未来房价到底会怎么走呢?对此,我们需要冷静、理性和逻辑地分析,而不是简单类比得出夸张结论。首先需要说明的是,俄罗斯卢布计的楼价在过去30年的变迁过程复杂,绝不是“24年涨150万倍”一言以蔽之的。3 `4 x% q# x- w. E( P7 I
: U+ M' @) { l) R 面对深圳楼市疯涨向全国一二线城市的蔓延,在包括中华元智库在内的多方有识之士的预警下,加上两会期间重庆市长黄奇帆批评楼市放杠杆,官方对于楼市的态度趋于理性,深圳开始追查首付贷,上海领导也表示出台抑制房价措施。9 Z& y& |" y( c, H$ X" [5 {
& d$ s5 K8 o( m5 Q' p
然而,在民间楼市里的焦虑情绪仍然严重。面对人民币贬值预期,且一线城市房价在2016年初以来暴涨。很多人左右为难:追涨吧怕接了最后一棒被套牢在其中,甚至成为负资产;不买吧,怕出现货币超发人民币房价继续大涨。对此火上浇油的一种舆论是:莫斯科房价24年上涨150万倍,以此来印证某专家未来北京房价要涨到每平方米80万元的“惊世奇言”合理性。
: m6 a0 f! z' K# h! x' L
; L+ @3 S( X" X 那么,未来房价到底会怎么走呢?对此,我们需要冷静、理性和逻辑地分析,而不是简单类比得出夸张结论。首先需要说明的是,俄罗斯卢布计的楼价在过去30年的变迁过程复杂,绝不是“24年涨150万倍”一言以蔽之的。它基本可以分做三个阶段:( v* X* [, @# b. F" J- W
4 W$ \+ h: S. u 1、前苏联解体国家四分五裂,俄罗斯实施休克疗法经济崩溃,旧卢布崩溃,莫斯科美元房价暴跌,但卢布房价暴涨;, u5 @8 {3 ^; \ z6 W9 J! V
* {# ]5 y3 g; n0 P" j& L( m) p 2、普京上台后,国际石油价格大涨,俄罗斯经济复苏,俄罗斯的美元和卢布房价同涨;
8 w6 T- o% _# E/ f
* N3 p( {6 _9 t ]- d 3、2014年3月欧美制裁俄罗斯后,俄罗斯出现了严重通胀,2014年CPI为11.4%,2015年为12.9%,这导致了房贷利率上涨,不仅俄罗斯的美元房价暴跌,卢布房价也出现较大幅度回调。莫斯科由此也退出了全球十大高消费城市之列,目前平均房价约合3.5-4万人民币,低于中国一线城市。
8 B0 N- i) i. U- w2 r! a6 T! a; N2 l, ?# r
这三个阶段中,第一阶段俄罗斯卢布房价上万倍地暴涨,其前提是前苏联中央集权解体,国家四分五裂,经济全面崩溃,国民财富被西方和本地寡头全面洗劫一空,卢布崩溃性贬值。这种情况基本不可能出现在未来几年中国,特别是解放军军改之后,中国已经基本排除了国家四分五裂的可能性。) |) Y$ M! V; ~
9 n9 x: S( w! t; X) k 其实,俄罗斯第三段,即2014年后的情况才对中国楼市有较大参考价值。2 w5 J, y c! _) w( T+ x! h
3 g& a7 P6 F* C3 q% W$ u* z" d7 o
在本币贬值本币房价是否下跌的问题上,关键要看是否会引发通货膨胀,这又跟一个国家生产生活资料的对外依赖度有关。俄罗斯小麦和石油都是净出口,只是轻工业不发达,只要俄罗斯政权稳固,其输入性通胀是相对有限的。' _( B9 f/ y. a/ i X
/ A) t/ k+ \# c/ v' B
中国生产生活资料对外依赖度远高于俄罗斯。粮食、蛋白质和食用油的对外依赖度分别为15%、43%和68%,石油对外依赖度60%,铁、铜、铝矿石等均超过70%。如果本币大幅贬值,则意味着严重的输入性通胀,如果通胀率超过10%,则房产会出现很多断供,银行被迫收回房产后,一般会以50%的价格拍卖处理,因此房价会大跌。
: A/ A) k" E$ T# H. e8 l2 }( W8 R7 D3 Q& r# `* v$ l1 H& p
