发布第二天便开始严格执行的“沪七条”，让刚刚收获2010年以来成交最活跃“金九银十”的上海楼市逐渐“冷静”下来。) }& d( |0 y0 \5 E. S- D
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上周末，上海仅有三个项目约500套房源入市，且去化率均未超过七成，这和前两个月动辄八九成的开盘去化率相去甚远。* V8 T+ J. ]) {
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上海多家大型中介相关负责人告诉《第一财经日报》记者，“沪七条”出台后，上海在预售证发放方面明显收紧，加上限购限贷升级，短期内，市场上行空间将受到显著压缩。6 X! |) n8 X3 ]/ ^: U$ j
, G7 x$ i7 p) Y4 R$ X4 [ 焦虑房东一夜降价50万, o8 K" x' d2 r) Q4 ~0 l: L; q
10月初，刘先生将一套位于上海松江新城的三房挂牌出售，总价230万元。由于他坚持不还价，导致多个意向客户流失。“沪七条”出台后，看房客户明显减少，这让刘先生心里有些焦虑不安。日前，他开始转变态度，向经纪人表示可以让步5万元，如有意向买家，还可以进一步协商议价。* ]# Z& M: `) }: Y1 A# ^
汉宇地产松江新城分行的张经理告诉记者，类似于刘先生这样转变态度的卖家，目前的比例已经提升至15%左右。 y7 |- c' v4 P9 W! O' v8 [
信义房屋分析师谢一枝透露，“沪七条”出台后，二手房挂牌量上升两成，带看量却出现了两成左右的下滑，这表明房东卖房的诚意度在提高，而此前习惯追涨的购房者开始转向观望。8 X$ c( m6 ~/ S, z
谢一枝表示，以目前在售的虹口区某套二室户为例，客户自7月初挂牌后，在价格上始终不肯做出让步。“沪七条”出台后，看房者出现减少，房东心态出现变化，将该房屋的售价由360万元降低至310万元。) a) w4 H& o6 Z; Z8 [4 Z
相比房东心态的变化，“沪七条”对需求端的影响则更为直接。
' k- W. a% F) {0 I5 Z5 t 21世纪不动产上海锐丰淞南店的杨经理告诉记者，有一组非沪籍客户在10月期间看中了一套房源，不过因其将于11月末才满足旧规要求（2年内累计缴纳1年以上税收、社保），故在与业主沟通后，决定于12月初办理过户相关手续，并支付了定金3万元。新政出台后，该购房者购房需再等上1年才能获得购房资格，直接促使该交易难产。 `7 A5 u9 m% I7 [8 s
“目前外省市购房者在上海楼市中占到了四成左右的比例，新规定如得到严格执行，显然会将大量购房者挡在市场之外。”德佑地产研究总监陆骑麟对记者称，进入11月后，二手市场转冷的迹象十分明显。
# D+ y: N+ s- R “仅从德佑地产的成交情况来看，11月上半月的二手房成交量相较于10月下半月下滑了四成左右。随着时间的推移，政策对楼市的掣肘作用可能得到更明显的体现，尤其在一些外省市购房者较多的区域，二手房价格的持续上涨将得到较大遏制，小幅降价的行为也将更加普遍。”陆骑麟如是说。
" h8 D6 M& C m) \" V/ V 预售证发放“遇卡”# e2 ?) E% v' u5 o7 E
与二手房市场一样，新房市场也明显感受到“沪七条”带来的“寒意”。上周（11月11日~17日）上海新建商品住宅成交面积为25.94万平方米，环比前周下跌36.2%，这是上海新房成交近六周来首次跌破30万平方米大关。供应方面，上周上海新房新增供应面积为22.07万平方米，环比下跌55.3%，为近九周的最低点。
5 }' ]- g5 c) f$ Y 有开发商代表向记者反映，上海已有不少区县开始严格控制预售证的发放，特别是高价项目想要在年底前入市可谓十分困难。“目前压了一大批预售证，批出来的都是低价盘，主要目的是控制年底的房价。”
1 Q" N3 Q a- b# c' \ “类似的措施在往年房价上涨过快时也使用过，一般情况下，高价项目预售证的获批难度就相对较大，现在就更难了。”上述开发商代表称，“听说单价超过区里平均价的，预售证都要到市局审批。”
6 n0 _/ l- Q9 X. {7 e Y4 G “现在开发商对此抱怨确实比较多。”一位资深业内人士表示，“此前单价在4万元/平方米以上的房源预售证，要到市里批。现在是涨价10%以上的，区里直接不给批。”
8 e/ V7 I. q1 W5 c( G 上海中原地产市场研究总监宋会雍表示，收紧预售证发放主要针对的是一些高端物业，是一种短期的行政性应急行为。“这只是把买房时间延后，并不意味着需求会消除。”
" B2 N' ^, M* w) R5 [ 同策咨询研究总监张宏伟认为，延发高端楼盘预售许可证的方法，可以在结构上控制整个房地产市场的成交均价，但从个案价格来看，由于市场供求关系较为紧张的基本面并没有改变，房价很难出现实质性的下调。“一旦政策执行层面出现了松动，高端市场成交马上就会有报复性的反弹。”
; Z3 `* z0 \& U' e7 f& C/ r# o& Z, e0 J: g 楼市降温能持续多久？0 Z. D9 C5 b$ A9 `- p
在刚刚过去的10月，今年1至7月房价涨幅一直位居一线城市末位的上海，房价同比涨幅达到21.4%，意外领涨全国。
( o- a6 `6 _6 G- y6 _- c “‘沪七条’的出台在某种程度上就是为了‘应对’这个数据。”一位不愿透露姓名的业内人士对记者称，上海的市场化程度是很高的，但房价累计涨幅过高，限购升级包括预售证收紧等行政手段的出台，也是逼不得已。“但这些手段确实是短期降温楼市最好的办法了。”
7 q* C9 F, Z. a6 z9 r “本来年底就是楼市淡季，加上政策收紧的叠加影响，最近两月的成交量有可能相比前期下滑三到四成。”宋会雍表示，“按照市场的正常节奏，明年年初开始，楼市还是会逐步回暖。”
1 f: }5 B. G( ?+ l1 v 克而瑞机构分析师薛建雄判断，“接下去，新房成交量会逐月下降30%，明年2月份会降到最低，3月份开始稳步回升。近期房价会逐步停涨，明年3月份开始，可能会有部分刚需项目降价促销。二手房成交的下滑可能会更明显，个人预计，年底成交量会较上两个月下滑50%左右，明年年初，就会有一些房东开始降价抛售房源，3月份以后，二手房市场则有望和新房市场一样企稳回暖。”
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