央视新闻报道的“全国统一的不动产登记信息管理基础平台已实现全国联网”,意味着房地产长效机制的底层基础已经夯实,房产税是真的要来了。
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& ?6 {* y0 C$ d 具体来说,不动产登记平台全国联网,对房地产市场的影响主要有以下几个方面:
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第一,房地产市场透明度将大大改善,中央房地产调控部门将对全国房地产市场有更全面、更准确的认识,有利于制定更有针对性的调控举措。
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' H( f" x; i$ }, N( i, e/ d1 u 第二,每个购房者、每个家庭的不动产信息、贷款记录将全部公开透明,每处不动产过户记录都清晰可见,限购、限贷、按揭贷款利率调整的政策将更具有针对性和可操作性。
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; V, [! U1 m# S1 z 第三,不动产登记全国联网将成为反腐败的利器,非法获得或持有的不动产,将无藏身之地,相当一部分异地持有的非法不动产将可能被抛售。
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4 v& y, {( E0 H; c 第四,不动产登记全国联网,为全国范围内开征房产税扫清了障碍。在此基础上,中央和地方政府将制定公开、公平、公正的房产税法规和相关实施细则,并对房产税给各地方财政的影响作出准确、合理的评估。将来房产税征收的办法可能是:某一家庭或个人在缴纳社保的城市,才能享受首套免征房产税的优惠,异地持有的不动产,则要根据当地的实施细则征收相应的房产税。
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) }/ y) \; d/ _" A( u' P+ Q/ e 综合来看,不动产登记平台全国联网是房地产市场大变革的关键环节,其最大的作用将是向全国性房地产调控、房产税开征提供基础性条件,同时对腐败和炒房客形成有效的震慑。8 ^, l( ?9 m( ~; K
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房地产改革的方向需高度关注# `/ f- F1 y; l" x
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刚刚卸任中财办副主任职务的杨伟民先生,近日在陆家嘴论坛上发表的房地产改革的一系列观点,或许应该引起高度关注。. [. `0 b+ _6 G/ v; c3 u( Q
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杨伟民指出,“前期房地产市场已经积累了一些风险,近期又乱象丛生,成为最容易引爆风险的定时炸弹,目前的行政性措施已经不能根治。”4 }- h3 M0 X) O
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同时,他特别提到,我国的住宅空置率,无论是在城镇还是乡村,都高于高度老龄化、少子化和城市化的日本(住房空置率13%),“房住不炒”目标并未实现。* T( B0 W( U# q* x6 y, ]9 v
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这些观点或许表明,决策部门对于一二线城市的“五限”(限购、限贷、限价、限售、限商)调控政策和三四线城市棚户区改造、货币化安置去库存政策并不满意。
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为此,他提出了房地产调控六方面政策建议:( k# A+ O/ B2 O p/ i% ?" ?
G' v1 n! K$ w3 A5 D 一是扩大居住土地供应,实现供应主体多元化。房价过高城市不仅要增加住宅用地,也要扩大住宅用地供应主体,同时,应改变城市居住用地比重偏低、工业用地过高的结构,解决高地价问题。8 p6 \3 y# ^6 k8 c* h: {/ p5 ~ b
. `" R3 U6 h8 @& |) j, i5 J, K 二是住房供应主体多元化。增加商品住宅供应主体,允许:自然人合作建房;非房地产企业在取得土地使用权的土地上建设商品房和租赁房;农村集体经济组织在闲置宅基地上建设住房;大城市周边生态修复企业开发低密度住宅等。/ p- P' U# |$ X. ?6 q6 C
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三是发展住宅租赁市场,改变售多租少的结构。在住宅租赁市场立法、租购同权、财税金融政策等方面,支持住宅租赁市场发展,通过税收的办法使空置存量住宅进入租赁市场。
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) Z. N6 J% j: n: A8 X. t 四是改革房地产税,这是中央的既定方针和目标。
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/ U& c" a2 ]3 j9 Z 五是设立政策性住宅金融机构,公积金改为自愿缴存政策。% Q9 X Z/ d6 k, O. K/ k
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六是改革农村土地制度,赋予农村宅基地的充分物权。
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综合来看,这六方面的政策举措或者已经在推进,或者在不远的将来陆续落地执行。6 n; c& X \2 ]* [
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这些城市或许也要“二次房改”( w k2 [9 w$ H Z$ k! E
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值得注意的是,今年1-5月,全国土地出让收入达到创纪录的22251亿元,同比涨幅达45.9%,无论是金额还是增速都创下了历史同期新高。中央用心良苦、千方百计的去库存政策,可能在未来两年又将面临新一轮的住房库存上升期,其根源在于地方政府对于房地产的偏爱成就了土地财政的“尾大不掉”。9 v, n/ b( F' R/ t
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这种时代背景下,加上上述种种迹象,或许意味着房地产市场正处于大变革的前夜。
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对于普通购房者而言,需要重点关注以下几方面政策动向或趋势:9 z0 m" b" ?( R7 X4 |! h
1 {9 x# N5 _) y) l6 l5 x2 w 首先,上海、广州等一线城市、“摇号抢房”的六大二线城市(杭州、南京、西安、武汉、成都、长沙)、因人才政策导致人口净流入压力较大的城市(天津、郑州等),出台与深圳相类似的“二次房改”方案的可能性较大,这将改变这些城市房地产市场的预期。4 ?5 Z& @* s( e9 s$ n# Q
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其次,人口净流出、人口老龄化、产业竞争力偏弱的三四线城市,这一轮的棚户区改造接近尾声,房价持续上涨的动力也将不复存在。
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3 K }5 B& |2 s3 E* z3 e( s1 M 最后,不动产登记平台全国联网之后,全国范围内开征房产税成为必然趋势,2020年前后出台的可能性较大,那些在全国异地持有且空置的住房持有者,需要有在全国范围内缴纳房产税的心理准备。
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