由于中国农产品[-0.46% 资金 研报]对外依赖度高,特别是蛋白质和食用油对外依赖度非常高,假如国内人民币继续超发,而人民币大幅贬值,或国际粮价反转,则国内粮食和食品价格将报复性上涨,即当股市涸泽而渔,楼市强弩之末后,超发货币将进入农产品领域爆炒,即便官方压制,也难以杜绝黑市,这将反过来遏制央行货币超发。1 }5 Z2 h' y! i
: ]# ]. X/ v# n$ C 此外,中国楼市上涨周期已经15年,已达到了国际上楼市上涨期的极限值(涨14年,跌4年),而富人们都纷纷在卖房,只有刚需穷人在买房。楼价终究是由买卖双方决定的,先知先觉富人们的行动从来都是市场的决定力量,而不会是被楼市十几年涨价逼空逼疯的穷人所决定的。
+ }% I$ k& s% x0 d
' ]2 i3 S1 m. q* K: A 最为重要的是,人民币贬值预期之下,巨量资本外流,这将使央行注销大量由外汇占款而发行的人民币,即仅从外汇占款的角度而言,人民币流动性是缩减的。这与 2005年7月以来的人民币升值吸引巨量资本流入中国相反,那时因外汇占款增发国内的人民币,主要流入了楼市海绵之中,成为楼市上涨的主要推手。
7 z$ c* m/ [9 s4 ^/ Z3 M& g u# z+ T
: G& h) t+ ~# N1 P 简言之,人民币对外升值时,对内贬值——主要表现在人民币对楼价贬值(即楼价对人民币上涨)上;在人民币对外贬值周期,对内则会升值,主要表现为楼价下跌。
& Y- _# [- B& J$ L- [+ m9 k
2 @( a2 v9 g0 s* C' X& Q/ c7 W 以上分析可以概括为——如果人民币对美元大幅贬值,则国内人民币的楼价将会下跌,这是由中国生产生活资料对外依存度高,特别是蛋白质、食用油高的国情所决定的。" `/ K1 J$ ?' G$ b9 ]
' |6 F9 Y4 w9 l1 `* S 那么,如果人民币对美元一直挺在高位,那么楼价会怎么样呢?这可以参照1990年日本和1997年香港。当时日本和香港都拼命捍卫本币币值,而巨量资本外流,资本如水,水落而船低,股市、楼市大跌,其中香港楼市跌幅约70%,日本楼市跌幅为80%。" l; Q G! {# }. m9 s o
8 I5 z8 B: S' Q8 }! h3 T O7 }" G' X 像香港和日本一样,为保汇率而放任楼市下跌70-80%;显然不会作为当局的主观选项。不仅如此,如果人民币对美元一直挺在高位,外资(FDI)在中国赚钱困难,而美国以再工业化优惠政策、TPP等吸引外资外流,兑现商业和汇率利润,中国的外汇储备(官方口径3.2万亿美元,投资界大多认为高估了)不足以对付外资本金和利润(本金2.85万亿美元,考虑到20年的利润,合计不少于5万亿美元。其出境合法,中国无理由拒绝兑付),一旦中国外储余额不足以支付资本外流,则人民币对美元将出现崩溃性贬值,由于中国生产生活资料对外依赖度高,在国内大局稳定的情况下,楼市将可能崩溃式地下跌。
2 ]2 z4 n- L. K# V8 z* o; p' c6 [
9 r3 ~8 w" r* I7 E 人民币汇率对保楼市、股市最有利的政策是,尽快主动贬值20-30%(我们从2015年初就这么建议,越早越主动),这样可以留住相当部分外资,股市和楼市将向上重估,股市会基本稳定,而楼市人民币价格可能相应上涨20-30%。, _- M0 f) z3 z1 b/ K
: R! j3 J2 `: ]- L r3 G5 k4 }: b
但这个政策的实施窗口期最多还有3-5个月,即3个月后,如果再这么做,就是刻舟求剑了,反而可能成为引发人民币信心崩溃之举。/ p& Q5 ?6 k! L3 D5 T0 x# n
# H" u! u9 |+ s6 z+ c2 Q
简言之,人民币的挺、贬、崩与中国楼市的涨、贬、崩有着微妙的逻辑关系,不可不察。中国最应该避免的情况是——人民币继续硬挺高位,到迫不得已时被迫贬值,结果一溃千里,出现了严重的输入性通胀,人民币楼价大跌,而美元(黄金)楼价暴跌。(作者为中华元智库创办人,仅供参考,投资者决策风险自负)
* b8 w2 r9 `# Q) c1 X5 x, [! x/ u9 x# } V
|