《澳洲金融评论》获得的新州财政部文件《房价与移民流动》显示，由于移民人数减少，悉尼和全澳房价将低于预期轨迹。
3 J! G2 l9 \# t$ }- }4 ~: o r0 c$ q' {, u* c: E. Z
在模拟情景下，如果5年内澳大利亚每年净移民人数暂时减少6.4万人，全澳房价将下跌7.8%，新州房价将比常规“基准”低6.8%。4 v3 q$ G' |: @$ F* |
. C9 D- M" x; Q }+ y
去年，州政府撰写的一份文件表示：“即便是暂时减少海外净移民数量，也可以缓解房价上行压力”。
! {( Q; K( X) L( ?3 ^
/ A( e4 h) [6 R# g- e v4 [/ ?( a! i5 ~ v4 L6 x, o# w
; `! E& U# P/ ?) a: G. n1 `) ]; ^" i
莫里森政府表示，计划将每年永久净移民人数上限从19万人降至16万人。新州州长Gladys Berejiklian呼吁将该州每年90000的移民人数减半至45000人。9 d" v9 r7 ]2 f% |8 B, j
1 J! x$ @) a8 D. ZGrattan Institute估计，10年内每年净移民人数减少3万人，将使全澳房价下跌约3%。Grattan首席执行官John Daley表示:“移民减少意味着寻找住房的人减少，因此房价会下跌。”+ O8 R" \- k, ^/ K" k
- `+ \9 ]8 u: s: o$ K. |
# N* @# N8 [7 |$ m9 E- Q- m/ t& {( v/ |) \) U2 H
负扣税
3 z4 R- Q3 x& E3 Y0 F ?! S
/ S+ ], {, n/ p" _他还表示，移民减少导致房价下跌的估计幅度，大于Grattan对工党削减负扣税和资本利得税减免计划导致房价温和下跌的预测。
, V) @* v5 B; h" i8 T! Y
: g2 ?2 t: q2 i由于银行业监管机构收紧了投资者贷款规定，房地产贷款需求下降，以及人们对目前房产市场信心减弱，全澳房价已较峰值下跌约5%。
0 M) _2 o$ Q; I2 u/ S/ D4 `% ~$ _1 r, Y% |5 J+ ^: `
但花旗集团经济学家Paul Brennan在一份新报告中指出，人口增长放缓存在经济风险。“推动潜在住房需求的一个关键因素，是移民带动的人口强劲增长。”
$ n- V) V2 `5 l' y- O/ @' f4 p# P: R3 o& n$ F) w) P, E) I. T
花旗集团预计，澳洲房价将从峰值下跌10%至15%，悉尼和墨尔本的跌幅将更大，因为这些市场过去5年的涨幅巨大。所以如果海外净移民减少3万多人，房价跌幅预计会更大。
% W8 X' k2 w6 m, C! o
. h+ Q- M" I/ \“我们预测，家庭需求因素在移民放缓中已经开始发挥作用，但如果悉尼和墨尔本的移民人数在未来几年减半，则房价降幅将会更大，并将延长这些城市房价疲软的时期。”
2 `5 D! |" u {$ z3 r8 q$ P
7 G0 g8 o% y) y6 p1 S, q7 e9 I8 A# o; \. D5 T; n
临时签证5 d# u& X. s; a8 e# I- v9 P
' ]1 Z) C/ D/ ?2 N1 O. x( l
然而，Grattan的Daley告诫称，削减永久性移民并不一定会降低整体移民率。“这完全取决于你对临时签证的控制力度。”' u" `) U2 `8 \% ?
$ Z8 J0 {: \1 j6 O7 g) x目前澳大利亚至少有160万人持临时签证者，根据Capital Economics的数据，上一个财年的临时工作签证数量增加了12000个，学生签证数量增加了35000个。
( k/ U0 [5 Z& ^) w1 {0 R4 {0 t. {1 w# v" P
Capital Economics高级经济学家Marcel Thieliant说：“房产市场、道路和火车拥堵的重要因素不是永久居民，而是整体净移民率。”
# V ~8 y* [9 R) p0 g/ ~: ]3 ~4 l
: G6 b O$ g3 Y“除非政府也开始限制临时移民，否则永久移民摄入量的减少都不一定能降低整体净移民率”。
6 a/ g9 D7 M; z7 y) ~4 U6 E, h6 `2 `; Y
“我们最乐观的猜测是，未来几年，净移民人数将略微减少至20万左右。” g+ f6 k0 {/ X; p
- E3 i) ]/ g6 u2 f& R. i& G4 l6 _$ p |
