德国超一半的家庭更爱租房不买房子

大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国......但是德国家庭只有43%拥有自己的房产...似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。
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+ |! N- D9 A5 h7 g/ l2 W5 i6 z大部分西方发达国家中，约有70%的家庭拥有自己的房产，加拿大、澳大利亚、英国、美国、比利时、意大利均是如此。
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$ j# @& U8 U" M4 X更有曲高和寡者，在西班牙与爱尔兰，有超过80%的家庭拥有房产。那么德国情况是否也类似呢？
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. i# v3 U+ @3 ]1 ]; H% L: p0 ?德国的住房拥有率多年来倒数
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事实令人大跌眼镜！根据2013年的数据，只有43%的德国家庭，拥有自己的房产。德国人不爱买房，更不爱炒房，已经成了不争的事实。

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3 j# S* x- B+ g* O5 u( e" y' ^' P许多观众会问：2017年，柏林房价涨幅不是全球第一么？那怎么能说德国人不爱炒房呢？
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) i" {) Q2 k! B1 f) h$ H/ ^仔细分析后，我们很容易地发现：



2 T3 Q  A* O8 t0 n: B有42%的买家来自美国、中国和中东这三个地区，更不乏来自欧盟其他国家的买家。另外，国内媒体称“德国本土买家占57%”的说法是错误的，应当是欧盟买家占57%。


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8 [& Z" o* k- p$ c, q6 Z9 ^% w8 z可见德国本土的楼盘，是涌入的资本洪流炒热的，而非德国本土人。很少有人注意到，即使楼市被连年炒热，柏林依旧是西欧“最便宜”的首都。
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: z5 z  q$ F* E5 @  j+ L) S$ d$ m' i德国人买不起房？

5 a6 Y/ d, b  ~) ]号称“欧盟发动机”的德国，收入高，税收低，而且就业率稳居欧洲前三。（按照2017年年底的数据，失业率为3.6%，排欧洲倒数第二）
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" S. O% m9 u+ d' Q3 N$ c  i+ F1 G: J更何况，均价25万欧元的境内房产均值，对比上超过2万欧元的居民可支配收入，可谓公允合理。





5 C9 S3 G2 W1 Q. C% {6 Q/ A由此可见，要说德国人买不起房，那无论如何是说不通的。
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2 A6 V; L- V0 Q4 N% S/ Y, N: }没必要买房？
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纵观现代史，日耳曼民族不像吉普赛流民，人口流动趋势不明显。
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8 ~- b: C' E, J1 M1 E, ^8 H' e3 M相比之下，酷爱搬家的美国人，自有房产比例竟然远高于德国人。（美国人一生平均搬家多次，《美国社会与文化》中的数据为15次，也有中文媒体称是11次）
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. q$ f: D9 h$ o& R美国人搬家
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第二次世界大战中，20%的德国民居被摧毁（不可修复性），另有200万个单位的居住单位遭到破坏。换而言之，不同程度受损的住宅超过35%。
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受到重创的不仅是房屋，还有德国的经济。在纳粹独裁统治下，大量中小型企业已经破产，民营经济千疮百孔。想要重建基础设施，必须依托于政府投资。

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, ^& G# ~# k: V4 ^4 s% p. y西德建立于1949年，随后官方立即推出《住宅法》（housing law），旨在建设足够的住宅供国民租用。
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- r  B, J# ^3 o1 M背靠着有利政策，民用住宅如井喷般出现。西德只花了7年，便缓解了居民住房的问题。1962年时，住房缺口已下降到了60万个单位。



: f$ E' [0 D# ]& Y1 l为了防止货币崩溃，西德采用了紧缩的手段，导致大量德国人无法申请房贷。自然，新建住宅主要是供出租用的，而且是非营利性出租。
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9 U3 s7 z3 y( G6 I0 S英德差异

( U; M1 s* g- M' m' D. T值得注意的是，在二战中，不只是德国的建筑物受到重创，英国的情况也不容乐观。奇怪的是，战后购房的英国人，远远高于德国人。似乎在半个多世纪里，只有德国人不积极于购房。
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& a% a$ O8 t, Q, h西德和英国租房率比较
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从图表中很容易观察到：起初，租房的英国人比例，比德国还高接近10%。但随后，英国租客比例不断下降，直到贴近西方世界平均水平。



; G1 a. w5 X8 w8 x而德国租客比例，却一直在50%-60%之间来回震荡。即使是战后德国再次深入工业化，国民经济腾飞后，这一比例仍然没有明显下降。
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0 h+ y, ]0 s! ^) `英国分流原因

