许小年教授对于房地产行业运行规则的解读，希望能给大家一点启示。1 q, @ z# P# j. P* [+ A
0 [9 U& t) g% O4 z一、政府为什么拼命印钞票？
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( p% `) D# u' p+ a+ m# N, b0 [/ Q% M# J归根结底还是美国在印。
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0 x8 J h6 m' B8 x2 V美国拼命量化宽松，如果中国不印，就是傻子。所以中国明知道印多了钞票会通货膨胀，也要拼命印，而且印得比美国更厉害。
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二、多印的人民币怎么办？
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" l+ m2 |$ }9 z美金是全球硬通货，多印了，全世界人民帮着一起稀释，一起承担美国的通货膨胀，这叫通货输出。' _3 k8 n0 A5 S! t, E6 K3 h0 v
2 N" x8 @' Y2 u0 i' }9 w3 ^中国也想学美国，让人民币变成硬通货，或者有限范围比如东亚的硬通货，可惜美国绝对不会同意。, x: W- v8 i1 S- n$ F- {
/ H! g, f" i: `+ k* Z因此，在以前，多印的人民币只有一条路：在国内通货膨胀。（而以后，随着我国一带一路的推进，人民币国际化进程的加快，这些多印的人民币也将像美国一样让全世界人民一起帮着稀释——这就是一带一路和人民币国际化的真正目的）6 W; [# O7 y: d/ l0 y8 Q
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三、严重的通货膨胀后果是什么？
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! ?( K( W0 l# r7 W" {, T参考1949年的金圆券，还有1989年的事情。9 K/ t9 [/ n& w* J& U( {1 ^
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严重的通货膨胀后果肯定是政府垮台。因此，可以有适度的通货膨胀，但是不会坐视恶性通货膨胀。: Y: P2 ?1 a" U& t1 O
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四、如何处理严重的通货膨胀？
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政府的处理方法，就是挖一个超大的坑，把钱囤积在里面，不让它流动，这样多余的钱就不会进入民生市场，对粮食等基本生活用品形成冲击。
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. x c6 w* C. A; S" m这就是周小川（中国人民银行行长）一直在做的事情。) s) z1 B0 w& ^# ~9 }% T
" u0 q' ^5 ~6 S) g房价一直在涨，囤积了大量超发的货币。* f3 {/ q( D! p `, j& F
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- f k4 v' `7 L五、房价恶性上涨的后果是什么？
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7 Q; r, o5 T4 [* D3 u+ l房价恶性上涨，结果就是大多数人买不起房子，后果也很严重，可能导致群体事件和政局不稳，因此，房价可以涨，但是不能恶性上涨。 i" i" z; H o3 V) |( w
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政府必须对涨幅有所控制，同时加强保障房建设。
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7 n5 G9 j+ O' v4 L" s让最穷的人，最有革命性的人，在郊区有个小房子住，免得他们起来闹事。; @1 o2 B9 s7 Z; D! J9 n5 Y
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六、如果房市崩溃，下跌一半甚至更多，后果是什么？7 v0 O/ e# f( u/ u5 E+ p( d! G
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后果就是银行呆账急剧增加，银行面临破产。
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( ?: v$ R& |0 v; }. z F: _; B同时有很多行业倒掉，或者凋敝，造成失业增加，税收减少，这是政府更不能接受的。2 m/ b4 M& O _9 t N. `
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所以，房价可以下跌，但必须在政府可以接受的幅度内。
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% @3 Y7 d. V/ r* u七、关于房产税$ d0 E7 [: E0 Z7 s7 F
" [3 n* C1 U7 ?1 c( y- C, t大家都知道，卖地财政给政府带来了滚滚财源。但土地一旦卖光，就不会有后继收入了。
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因此，必须找到一个替代的财源来填充政府的收入。这就是房产税。
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所以，房产税的推出，是板上钉钉的事情，只是时间早晚了，不可更改。之所以迟迟不出来，主要原因还是因为压力太大，来自既得利益者们的压力。
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) S# a; c4 c4 L* w6 F但等他们认清形势，出完货之后，这把刀子就会放到老百姓的脖子上。
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7 O+ n) {9 j- |; g' `八、政府会放弃房地产业作为支柱行业吗？1 V( M& y" A* v) l+ d$ C% \- e
7 x. V, O* O. J( _; N$ t& Q7 C2 u不会。
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看看城镇化，在不远的将来，将有数以亿计的农民搬进城镇居住。
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房子从哪里来？还不是靠开发商建房子。& H/ j0 {! R( |: z4 i2 `- S1 {
4 D; z: ~: W' a8 _! H再仔细看看各地的大开发商，以上海为例，50大开发商里面，有七成是国有或者政府背景的开发商。 q6 R5 C- ]) [- o! f
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政府不可能放弃他们。
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九、政府调控的目的是什么？
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上面可以得出推论，调控的目的，既不是为了让房价上涨，更不是为了让房价下跌。# z* d1 M7 N# l/ e/ s
. }$ F) c! k- u3 H) W$ t$ Q$ y: a目的是为了挖更大的坑，储蓄更多的货币，免得货币泛滥造成通货膨胀，后果不堪设想。
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十、为什么通过交易环节征重税，而不是持有环节交税？3 G) X2 _1 X$ B. p5 b1 t$ Z% A L- Q
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因为在持有环节交税，就会造成大量抛盘，严重的甚至造成市场崩溃。所以要在交易环节征税。! A7 q/ b) G+ X; U: z( F3 f5 L0 R
7 H' A6 H: s6 b9 ? Q$ e交易环节征税，以及限购的目的，就是让交易减少，但又不妨碍真正地刚需购买第一套房子。
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打个比方，市场上本来有100套房子，每套1万块，那么市场上顶多需要100万的资金就行了。! [* n [9 t5 [" m5 M" v
' x- [: L. H; _, r, Q后来，新建了200套房子，每套房子的价格变成了10万块，如果这300套房子全部进入市场交易，就需要3000万的资金，需要银行提供这么多资金，会造成进一步的通货膨胀压力。
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2 d& O& {; C) G所以现在政府调控的思路，就是尽量冻结交易，把钱变成凝固的水泥，握在老百姓手里，变成纸上财富，不能轻易套现。
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十一、房价取决于什么？
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房价是涨是跌，并不取决于政府的调控，而是取决于人民币对美元的走势。美元贬值，人民币升值，所以大量外资就涌进中国，由于强制结汇，所以政府就被迫发行更多人民币，形成通货膨胀压力。
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如果美元走强，人民币开始贬值，那么外资涌出中国，人行被迫收回人民币，将储备的美元还给外资企业，流出中国，于是通货膨胀压力减小，市场上人民币减少，房价就下跌。
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所以，房价的涨跌基本上取决于人民币美金的走势。从过去几年的人民币走势图和房价上涨图来看，两者惊人地重合。
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