路透社9月14日报道,虽然遭受“次贷危机”重创的地区,如拉斯维加斯、匹兹堡和克利夫兰等“铁锈带”的城市财富有所增加。但截至今年6月30日,全美仍有近十分之一(9.3%)的抵押贷款房屋“严重资不抵债”,这意味着这些房产的市值比抵押贷款余额至少低25%。
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; w7 ~- ], g* u, t6 R1 I 这些数据来源于总部位于加州的著名数据分析公司ATTOM Data。
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4 N1 E6 z( a; `; [6 H 数据显示,上述情况与2012年相比有所改善,当时全美平均房价触底,属严重负资产的房产比例最高达到29%,即1280万套。
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6 J+ n8 Q. L5 e3 @2 a$ O 不过,房地产分析师仍然认为,今天的美国房地产复苏水平,还不到“健康”标准的一半。 - M, v) c, t( z; s( A; }8 u2 d
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校车司机迈克尔·佩恩(Michael Payne)曾经租住在纽约一套30楼老旧公寓,窗户用木条钉过。因此,当年他们看到宾夕法尼亚山区的一幢4居室小楼只要20万美元时,他们看到了希望,他们贷款16.8万美元买下了这所带游泳池和网球场的房子,感觉在追逐“美国梦”。 ' m/ c* G0 @1 _4 O1 X: j" D8 g
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佩恩和他的房子
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佩恩说,“我们当时觉得自己很富有。”如今,这幢房子的价格还不到泡沫巅峰时的一半。 3 w- ` i( n$ y2 W& q- V
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这幢房子位于纽约市西北约80英里(130公里)的宾夕法尼亚州门罗县,是全国最糟糕地区之一。门罗县超过四分之一的房主“资不抵债”,意味着他们所欠贷款仍超过房屋价值。
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美国东部都市近郊和远郊地区的房价跌幅很大,但受影响最严重的是中西部、大西洋地区中部和东南部的普通住宅社区,这些地区的收入和就业增长低于全国平均水平。 " D2 O% p) s) |* w% [$ V
4 F/ `/ l) r/ b* x. W 在经济衰退中,边远地区往往受损更严重。分析人士表示,房价回升难度加大,因为当时房价泡沫太大,而现在这些落后地区的经济复苏落后于少数经济更具活力的地区。
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9 Z: @- E) g2 @- H2 D2 v5 [ 穆迪(Moody's Analytics)首席经济学家马克•赞迪(Mark Zandi)表示,“卷土重来的是沿海市场。”土地限制供应,以及被吸引而来的国际买家提振了这些地区的需求。但在整个国家的中部地区,经济扁平化,土地没有供应限制,这些都给价格上涨带来压力。 : X1 N9 Q7 r5 e( W. N$ Z
1 p7 C3 g C, E+ N& v 路透社分析显示,除了远郊地区,军人社区也有大量“被套”住宅。十大严重“被套”县,其中有五个靠近军事基地,居住着大量现役军人和退伍军人。
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在这些家庭中,许多人通过美国退伍军人事务部获得资助。退伍军人事务部帮他们更容易地申请抵押贷款,同时竭尽全力防止违约。因此,在数百万平民被收走住房时,许多军人才得以坚守他们的负资产房产。
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$ N# W! I' A4 a J6 j. \$ O 杰基·哈利伯顿(Jackie Haliburton)是北卡罗莱纳州霍克县的退伍军人事务官员,他说,不良信用记录会威胁到士兵的社保,因此,“为了维持信用,许多军人无论发生什么,都选择继续付钱,坚持下去。”
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在美国大部分地区的房价再次创下历史新高之际,这些房地产崩盘的受害者很容易被忽视。 * N. Q* B6 _6 ]: q8 G! b$ y
% s9 k6 \$ u: z/ I; ? 这些“被套”的房产主们面临痛苦的选择,以当前价格出售,意味着要承受巨大的损失,同时拿出现金偿还抵押贷款债务;继续按月偿还的话,他们往往无法承担月供,违约者会在未来几年内毁掉他们的信用记录。 + U3 R6 Y7 `' D q1 j0 Q) w2 z
, I0 g" D* G1 B; K: P5 @ 一个“美国梦” * J0 h& S6 j+ I' l
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迈克尔·佩恩的夫人盖尔·佩恩(Gail Payne)是一名特殊教育教师,她每天早上5点出门,开着她的丰田车(Toyota Rav 4)去纽约上班。 7 I' [8 f# [8 w$ D
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“我讨厌通勤,我真的真的很讨厌,我累了,”现年66岁的佩恩夫人说道。她和丈夫盼望着“以房养老”,逐渐出售房子的股权供养他们在佛罗里达的退休生活。
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( m# F2 b7 L A6 V 但目前,这仍是一个梦想。
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+ d4 E2 u" M& J5 _# O8 F, J2 d% s 他们之前购买的宾西法尼亚州门罗县东斯特劳兹堡的佩恩庄园社区,是房地产繁荣时期涌现的众多社区之一。对城市居民来说,价格似乎很有吸引力,但这些外来者当时没有意识到,价格变得多么不理性:在高峰时期,一些房屋的价格在几个月内暴涨25%以上。
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曾经售价在30万美元以上的住宅,如今只值7.2万美元。但即便是在这样的价格,市场上的空房依然无人问津,没有宽松信贷,大量潜在买家随之消失。 ' P. p3 L7 ~- V, X
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再向西800英里(1290公里),ATTOM的数据显示,在伊利诺斯州布恩县(芝加哥西北80英里)的烛芯湖(Candlewick Lake)社区,有9800所房屋没还清抵押贷款,其中近40%的房屋资不抵债。房地产记录显示,在经济繁荣期,一些房价为22.5万美元的房子,现在价值约8.5万美元。 8 `% J& s5 V. W" {4 ]% S; P& U
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2010年初,当地一家汽车装配厂解雇了数百名工人,失业率超过18%,当时很多人离开自己的家,多达三分之一的房屋空置。
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如今,尽管当地就业市场已经有所复苏,但烛芯湖社区的金融状况依然不好。 $ Z# Q+ _$ d+ W! J; Y
! L& C; w; B6 y6 n; G: Z 居民们说,这个社区的道路被毁坏了,社区设施都需要修理。所谓“烛芯湖”,已经变成了一个杂草丛生的臭水塘。社区管理机构向每名房主征收每年1136美元的维修费,但这样的额外费用使得整个社区的房子更难出售。
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: n( U2 l2 _! y$ P. U) l 硅谷6年涨价122% 5 o3 X2 f2 O' A$ H
8 t3 e; H. ^# o$ {1 S 立场较为保守,也时常为特朗普所称道的福克斯新闻,倾向于报道房地产复苏的情况。 ) w& R+ P+ z3 F' T9 k% k" s! r
# l% W( o: ]' j+ `! C 福克斯商业(FoxBusiness)14日报道,美国房地产在泡沫破灭10年后复苏。$ [3 U- d0 u9 F) t, c
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