; ]& P% g$ ]; ]英德两国，都建设了公共房屋，供无家可归者租住。




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0 f8 ^" {* ]3 @" b4 x! U英国对公共房屋开发商，征收严格的税赋，并设置建筑成本上限。在这些限制下，房屋质量受到了影响。


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" l" C# w2 f9 f: V% O7 P/ O0 y. m6 M随着时间的推移，英国公共和私人建筑之间的差异变得如此明显，以至于公共房屋成了穷人的住房。但凡有些钱的人，都搬出公共租房，寻求居住条件更好的私人出租房。
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) W  R5 u, A( R, K& P* t# z英式住房

% N  S) `4 N# e3 f, S5 \* u遗憾的是，英国政府对私人出租房的严厉监管，延伸到了20世纪80年代。这迫使房东削减维修费用，并进一步导致房屋质量下降。


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( ~1 _5 n/ Y+ p4 j% B很显然，当经济复苏，多数国民再次拥有支付能力时，他们毫不犹豫地再次搬出私人出租屋，搬进了属于自己的新家。

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为何德国人愿意租房

①平稳的租赁市场

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3 J/ d  y/ t% H/ P一般来说，政府只会对某些地区进行租务管制。比如，美国的八个大都会中，曾有一半推行过租管。德国的情况恰恰相反，其租管范围涵盖境内所有住宅。
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) `& n5 i! n  h: x; k6 U1 n% M8 u——租金管制

" e. |+ M$ [- ^7 P3 |/ K6 Y在德国，租金是按照行情衡量的，必须参考三个以上的同区类似居住单位。如果业主收取高于市场价的租金，租客可以向法庭申请缓解措施（例如减租）。

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/ W( F2 i7 e/ T2 s4 X' q此外，德国联邦政府规定，每三年租金增幅不得超过20%，一些地方政府规定三年增幅不得超过15%（例如巴伐利亚州和柏林州）。
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——租住权保障
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《债法》规定，所有长于1年的租约为永久租约，即使是口头租约也是如此。（说实话，这一条有点匪夷所思。难道一旦签订长期租约后，业主很可能彻底丧失选择租客的权利了么？）
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2 K, ]1 L/ H' f( a在某些特定情况下，业主才可以签订有时限的租约。比如，房屋日后会被收回，供业主家人居住。再比如，业主希望大规模维修。

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0 n3 w# t# o6 z. C; A; L业主必须提供合理理由，才能停止租赁，包括：租客严重违反合约内容；或者么，如果继续租赁，会让业主蒙受巨大损失。
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在支持租管的人士看来，德国的租管机制是全球最成功的。另外，《2013年联合国人权委员会特别报告》认为，德国的租管机制为租客提供了高度的保障权，并确保私人租房投资仍能带来利益。
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0 u0 e- U) _; Q, i8 L% i- j7 ^1 Y德国法规对租客利益的保障，极具吸引力。永久租房和购买房产之间，没有太大区别，这是德国人甘愿租房的原因。
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②对借贷的理解

; u: C4 L8 A( u( O$ m4 o# y国内媒体曾持有这样的观点：德国人被犹太人的高利贷搞怕了，所以极其厌恶债务的概念。


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事实上，这么说也有一定的道理。德国人不喜欢借贷，以至于信用卡使用频率，不足英法的一半。从另一个角度来看，德国的居民储备水平相当之高，总量常年位居欧洲第一。
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% L# V4 v# u, v& y从历史的角度来看，德国只用了30年，走完了英法百年工业化的道路。期间，资本主义疯狂扩张，导致高利贷横行，不少德国工业资本家负债累累。工业化的红利被贷方分享去了一半，导致国民收入不堪入目。



希特勒入主政府十年内，大刀阔斧地改革，以违反社会契约的方式进行债务缩减，使工薪阶层收入暴涨九倍。削减债务，保障民生，是支持希特勒上台的民意所在。

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2 K! ]- Q# R: L, K& [) q如今，德国的债务规模，低于英法。而且相当一部分债务是国家层面的，而非企业债和个人债。由此可见，德国人对债务的概念并不感冒。他们即使要买房，也喜欢全款付清，否则更偏向于租房住。
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2 b/ [+ `3 |: H) U: @1 K0 _/ M笔者曾经提到过：
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一个社会的财富增长，最终要依靠生产力的进步。倘若一个国家的主要资金被楼市吸住了，那又有多少资源能支持科技的进步呢？
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  H9 \. q) \0 k9 c+ z+ z' Y$ P* Q% |$ ~德国新建房屋数量逐年下降
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& E7 z; b; D( U/ A* a0 q二战后，德国和日本的经济崛起，背靠着全民投资工业和科技。广场协议后，日本开始“玩虚的”，经济也从此一蹶不振，给我们以警示。
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