美国楼市将在2015年迎来一股暖风。! P7 o* B; [9 q
2 P. t/ N- q- Y" P' C
全美房地产经纪联盟（NationalAssociationofRealtors）首席经济学家劳伦斯·尹（LawrenceYun）向《第一财经日报》记者提供的最新数据预期显示，2015年美国房市将健康发展，成屋销售将上升至530万栋，超过2013年和2014年的水平。而且美国成屋销售通常占房屋销售总量的90%，主导着美国房市。
& h) }* d3 x- @" e/ [+ f( [
( P8 i5 T- K9 y; w) } 劳伦斯同时预期，成屋销售中间价格继续稳中有升，但是涨幅将继续放缓。2015年成屋销售中间价将上升4%，而根据2014年12月公布的数据，去年11月美国成屋销售中间价格与2013年同期相比上升5%，达到20.83万美元。而在2013年11月，成屋销售中间价格同比上升9.4%。
5 h% g4 C! w {, j/ q; x9 D: K8 P; i5 U; S+ @
经济复苏拉动房市
* v! B- }3 q4 b$ r# [ N9 w3 Y
& |) U4 V0 d, X" }& A. P 保罗（化名）去年8月刚在一家著名保险公司找到基金经理的工作。此前，由于整个基金行业的不景气，他工作一直不稳定，甚至在年中下岗。他告诉本报记者，当时，已经和现在的妻子开始谈论起婚礼的事宜，失去收入来源后非常不安。然而，让他高兴的是，新的工作非常稳定，工资也超过每年10万。; G p7 S) S' [3 \! |
$ y4 m j8 {( s9 d
“找到工作后，我们的婚礼如期举行。另外，我已经存了一些钱，准备今年年中左右买房。”保罗告诉本报记者，“我们目前还住在丈母娘家。希望能早点搬出去。”
, A& M* ]4 g0 ]# k' ]1 E: U7 d$ ^8 p' L+ ?
虽然去年年初的严冬放缓了美国经济复苏的步伐，GDP在2014年第一季度甚至下降了1%，但是随着天气的转暖，美国经济迅速复苏。标普首席美国经济学家贝斯安（BethAnnBovino）在给客户的报告中预测2015年美国的GDP增长将加速到3.1%。$ ?8 B* z, L6 l" W9 |
1 q7 \! i- z4 a2 c& @ 劳伦斯也认为GDP在2015年将加速增长。“880万个在经济危机时期流失的工作岗位将全部恢复。我们看到更多的人愿意主动辞职追求更高薪的工作。更高的工资和房租将促使美联储在2015年上半年加息。但是只要不断有新的工作岗位产生，我们就不必担心加息对房屋可承担性的冲击。”劳伦斯在提供的研究报告里指出。
( }/ L+ t1 u- T
8 ^' Q M5 Q h9 G4 t5 q 首次购房者回到房市 K4 c' k5 c! l H) _9 {
% z+ H3 ?+ L8 b. Z# U( L8 U& o 美国房市最近的最大变化就是，曾经一度减少的首次购房者在去年12月两房降低首付要求后回到房市。全美房地产经纪联盟在去年年末公布的购房者背景调查报告显示，首次购房者在截至2014年11月时仅占全部购房人数的33%，比2013年下降了5个百分点，使得2014年成为1987年以来比例最低的年度。自1981年以来，每年首次购房者的平均人数占全部购房者的40%。
: R4 ^0 G: R/ `& h# [0 \/ [' I7 h* h
1 a( Y7 t1 |. w9 r. g9 S 根据报告，首次购房者的基本形象是平均年龄31岁、收入中位数为68300美元的人群。他们主要购买平均价格为16900美元、平均面积为145平方米的房子。劳伦斯在报告中指出，“47%的首次购房者表示贷款审批过程超出想象的艰难。减少苛刻的信贷条件和降低强制性房贷保险是提高首次购房者比例的必要手段。”- D0 R, D7 z9 k2 U6 m( ?
* f% P, I- t4 V& ], @8 S
此外，97%的年轻购房者申请房屋贷款。正常银行会要求购房者提供20%的首付，因为当银行将房贷打包卖给“两房”（房地美、房利美）时，两房要求每个房贷都至少有20%的首付。而首付比例不低于5%的房贷还是有机会在购买私人房贷保险后也打包出售给两房。但是申请过程非常艰难，对信用分数和文件的要求更高。
1 i1 R0 W# f! u- U" C$ ?9 D/ j4 V9 |/ P) t9 V
而联邦房屋署（FederalHousingAdministration）为低收入者提供担保，允许购房者用最低3.5%的首付比例贷款，但是房屋价格和申请者的收入根据各地的水平受到一定的限制，最重要的是联邦房屋署的贷款担保也不是免费的。在2014年有35%的首次购房者申请了联邦房屋署担保的低首付贷款，与2010年的56%相比有显著下降。劳伦斯认为与房贷实际坏账比例相比，联邦房屋署的房贷担保费太高了，阻止了首次购房者贷款的愿望。
0 R7 Z9 C! W3 p: u- n; Z
3 G/ z8 N. y8 [/ _9 m& T 有鉴于此，房利美和房地美在去年12月9日联合宣布，两房将接受首付比例最低为3%的房屋贷款，大大降低了首付比例的要求。两房的主管机构联邦房屋贷款局（FHFA）主任沃特（MelWatt）曾对媒体表示，“有很多信用良好、有足够工资支付房贷的人因为没有足够的首付而无法获得贷款。首付比例的高低不能代表还贷能力，我们需要看信贷历史、收入等，全方位地评估贷款人的还贷水平。”3%是次贷危机前两房允许的最低首付比例。% [: T0 k% D! i+ ^
9 ?5 r. G# `5 U, g/ j2 `2 D
许多专家预期千禧世代（1978~2000年间出生）的人将逐步取代老去的“X世代”（二战后出生的一代）成为首次买房主力。由于二战后婴儿潮出生的人在1987~1993年间集中达到生育高峰，千禧世代是美国的人口又一个小高峰。如今，千禧世代逐步进入首次买房大军，加上更加容易的贷款将进一步推高美国未来的房市。
8 G/ Q1 f; n: k8 z4 {1 _# ~! _' I, O3 u& C: f) {/ E( K, k& S
住房库存紧张有所缓解, t+ D: \; g u" ^' v
9 N3 a$ s& ]4 A4 a: k
除了贷款难以申请，无合适之房可买也是压抑房市交易的一大问题。根据最新的统计，美国2014年年末待售的成屋总共为209万栋，比上年同期高5%。按照现行销售速度需要5.1个月能销售完毕，比上年同期待售成屋相当于4.8个月的销售量稍长一些。通常6个月的存销比被视为健康的房市，短于6个月就表明待售住房库存紧张。
; E6 _! i+ L3 j; H6 p
4 ]0 x" S$ K& B7 e' ^ 劳伦斯认为住房库存紧张是由于房产商信心不足、开工不足所致。根据全美房地产经纪联盟统计，去年虽然消费者信心指数不断上升，房产商信心指数却出现下降。劳伦斯估计2014年新房动工数将仅为100万栋，而在2015年，新房开工数有望上升到130万栋。虽然动工数上升30%，劳伦斯认为这还是不能满足需求的增长。他认为今年贷款条件放宽会激发人们的购房需求，大约需要150万栋新房才能满足。
- G, e/ W' k& F' p1 y0 T3 W5 s
! L* n* w7 a% n X3 K, N; T来源：第一财经日报
6 n( b. ~) z5 ]' T; n* M; Y
/ m& d' \- Y% s0 w, c7 A: \5 V
|
