在房地产库存高企、融资难的大背景下,住建部一份关于培育和发展住房租赁市场的意见再次提及REITs,这使得市场对一直蠢蠢欲动的房地产资产证券化业务再次燃起希望,希望在前,可难题亦在前,真正的再出发还有待政策继续完善。/ X. A/ P/ X$ Z/ Y; x5 h* O6 ]( | X
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中国开发商巨量的库存有了新出路。
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0 l3 t2 L" @$ |, l# t8 R 1月14日,住建部发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》,提出要大力发展住房租赁经营机构、支持房企将其持有的房源向社会出租、积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点、从租赁市场筹集公共租赁房源等重大措施。
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截至2014年11月底,全国商品房待售面积达到近6亿平方米的历史新高;硬币的另一面则是,2015年保障房任务量为700万套,融资一如既往地困难。
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住建部上述《意见》找到了一个解决办法:允许各地政府回购商品房作为公租房,帮助开发商去化,开发商也可以自行经营租赁,且可以将租赁房打包为REITs进行融资。
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多位地产和金融界人士认为,这可能将成为中国内地真“REITs”业务的起点,但其中仍然存在政策的障碍和盈利的难题。7 M& \* u( u" K$ x
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8 i, u# J/ i8 N: Q- L 楼市另类去库存- N0 c5 L. G2 p. g
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1 u- G% I* b9 |$ W “各地可以通过购买方式,把适合作为公租房或者经过改造符合公租房条件的存量商品房,转为公共租赁住房。”上述《意见》与住建部去年以来调控思路一脉相承:千方百计去库存。1 l$ Q0 g+ K& c0 d9 t1 U, ^
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上海易居房地产研究院研究员严跃进指出,传统开发商的绝大多数住宅都是以出售为主的,过去可以由投资投机者接盘,但目前这类需求已基本退出市场。如果房企可以经营租赁并且可以资产证券化,就能实现较快较多的去库存(主要是现房),对房企利好。5 u* ^. u' @/ J9 O. w1 ]5 ]
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此外,政府还可回购社会房源,能够降低此类住房的空置率。尤其对于一些拆迁户来说,在郊区有好几套物业,但是碍于文化、信息技术运用等,并不能很好地寻找到租赁者。地方政府通过收购并统一管理,能够加快此类住房的出租,对于盘活存量住房资源有益。
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风险点在于,如何对此类物业进行定价是一个难题。随着物业价格的上升,如果政府高价收购,未来出租后租金回报率可能会变差。3 }8 J {% b3 z9 t. y. ~2 I
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整体来看,银河证券分析师赵强认为,《意见》提到的措施,不仅是促进合理住房消费和降低新房库存的重大创新,也是完善房地产行业长效机制和优化住房结构体系的重要环节。预计在不久的将来,将会看到新建住宅的另类快速去化、连接新房市场和租赁市场的住房租赁中介机构,以及住宅产品租售并举的盈利模式,甚至能看到房地产投资银行的出现。" U4 z/ K, M7 q# c% B$ i! a: x
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) `$ }, ^' f: i3 ~2 n* Z 严跃进指出,要实现长期运营,无论是企业经营租赁还是公共房屋租赁市场,均需要配套的金融措施,即REITs。上述《意见》指出,在大力推进经营住房租赁机构的同时,探索建立支持经营住房租赁机构发展的融资渠道。9 o" P2 M3 K% ^- R F9 x) A
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" ~# M' f i2 ~0 j" P5 b 事实上,公租房或保障房REITs早有机构在做。北京一外资房地产机构人士说,2012年该机构曾在上海某区打包了公租房资产做REITs,就在快成行的时候因为政府换届而暂停。
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& g6 X U& D3 N" |9 ] 接近住建部的人士透露,住建部倾向于首先进行公租房REITs的实践。北上广深的国资房企或城投公司,有可能成为REITs试点中的企业主力。这类企业大量承接了保障性住房和政策性住房的建设、运营任务,他们手中的政策性住房资产,可以作为REITs的打包资产;并且,试点企业还需要兼有国企、地产、金融等资源。
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. U a& B8 Z9 y \ 试点需要突破的一个环节是,需设立“特殊目的公司”(SPV)用于REITs公募以及挂牌交易。此前《公司法》尚不允许通过设立SPV发行REITs并上市。+ b6 ~8 I2 U; z1 s- J i6 A( F/ e
