一名姓江(KONG,音译)的华裔将一间只有2睡房的小房子改建成9间睡房,该分割房地址还是与12间分割房是邻居,距离麦克马斯特大学只有数百米距离,步行只需10多分钟。
8 [+ J$ R5 Q) Z, d; _" P8 ?" ?; _4 X3 G y5 U
2房独立屋改建9房分割房$ k+ X: x! Q3 \) D2 v1 b+ d
* R. ~, i( b3 ^. X) ]
这间两层楼的小房子原来的设计是二楼只有两间卧室,一楼厨房,还包括一个地下室。
2 ]1 f7 F- Z9 w% O2 r7 A' t7 Z& X7 c! }
' j2 H, ^5 n$ }& Q0 c9 D/ l随后,业主对该建筑物进行大装修,二楼还是两间卧室,一楼主层装修出三间卧室和一个厨房,地下室四间卧室和一个厨房。
8 a7 v% }, m; Y
4 s) H8 y7 V; b4 w8 a. e最后这间小小的独立屋变成九间卧室和两个厨房。4 A+ d) [/ Q$ [1 ~1 t3 ]+ Z- W; `
' z$ Q T/ O7 L/ k; S! O/ D; i
江先生把卧室分租给麦马的学生,但他自己并不住在这间房子里面。- `' j* A$ | o7 C) Y3 h% e# R8 z
. B8 x/ e$ O ~7 n' `/ f; f
! z, W" M7 K1 h6 |/ O& M' y发生火警,分割房曝光$ O3 R% r/ I1 r; k z
8 d! J* H* k+ k2 {根据法院文件显示,2014年10月,该物业发生火警,当时房子里的所有九间卧室都是麦马的学生租住。8 c- w9 l$ I$ X. \; y0 ^/ D# i
6 W+ T/ G+ }2 C6 j; d起火位置发生在通往地下室的楼梯处,并且是故意纵火的。/ A2 F) c7 O, C7 A! R7 a( h7 d
9 E, d7 ]4 k+ K) R* l/ \& A, j3 s2011年11月11日,汉密尔顿消防局发出两项“命令”,勒令物业拥有人或占用人采取必要措施,以确保该土地及房屋的消防安全。& i6 e q1 K: N0 _3 d, f, W
, R! @5 @) ]) [% j7 }1 \
消防局发出的命令将建筑物描述为“家居式出租屋”(residential lodging home”),并要求采取措施,以符合寄宿,住宿房间的“消防规则”要求。
. z1 ~3 ?3 X" V7 ]7 b x6 u3 B( M9 O
房东江先生不服,于是向安省消防部队提出上诉,2015年5月22日消防委员会复核后表示,该物业符合“家居式出租屋”标准,并确认汉密尔顿消防局“命令”中的大部分要求。
( J) t% Q4 f6 k) k; E
; {2 v' {$ `+ G2 G% B1 X该命令勒令业主修复这间物业,包括:& `4 N* z V+ t
+ t: p* s5 S, u2 n*修复墙壁和天花板的开口;6 r- F; k) }. k9 H: Z
$ j% c D8 y' ]$ O7 |
*维护出口照明和灭火器;. g$ n* a# T/ r3 A& q
+ {3 t+ E4 k5 X9 g. B*提供额外的灭火器;% U- F# }: w# B# Q4 u' K
9 F# p3 A( C; w
*制定一个可接受的消防安全计划;0 O$ S6 Z5 s+ t: h! b+ W7 Y8 Q
" u) R9 [# i- ]( S*楼梯间出口需要建造隔火装置;
/ a5 ~; }1 _7 n& i) ~: r
4 |* X7 D0 l3 `# d- c. ^*地下室需要提供第二个出口。
/ D" U' t3 j2 b7 R: [* s& V
/ F6 c0 i0 x1 z( H% G. z江先生于2015年6月3日再次向消防安全委员会提出上诉。理由是该财产是个人住宅单位(individual dwelling unit),不属于“家居式出租屋”。% p: A' G1 h9 u$ x
# `: E6 B) O0 H3 G法院分析: O. k# w2 `0 E) u% A+ M% ~
# Q7 U; A- S: R" @( [6 r% h7 Q% `
2016年9月28日,聆讯在安省安全、牌照上诉和标准仲裁法庭(Safety, Licensing Appeals and Standards Tribunals Ontario)的消防安全委员会进行。
: `. H* `- z: {5 O5 V! x8 z) ^
* j3 h3 x1 A7 x
! Z5 L& ]+ i, g$ q" m% P* V) b* V& x: N% P5 x
消防安全委员会指,任何住宅单位必须符合至少3项标准:
# S& G* v0 ~% ^' C
+ u( l3 _8 {$ I/ L* z% ^(a)它必须包含一个单独的房间或一系列补充使用的房间。+ F4 ]& w+ R( w8 ?$ [0 B! N0 x
9 o2 n# b1 J8 d# v! F
(b)必须在单一租约下运作。3 F- B' B, f0 U
2 Q5 R2 x) Z- K% W
(c)必须作为管理单位运作。/ S. u* m4 l( @" g2 W/ u" E2 i
6 s) G3 D! E( B5 V% e* ]& u
$ d/ u( v& |$ R- A2 l5 `! t
* p8 B+ j: a( [ Q至于“家居式出租屋”,消防规定不提供正式定义。但根据“守则”B部分第9.3.1.1(1)条规定,寄宿舍( boarding houses) ,出租屋(lodging houses)和分租屋(rooming houses)的要求适用于:
) l* S. k N& }6 k, z
* w5 ~! H% L7 y& H5 X# @- l(a)建筑物高度不超过3层,建筑面积不超过600平方米,
& \- V$ C" b5 ] X) B" }5 O3 p. S1 h* S: i: |' N, ?
(b)为四名以上人员提供住宿,以换取报酬或提供服务
8 f; H. P6 T$ F" Y
' v2 @' G! R2 U" r* U& Y% Q(c)没有专门用于个人的浴室和厨房设施。
! I( w; P0 @( F/ R/ d$ r0 u- T/ z8 `( F# i, P* o5 i5 J
最后判决
* D. I0 K* c. ~4 y7 }# j/ m8 b+ \3 e4 O
最后,委员会指江先生未能证明房屋是单一租赁,因此最后裁定该房屋不属个人住宅单位(individual dwelling unit)。
; Q' e( a9 E7 j( z: N6 F2 Q" e' m- a" n
" r/ O: Q1 d" `( |8 q( x, Q3 k
江先生最后必须需要遵从“命令”的要求,在指定时间修复房子。
: h# ~% m* ]+ \+ ^0 b, i
9 i2 N, T7 M7 x) S3 r |