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[加拿大] 加国央行降息 加元汇率大跌 GTA房价无惧 二线城市顶不住

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找刺激 发表于 2015-3-7 05:06:56 | 显示全部楼层 |阅读模式
随着央行降息、加元汇率大跌,温哥华、多伦多两地房价迎来新的高峰,这令不少人再度呼吁联邦政府通过政策打压房价,以便国民更容易地负担房屋。+ W0 a+ I7 h' W& c0 ?% m; L

' P  X- U% S9 w7 R# Y1 Z& _可是,收紧政策真的可以打压温、多两地的房价吗?如果我们关注一下过去几年的历史,就会发现并非如此。. V2 y5 g& L/ @' T
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过去几年中,联邦曾连续出台收紧按揭条例的政策,对多伦多和温哥华影响都是微乎其微,真正受打击的却是二线城市的市场、特别是公寓房市场。由于大量的新建住宅无法及时被消化,一些城市甚至已到了“兴建过度”的边缘。
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2008年美国房市大跳水之后不久,联邦财政部便收紧了按揭条例,将最长按揭期限定为35年,取消了零首付,购房者首付至少为5%,必须有一定的信用记录。
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随后,财政部分别于2010年4月和2012年6月两度收紧按揭条例,将最长按揭期限进一步收窄至25年。2013年8月,加拿大按揭及房屋公司(CMHC)也推出限制措施,把按揭相关的证券保证金额,在本月限制于每间金融机构3.5亿元,以提高银行的借贷成本,令房主的按揭费用上升,以期让房市降温。& P. S1 U2 c" s% [- Y

" \3 G$ q( ?) _" y2 {每次政府部门收紧政策的时候,都会有不少“专家”发表一通评论,说此举会令本国房市降温多少云云。可是从数据来看,这些措施根本没有对本国两大房市(温哥华和多伦多)起到多少打压的作用,每次都是令销量稍微缩减,然后很快恢复。至于房价,则一直呈现向上,连放缓的迹象都没出现多少。
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魁省的房地产分析专家卡丁纳(Paul Cardinal),联邦政府收紧按揭政策,很多人想当然地以为房价最贵的地方最受影响,实际上却不是这样。收紧政策打压的其实是首次购房人士,而在多伦多、温哥华两地,支撑房市的主力并非这些人。即便首次购房人士受到政策的打压,资本雄厚的其他类型的买家仍旧足以支撑起市场,: r* L* a- p1 u8 |/ h
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可是,在本国二线城市,由于连续收紧政策造成首次购房人士买家大幅减少,房市已大大冷却,特别是公寓市场的行情,几乎已近萧条。
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$ @+ ?" }/ A) T) Y8 W# K例如,魁省在2011年至2012年曾迎来一次新建公寓楼的热潮,很多年轻的买主打算趁着低利率入市。这些买家中有差不多三分之一都采用的是30年期按揭,而在蒙特利尔,这一比例更高达四成。可是,就在2012年的年6月,联邦将最长按揭期限收窄至25年,这相当于让利率提高了一个百分点,一下子打碎了很多年轻人拥有房屋的梦想。
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+ W9 Q4 O. I' V$ ^, X' Z, d9 _4 `- T整整两年过去,魁省几个主要城市的公寓房市场仍未能恢复。仅去年,蒙特利尔市场上已积压了近3000套待售公寓,而新公寓楼的动工量却增长了19%;在魁北克城,每出现一个公寓买家,就对应着将近20个卖家;而在紧靠着渥太华的加蒂诺市(Gatineau),公寓房的价格已下跌了14%。
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% T! S8 f; c# g/ e2 M& }其他省份的情况并不比魁省好许多。在2012年,曼省推出了新的省提民移民政策,吸引了大量新移民,其省府温尼伯也兴起建楼热潮,但是由于首次买家受到政策打压,销售行情一直低迷,市场上待售公寓的数量一直上升之势。可是,开发商仍然不愿意停止新建楼盘的脚步。在去年,该多单元住宅(multifamily units)的兴建数量30年来首次超过独立屋,这引起人们该城市公寓市场“兴建过度”的担忧。
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在萨省省府里贾纳(Regina)和经济重镇萨斯卡通(Saskatoon),市面上待售房屋数量达也到30年来最高,其中多数是公寓。9 E+ B  _( Z4 H% P7 U/ g
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在大西洋省份一些主要城市,如新不伦瑞克省经济中心蒙克顿(Moncton)、新斯科舍省省府哈利法克斯(Halifax),情况同上面几座城市差不多,也面临这公寓房过剩的窘境。
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加鼎银行(Desjardins Group)首席经济学家贝金女士(Hélène Bégin)表示,在今年本国二线城市可能都将迎来新建公寓退潮的现象,如果开发商还不停下脚步,那结果可能会很不妙。  B2 C; J1 f% t% m
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另一方面,如果联邦再度收紧按揭条例,那可能将导致首次购房人士进一步减少,而二线城市的待售房屋就更难被消化掉了。' ^3 h  I6 Z5 \

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awYsduAT 发表于 2016-4-12 21:11:37 | 显示全部楼层
多多益善!
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