高处不胜寒,静观其变,谁先动谁输
, b% a, @. Z; c b8 w' ~+ z) ^% k$ g8 a0 g
根据美国联邦住宅贷款抵押公司房地美(Freddie Mac)的最新周更数据,全美30年期按揭贷款利率达7.63%,创造了本世纪初以来的峰值。( y; n$ T) M9 p, @: L
) D1 Z7 @) U: x6 H. M7 X) E
按照20%的首付计算,若要购买美国一套中位数价位的房屋,每月需要2528美元的房贷。这一数字比两年前几乎翻了一番,每月增加1204美元。, |; a+ X* Z" ]9 K4 _ \8 g( l
: N% {3 N% \5 ?3 `1 L+ ]高购房成本下,美国抵押贷款银行家协会(MBA)称,美国抵押贷款申请量骤降至近三十年来的最低点。与此同时,全美房地产经纪人协会(NAR)上周也报告,9月现房销售量同比下降15.4%,环比下降2%。 a* Z. f3 ]: Q7 ]4 A: A" P1 \
1 E3 a, R" w0 p' r+ C
总部位于吉隆坡的全球房产科技公司居外IQI(Juwai IQI)集团联合创始人兼集团首席执行官安萨里(Kashif Ansari)对第一财经表示,美国楼市现处于购房需求和房源供应同时受到抑制的“有价无市”的状态。
. t! f$ m2 T/ C! j* J# _9 _; R. }- E9 U6 z
“买房的不多,但卖房的更少,这种状态很可能会延续至明年。”安萨里称,市场普遍认为,美国高企的房价在未来一年内并不会下跌。2 |" N' g% o4 e0 Z& ?. I _
" b+ W+ t, s( m4 a" v/ ]# y3 H
4 S% T3 l6 E/ G; m9 g& |5 v0 a
不愿买,也不愿卖% P3 O) \) m: {5 D. V9 C& y$ E' }
9 k; h) }, U0 N+ jNAR数据显示,美国现房销售价格中位数,已从历史高点向下滑落,但这似乎并没抵消高利率带来的影响。
; T4 u2 `) n: F p/ p
& b# B( l! X' ?* N4 [MBA称,该协会抵押贷款申请活动的周指数,在截至10月13日的一周内下降了6.9%,为1995年5月以来最低。其中,购房贷款申请下降了5.6%,为1995年2月以来最低;现有抵押贷款再融资申请下降了9.9%,为今年1月以来最低。
# [0 r- Y: l5 V0 G. S- Y% v% w9 o8 Y! j4 ^
牛津经济研究院认为,美国房屋销售的下滑趋势远未结束。NAR公布的现房销售数据,是基于一两个月前签订的合同得出的。自那以后,抵押贷款利率又上升了半个百分点,房价的下跌可能无法完全抵消利率上升对购房者负担能力的冲击。4 ^# E; W! k# @1 e* K
6 ~# I' w& W* \0 w7 }. I# |2 s+ \美国房产经纪公司Compass西雅图柯克兰分公司经纪人Becco Zou就告诉第一财经,高利率对西雅图的房地产成交量影响很大,“很多客户比较注意量力而行,毕竟现在还要面对潜在的裁员风险。”
1 L' H" m$ T4 k' c
. O6 S4 z' H' j3 ~+ i同时,高按揭利率下,以置换为目的的卖房也变成一笔亏本买卖。客户中不乏科技公司雇员的Becco Zou称:“美国人基本上每十年会换一次房,但现在想换房的客户只能暂时不动了,买房的客户也处于观望状态。目前,市场上还在买卖房的客户大多数都是刚需客户。”
! a1 w; C" o1 O, v8 C8 Q
. ~. B5 R# o4 H2 o( T- Q在美国波士顿运营的房产科技公司美吉居(GeoHome US)联合创始人杨晓雯解释称,当前美国的高利率意味着,现在大部分户主合约下的房贷利率都低于当前利率,所以“非必要,不卖房”,市场成交量普遍只有疫情前均值的2/3左右。
1 ^! ?( G S5 F r3 c1 b, W% o& T! P6 Y
“我们观察到的现象是,身边很多朋友的换房计划都推迟了。因为换房子意味着更多的月供,更低的生活质量。”杨晓雯对第一财经记者表示,“另外,房产经纪人接到的客户数也迅速萎缩,和我们长期合作的一些明星经纪人今年有大量时间在度假。”
4 K6 ]/ O, o/ s) o" q% O
& W3 B3 ^1 d- B7 g/ J! R5 o对于想要改善居住条件的人来说,安萨里称:“大部分业主签的是前几年的定期低按揭利率,他们更愿意守住低利率不动,退而求其次选择改造翻新现有住宅。但数据显示,建筑商面临工人短缺、材料费上涨、楼市冷清等困境,不想大肆盖楼。”
; C- K: u3 [4 m- e! j& J D3 X H' {6 j" ~) z, @3 q' i |
想买房的人要拖到什么时候, v# t8 A3 i+ Q" J+ F9 l
. k+ L$ E+ ] T尽管利率居高不下,但全球房产经纪公司eXp Realty洛杉矶地区的房产经纪珍珠透露,最近,她手里仍有一个客户决定买房。; s- G: J c# r2 |! Y" |
; X( N; X, v8 I; |' i5 S, y q/ c8 ?“他从2021年起就要买房,看了两年,这期间按揭利率从2%左右涨到了7%,而大洛杉矶的平均房价一年上涨大约5万美元,两年涨了10万美元。两年前他看上的房子,现在同样的购房款已拿不下来。”珍珠说,最近这位客户下定决心付了首付。; T+ ]% T+ f- T% r% X1 [% q5 ~, d! F
' ^- `! o1 a6 u, E' Z( z珍珠补充说:“好消息是,如果今后按揭利率下调,他仍可以用新的利率来申请按揭。即便利率只下调一个点,月供也可以少付三五百美元。”
" P7 E6 P( G# q5 K2 V' _# F, m* ]9 @& S4 i& d
高按揭利率何时才能回归2019年的“正常”状态,现在买房是好时机吗?+ g! Y7 @* @6 v% x0 w
& q7 r5 L; y) e安萨里称,现在市场上的大部分评估都认为,这在短期内不太可能,至少美联储的信号是将在一段时间内维持高利息。8 ~+ w, U+ k# R
: u/ T2 @4 j! s- C* Z) Q. t" g' J此外,美国住宅市场的供需仍然失衡。根据NAR公布的9月数据,房屋库存量仅能维持3.4个月的销售,远低于正常市场所需的5至6个月的供应量。房地产服务机构Zillow首席经济学家奥尔森(Skylar Olsen)预测,房价会一直涨到2024年。5 j( F) I% i5 `. V- g
" D+ j' d" M m! M7 \. }“楼市很难预测,我们的建议是,买家更应该着眼于自己的情况,而非变动不息的市场。如看上合适的房子,而自身的财政状况又允许,不妨采取行动。毕竟,如果有一天利率真的开始回落,购房者需求立刻加大,楼价只会再涨。”安萨里说。 ]0 }$ l; Q4 e1 r7 o1 e7 f
- \$ t0 m" k% T9 g( x/ P, h* y
“如果是刚需自住而且长期持有的话,我觉得尽快买比较好,但是也要量力而行。如果是去年上半年那段疯狂时期买了房,现在就会觉得亏了。说实话,自从疫情开始,我觉得市场就变得难以预测了。”Becco Zou补充道。 d- G- z# t' N- x0 S' y4 L& u
Most Popular
2 I, P: S9 H8 i
8 B# Q0 J. C* s9 O |