许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。* C* n. f, b9 j; ?, f
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一、政府为什么拼命印钞票？
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) y0 t$ S' F. P& x. O$ L4 ~' P5 @6 v归根结底还是美国在印。
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美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。6 P6 c& L- T) A" [ z* L( f% o b
$ R2 M3 w2 \$ |" l( T* ^二、多印的人民币怎么办？, j t* j# G4 f \6 N$ O8 o2 n
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美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。
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/ h, c3 B9 R3 h8 Q$ ^& G中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。
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, X$ ^ @$ l' r+ T" e6 e/ s因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）
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7 `0 k! J* o: P- P# A& O: v* ] d三、严重的通货膨胀后果是什么？
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参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。
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严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。+ x x* A3 U4 f: l8 j g% R
# r& \6 W, X( I四、如何处理严重的通货膨胀？
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9 P4 w z. V: I0 Q政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。
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0 R& W- T: n8 |! n这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。+ L5 Z% e/ G6 g4 _2 ~+ \$ c
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房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。
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五、房价恶性上涨的后果是什么？* t& U# K; L1 b4 u. M D
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房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。
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政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。
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让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。! ?/ w$ j5 d2 ]& b+ X4 C
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六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？4 T+ b6 n4 d5 t0 f& G, K
; ~9 q0 C$ u) }后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。
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同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。7 q3 V( t0 T, H0 I( j4 T$ P. F/ b
, p8 l" H1 J+ p/ f& w* V6 g# M所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。0 b- F+ b; B1 U4 u
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七、关于房产税, P) C/ z( q; b, I# Z+ l
; B2 x. r/ ~3 {7 l; O7 y& p- {* {" S" u大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。6 L2 }, p, ?% w5 I2 W/ y0 D% }
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因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。
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所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。
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但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。3 Z3 J9 o3 I9 B' @" ~4 I6 G& ] H; `
: ~6 v! a5 S* i1 C. f八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？
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! B1 l" H7 z$ V2 l4 [1 U# c不会。, t; n( }4 _5 i# u0 f# [
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看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。
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; W1 ? u+ k, y5 q) v0 H& h) n房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。( V$ ?# }% `% f- @4 J7 s* k
8 U( Y5 B/ S, q' l# j( Y再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。
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o# b$ }- b# x4 m; y5 K政府不可能放弃他们。
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4 c" h! d; y, U$ o& G3 L九、政府调控的目的是什么？
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# \/ X" e3 \% c* ]8 L上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。+ {/ D. i6 Q w5 p7 ?% i9 ~
0 u+ Y! H4 l, _6 l4 y目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。* \8 f8 d, r0 U
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十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？# X- @! P/ v) M q
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因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。
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/ A# J. N# e" |( x3 y4 o交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。% g0 v0 o8 k2 m( W" n7 h
( Q" O5 q! C8 d' G打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。
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( y+ R- j) a+ S后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。
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所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。
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, I' _3 x* ^# @! h0 u# D: S2 C十一、房价取决于什么？
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房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。
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如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。& Z/ }. N$ n+ O8 M$ Q* o
- z% I) S# Y! V) n. t所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。$ K0 {& ?9 o6 T; z+ d* C7 |
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