中国天量住房库存压顶 救市猛药恐难回春

中国房地产行业正处于前所未有的困局当中。无论地方政府、开发商还是相关配套实体产业，经过长期“硬撑”如今已到了油尽灯枯的地步，如果中国政府不出手救市，大面积地方债务违约和连锁破产现象将不可避免。迫于空前严峻的形势，中国政府不得不对楼市“松绑”，并且提供一系列优惠政策，问题是，此轮救市政策能否奏效？毕竟，中国各地令人“惊悚”的住房库存，只能依靠大水漫灌的货币流动性刺激来化解，凭借市场刚性需求进行“托市”可能效果有限，并不能解决实质问题。
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( a+ i6 s, n9 C7 j6 i3 k　　为拯救濒临崩溃的房地产市场，中国政府可谓“重拳出击”。3月30日，中国央行、住建部、财政部、国税局等部门，分别下发房地产新政以稳定楼市增长，包括二套房首付降为40%，首套房公积金贷款首付降为20%，二套房公积金贷款首付降为30%，此外，个人出售2年以上住房免征营业税。中国政府此轮救市力度之大超乎市场预期，这让众多开放商惊喜之余，也引发社会广泛争议。
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0 A/ y" Z1 ?3 G: B9 H　　中国民生证券研究员执行院长管清友认为，中国政府此轮救市行为，并不会让房地产行业复苏，对宏观经济的拉动有限，房地产依然是当前经济的主要下行压力之一。他指出：“房地产复苏周期分为几个阶段：政策松—销售反弹—库存去化—拿地反弹—投资反弹。目前看，销售仍未企稳，投资反弹仍遥遥无期，这也限制了制造业投资的空间以及地方政府的公共收入和支出。所以仅靠地产放松无法扭转经济下行趋势。”

　　管清友所言非虚，市场价格受供需影响，并不完全凭借政府的政策和意志为转移。2008年中国政府对楼市刺激政策之所以奏效，是因为当时市场需求并未饱和，另外，房地产市场还有一定的投资空间，而目前情况已完全不同。首先，由于市场预期逆转，众多被困在楼市的投机者急于解套变现，炒房者变成了卖房者，这是中国房地产市场最大的变化。另外，中国80%以上的城市住房供应已经严重过剩，除北上广深等一线城市，大多数二三线城市住房已形成天量库存，一些地方的库存彻底消化至少需要10年时间。
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9 R1 p8 t  H; e1 s3 u1 t$ v& i　　房屋空置率作为衡量房价是否有泡沫的重要指标，也是观察楼市供需状况的一个标尺。中国西南财经大学研究人员所做调查显示，在中国城镇中，平均每五套住房就有不止一套空置，即使城镇化率再提高10个百分点，也只能使住房空置率降低2.6个百分点。而瑞银发布的《地产泡沫之忧》报告称，中国居民的自住房比例已达88%，在城镇地区约为75%—78%。据此估算，城镇家庭住房空置率在22%—25%，与西南财经大学的研究结果基本一致。
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9 r3 Y( Z  E8 y  s0 S　　可见，中国房地产的存量过剩、结构失衡已经成为不可回避的问题。分析人士认为，中国政府此轮救市政策，很可能加重市场存量，如果楼市营业税免除，将会导致大量二手房涌入市场，产生更严重的“供过于求”局面。
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　　除房地产天量库存外，市场资金压力是制约楼市回暖的另一重要因素。中国房地产市场繁荣与持续扩张的M2紧密相关。资料显示，中国2013年房地产火爆的时候，该行业到位资金高达12.2万亿，占全社会融资额的比重超过70%，增速高达26%，而在去年，房地产到位资金的增速呈现负增长，这是中国房地产市场化以来前所未有的。从这一点看，如果脱离中国政府和央行提供的流动性刺激，单纯依靠市场刚需群体产生的需求，很难化解大规模存量住房，此轮救市效果到底如何实在是一个未知数。
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6 ~9 c8 q. T" G1 s& E4 v$ W　　更重要的是，即使中国央行采取宽松的货币政策，作为商业银行如何调整房贷策略，将成为本轮房地产政策能否真正生效的关键点。对此，中国华夏银行发展研究部研究员杨驰表示，考虑到收益和风险两方面因素，银行不可能大幅增加在住房领域的信贷资源配置。从收益角度来说，在利率市场化背景下，银行负债成本呈明显上升趋势，由于房屋贷款资产收益率偏低，并非银行信贷投放的重点领域，长期以来信贷额度有限。从风险角度来说，银行业不良贷款余额和比率持续双升，2014年末中国商业银行不良贷款率已突破1%，达到近两年来1.25%的高位，房地产领域虽然没有发生大面积的风险事件，但潜在的信用风险不可忽略。

　　客观看，中国房地产市场已经告别繁荣周期，往下将进入持续调整阶段。依照中国经济目前发展阶段，由于一线城市拥有政治、文化、商业等各种优势，房价在一定程度上不至于回落，相比二三线城市能够保持坚挺。但是，随着中国经济结构面临重大调整，大多数中产阶层（以及中低收入者）对于未来职业前景充满不确定性，在一定程度上也制约了购房热情。除非中国政府和央行出台更为优惠的住房信贷政策，并且督导商业银行紧密配合，否则即使一线城市房价也难免面临下行压力。
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　　可以预期的是，中国政府此轮救市仅仅是权宜之计，通过稳定楼市价格为接下来经济结构调整预留空间，并不会再次针对房地产领域投资进行大规模信贷刺激。另外，除一线城市外，众多二三线城市房地产市场将继续疲软，毕竟，严重脱离市场正常需求的楼市，如果没有投机者积极参与将无法重新转暖，而投机者参与则必须取决于两个前提：市场预期和廉价货币。而这些目前中国经济已不具备
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