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对于试点单位来说,他们更多的还是希望推进商业地产的REITs进程。国内大型开发商大多都已积累了大量的持有物业,如华润、保利、万科、中海等,其旗下持有物业均以数百万平方米计;近两年来,这些开发商已将轻资产提上日程。
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无论是公租房REITs还是商业地产的REITs,目前推行的难度都不小。
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北京中原地产研究总监张大伟就不看好公租房REITs,“中国物业租金收益太低,还不适合做REITs”,他说。( y* m2 \9 c2 i7 A% \. e
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6 ]% f9 `0 G1 H1 O! j# `' P% t1 q 严跃进也认为,公租房的租金回报率并不高,保守估计最多在5%左右;而且现实中租赁群体并不稳定。在目前租赁市场上,对于资金投入的渴求很大,但很多资金不愿意也不敢进入。 Z4 b' ^( [4 N. R0 Z
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4 _7 M8 J8 g- k 严跃进说,通过鼓励此类REITs产品的创新,在前期提供一定财政补贴和优惠,或鼓励寿险等资金和大型房企进行合作,有利于推进公租房项目;如果政策大力支持,不排除地方政府会给予一定的财政补贴和土地方面的优惠,或许能达到10%的水平。
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2 S3 p" ^; f/ L. q/ n& F 前述《意见》称,要积极推进房地产投资信托基金(REITs)试点。通过发行REITs,可充分利用社会资金,进入租赁市场,多渠道增加住房租赁房源供应。积极鼓励投资REITs产品。各城市要积极开展REITs试点,并逐步推开;但对于如何推进支持,如何进行优惠和补贴,并未提及。* y. r' d8 y) A& M7 k8 t( i
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% [/ U# t3 D2 [; y 而商业地产的REITs同样不容乐观。根据广发证券的测算,当前国内的商业地产除了写字楼的收益率略高于10年期国债收益外,其他商业物业的收益均低于10年期国债收益率,尚无法全面推行REITs,其中税收优惠缺失和法律制度不健全是两大原因。+ F% E( F; p: A9 F4 C4 K
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最大的障碍在于税收体制。在REITs 最为盛行的美国,REITs无须缴纳公司所得税,REITs投资的房地产资产也属于免税资产。在中国香港,根据香港证券及期货条例第104条,REITs豁免缴纳香港利得税。
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但国内税收体制对商业物业公司不利,导致中国商业物业租金回报率不足以支持发行REITs。
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/ f6 v; L# C3 ^, k 另据协纵国际总裁黄立冲测算,以国内商业地产巨头万达为例,如果仅使用投资物业项目作为资产价值,万达租金回报率约为4.36%;而在国际通行的REITs回报率要求中,这个数字在7%-8%左右。6 A$ e8 P4 Q" G* e3 q. ?/ T, G
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5 Y- I# p9 F& Y$ K0 m' }- T 金融界人士指出,如果要发行离岸REITs,回报率要求更高。海外投资者并不熟悉内地物业,会在本地物业回报率的基础上再加上一个风险系数,比如1%~2%;在加息背景下,看高至9%以上。, t x+ N' n, L b1 G/ t8 _# u
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开发商的轻资产试验; B' {$ o' z# W! h$ V6 K/ {
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: N2 ~4 j' V% H& Q. Q 尽管推行REITs困难重重,但国内开发商在转型压力之下无不在思考如何“轻资产”。: Z) K- d+ I# [4 c8 {
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1 q# u* G' t' d$ l* x0 r1 H 其中动手较早的是万科。早在2013年,万科便将北京金隅万科广场股权售予麦格理,万科负责操盘管理运营,实现商业地产资本化。
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+ S$ b4 F# |9 ~ 2014年8月,万科公告称,公司与凯雷投资集团有限公司签署战略合作意向书,双方拟成立资产平台公司,用于收购万科所拥有的9个商业物业。* }, A5 |5 J, g# Y& E0 t$ \( ?
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根据公告,凯雷和万科分别持有资产平台公司80%和20%的股权。预计资产平台公司将长期持有商业物业,未来将以资产证券化为目标退出。* X2 ?; Z/ v# Z1 z9 G
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