房地产市场推测的。”
　　有意思的是，对于目前的加拿大楼市，记者从当地一家中介的工作人员那儿了解到，其实从2014年开始，房地产市场就处于一种“奇怪”的境况——投资者拼命抢房，开发商却冷静理智。
　　记者了解到，在加拿大的房地产市场，2014年第一位的关键词，当属“抢Offer”。所谓“抢Offer”，就是众多买家争抢一套房源，向房屋卖家出具书面竞价函，最后价高者得。当地的中介告诉机子和，多伦多的一些房屋在今年一二季度甚至能引来二三十个买家抢Offer，结果一套市场价100万加元的房子往往被哄抢到130万-150万加元。有些故意采取低出价策略吸引Offer的屋主，最后“笑呵呵地”将高于出价一倍甚至更高的楼款纳入囊中。
　　据加拿大蒙特利尔银行（BMO）最近公布的一份报告显示，在多伦多有44%的买家都加入了竞价战，这是全加拿大抢房比率最高的一个城市。《多伦多星报》的一篇相关报道特别描述道：在多伦多，目前的局面甚至让一些在房市中打拼多年的经纪人都感到相当惊讶，在购房者的身上，他们看到了一种被绝望所激起的购买欲。
! h; K3 S; b% S4 F: d　　但作为“最终接棒人”的终端投资者抢得热火朝天之际，那边厢真正能影响市场格局和未来的开发商、建筑商却开始趋于保守和退缩。
　　一些机构投资者已决定退出市场。“自2012年初开始，针对多伦多共管公寓部门的投资就开始减少了。”Alcion Ventures房地产基金的总裁马丁·泽夫（Martin Zieff）说。
　　泽夫于1995年开始投资多伦多的共管公寓项目。他说，投资多伦多共管公寓项目的利润空间“比北美其他城市都要低”。
　　“2011年我决定不再投资多伦多的公寓项目，因为公寓项目的收益一再下滑，我们不愿再为此劳心费力了。”泽夫说，“为什么要为这么少的利润承担风险呢？”
　　这样的观点直接导致的后果就是市场开工率下降。此前据加拿大统计局公布的数据，全国兴建高密度共管公寓的势头开始进入了大幅度消退期，尤其以多伦多的公寓市场最为明显。消退程度排第二的温哥华都远远地与多伦多拉开了距离。
　　面对这样纠结的局面，加拿大房地产未来究竟会走向何方？
  e/ v) r, y- H: ?3 y' H# u$ h　　“无论是‘硬着陆’还是‘软着陆’，都不能凭空乱猜，它要看市场供需关系、市场动向、政府政策等种种因素。”李黎夫认为，加拿大楼市的未来，不会过分乐观，因为市场开发商不像过去那些年那么“有激情”，但也绝非悲观，“因为投资者们还是非常看好加拿大”

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