中国到底是被资本挟持，还是应该被13亿中国人美好生活的愿望所左右。
) o0 \. ?5 m, n" S$ D! \2 [; ^/ h( n3 {6 B
什么叫新经济？我认为“不破不立”。“破”是要破局，是说实话、说真话，这可能会让某些利益集团不舒适； “立”是立法、立机制。 E2 O4 T2 ~& h" a1 K7 z% h
* M8 i! ?! {( p0 g' _
谈几个问题：7 s" K. p5 P/ L7 M% I
! q6 r# v* Z8 x' r* ?2 R. W 1.房租上涨的原因。2 B6 T0 t0 d5 @+ \
$ W: l! t/ x& f 从我2001年入行至今，北京房租每年都会上涨（除了2009年次贷危机爆发后北京房租跌过一次），涨是正常的。+ z/ _4 ]1 j* j _, V
; Y. n% C S& { 房租上涨与CPI、季节性因素、经济结构等因素有关，每年房租上涨要略滞后CPI些。如果房东发现物价上涨，房租却不涨的话，生活水平会下降。在需求端，租房人员更加注重居住品质；在供应端，房源不足。, O( w8 ]9 |! y& c* {
( \5 |0 i$ h/ C. O4 c! l% L
% I8 T! ^! f& s
& \9 j7 r: ]4 u% f$ \" u# H4 | 过去5年，我爱我家以毛坯房出售的房产比例为11%，也就是说这些房子既未自住，也未出租，而北京约有880万－900万套房产。所以，这意味着北京6环以内有约100万套空置房，而房租还在不断上涨，很多年轻的码农、记者被迫到6环以外租房。; s1 X0 Y/ y* \1 Z0 d
5 {. A& ~$ T$ q, @, w
长租公寓在资本挟持下，以超出市场合理租金的20%－40%高价收房。我认为，资本在房租上涨过程中起了三分之一的因素。所以，如果没有资本，房租价格一定不会涨的这么快。
! @( z+ M$ e7 Q- w5 r' L" B
" A) ~' f: k0 z8 f& { 2.房租高吗？! a1 Q& S+ p$ }
# C+ O0 L5 W1 ?9 {1 J 房租涨这么快，房租高吗？ [" W" V! G" g' d' Y; H; f+ l
* _' X; z$ L4 D$ N- G/ K
今天，如果一个人在北京买套房然后出租，年租金投资回报不到1.5%，发达国家的年租金回报则至少为5%－6%。" M7 c5 i" l* Z4 `* ?+ j) e2 s$ X f
: Y; F% c3 K. E2 O4 I. y. w& Y
所以，机构投资人和小业主会认为，房租太低了，投资回报率太低了；然而，在美国纽约(专题)，即使一个人租一间高档公寓，租金绝不会超过月收入的30%－40%；但在中国，很多媒体记者月租金占工资的比例逼近或超过50%。/ _8 p. i3 v1 Q, k2 N
4 U# {- K4 b4 p7 A 所以，房租可以涨，但房租的上涨应高于CPI，低于人均可支配收入的涨幅，否则你就在这个城市混不下去！) H# p; `: o6 U! G. f5 L# u! M
' L. h @' m$ ~8 U* d" N/ y( Y2 i% ]* w
如果北京的租金回报率能达到美国的平均水平6％，意味着房价要跌一半，房租翻一番。但如果房价跌一半，那么银行就疯了；房租翻一番，那么租客就疯了。到底是什么原因？就是土地财政，是高地价推动高房价，租金和房价不匹配。! C, u: S8 _0 k9 m6 U; p
* b( ]# s% G p6 l& G& N* f
未来该如何解决？可以效仿其他地区或国家的做法。比如，香港(专题)出台了“空置税”，如果有人空着房子，既不出租，也不自住，政府就要收税；法国 “空置税”更严格，邻居可以举报那些空置房子半年以上的人，一经核实，政府可让穷人破门而入住进去。虽然在西方讲究私人财产权，但西方人权高于私人财产权，而居住权又是基本的人权，所以居住权大于财产权。2 |; p! d D& q U: M" \
+ s' a9 f. b# f9 y1 ~* d 中国政府如果出台“空置税”，租金会应声而跌，诸位的居住条件将极大改善。) J" Q" S: J6 v1 [$ F' k% ?
1 C% `5 |$ a6 v; B& Y
3.关于长租公寓。* @ \7 z$ s# l
) ^) W$ [: C7 T+ \' m8 K% J
长租公寓本身就是很Stupid的叫法。按国家产业政策，该行业应该叫住宅租赁运营商。
1 E( D% n0 j( \ u
6 j" g, T: f( m' E4 h 长租公寓本身没有错，但为什么和“租售并举”差距如此之大？和美国对标下：2 x5 X* i1 n5 t5 C+ u; N6 v
' k0 X. q2 t3 I4 k, Y( E s 第一，美国最大的租赁运营是产权式的，是把楼买下来再改造、运营、出租，然后价格涨后再卖掉；而中国是租权式的，即“二房东式”模式，没人敢买下来。/ m. c* q9 v. x U' f+ K
: C! V* J& C* a& Q, u1 j; \
第二，美国发的是REITS，中国发的是ABS，美国房地产背后是凯雷、黑石等风险厌恶型的、低投资回报的金融机构；而国内的基金则认为年化20%都太少了。
8 D2 t. l: `) [& |" ]+ I y" `& j$ ] z
4.资本是天使，更是魔鬼。
i2 N1 k: B$ t9 O) ~
6 e' L$ y/ b( { y1 C5 a2 ` T 资本是天使，可以加速企业和行业发展，提升市场效率；但资本又是魔鬼，要求高投资回报率，快速发展，甚至不惜一切代价。; y6 f% C4 I) q7 s& L
, [8 S/ d+ N$ f. P M1 M 以前，很多租赁企业用的是租金和押金沉淀；现在在资本的挟持下，不光用租金和押金沉淀，还动用了金融杠杆等，所以风险和爆仓是必然的。3 B" e) O4 @: f8 c% K- r& S
4 f' k+ E! g) a! c3 |. Z 如何解决这些问题？" S( d9 s4 I% M" Y, p5 @5 U6 K* h
; }# J. W, ?) n3 S2 J: e2 H
1） 把资本变成政府控股的，关乎国际民生行业由国家控股，就不容易跑偏；2 q. F' C# l. e3 H" ` ~& ]/ _7 W
2 ^7 w- T+ ^5 D
2） 通过立法、监管、举报、实施警戒等多重手段，有效管控资本。
) L0 Y+ J* x% C0 l6 j
3 u. L7 D4 i7 X/ x& I1 B 3） 资本投资要有技术含量。今天，中国许多投资机构，在没有进行太多数据分析、行业分析等情况下就投资。* J. W7 G, t2 y& C3 d- f6 t
0 A8 c: S$ w3 f/ C
|
