穆迪评级最悲观预测加拿大房价可能下跌25%

穆迪评级最悲观预测：加拿大房价可能下跌25% 但银行体系尚可支撑
$ R' q8 C9 h6 A4 B1 p2 ]1 c
就算多伦多与温哥华房价大跌，加拿大银行系统依然良好。 – 穆迪评级公司
9 y, f5 `0 y9 V) B2 M) d
1 O5 K$ ?( Y4 _% Q% v国际评级机构穆迪最近发布报告，称加拿大的大银行可以抵御房价大幅下跌，不过这会令它们损失约120亿美金。
  f( ~$ k' j% u/ ~
在周一发布的报告中，穆迪评级公司对于加拿大的房市做出了悲观的预测，但也总结说，即便房市出现大的动荡，加拿大银行体系依然可以支撑。
8 c! `. n9 {8 G: s  s! Q  `
* t+ s" c  u  w& z穆迪评级公司报告显示，最糟糕的情形是，加拿大房屋价格可能会平均下跌25%，而目前楼市攀升的两大城市，多伦多和温哥华，则会跌得更惨，达35%。



+ h- U% ~. W% e! {* a+ k- S根据加拿大房地产协会的报告，上个月，加拿大房屋均价为50万加币。
3 M: d8 v* O- k5 q# L9 F" V
不过，穆迪也表示，尽管加拿大目前楼市状况与美国在2007年次贷危机前的状况相似，但加拿大的银行体系相对要健康得多。
4 L5 j" s2 W$ r; V$ }
: I8 |9 Y/ k0 Y, Y$ E根据穆迪的预测，就算出现最糟糕的状况，加拿大的银行体系也有吸损能力，不过，银行可能要面临近120亿美金损失。

同时，贷款者个人也会有损失。

. g/ z. T# x; r3 v) h6 t3 B9 r加拿大银行之所以能够有如此强的承受力，与加拿大在贷款方面的规定与限制有关。

加拿大银行的主要房贷都有来自加拿大抵押与住房公司(CMHC)的保险，而CMHC是政府支持的防止出现信贷危机的机构。

一旦出现房价大跌，CMHC的损失可能高达60亿，但是，这个数字在加拿大政府可承受的范围内。

而在当时，美国的银行没有这类的保险。
5 n% p* V" v  @3 x/ c# R) c
此外，加拿大的贷款要比美国经济衰退前健康得多。
% M. C3 E- b, c# p
8 T' ?& r# S0 l8 `3 |# ~. ]  y7 }当时，美国近25%的贷款属于次贷;而目前在加拿大，这个比例只有5%。

5 S9 _3 e2 b7 I% m, [穆迪警告加拿大 房地产暴跌可致银行业巨损
: Q; Q& m6 t4 b) r6 U- ?! @
3 u  C9 m9 q2 i  P（理财人生）加国房价高企，百姓一房难求，坊间民怨沸腾，国际著名评级机构穆迪今日也来吐槽。穆迪警告加拿大，一旦出现美国式的房地产危机，加拿大房价将下降35%，最惨的是加拿大的房贷机构，六大银行合计损失将高达120亿加元!由于银行早已将其中的一大部分风险转移给加拿大房屋贷款公司，届时CMHC的损失也会有60亿加元!
7 w3 Z, J. R6 I, C4 L. t) x- U6 b& `
是什么原因导致加拿大的房价下跌如此惨烈，穆迪并未公布具体的参数，仅仅一句，If Canada were to experience a U.S.-style housing crisis，但是这个IF从何而来呢，却未可知。穆迪表示这是根据数据模型进行的一种压力测试，旨在考验加拿大的房地产市场在面对加息，失业率上升时候的反应。
* c9 k  a1 [! c# x8 o; a
( u/ x6 T! k1 r( L! t+ X5 z虽然不能简单拿加拿大与美国的房地产相提并论，穆迪却指出，仅仅看看加拿大的负债水平，就可以推断出，一旦利息水平上涨，失业率上升，杠杆到牙齿的加拿大人就会出现债务压力。
/ l! \. l5 F1 }+ r0 u0 l
$ |2 |. g+ n2 m

上图不难看出，自美国2008年地产崩盘后，美国的房地产市场经历了一场残酷的洗礼，经济逐步恢复，民间负债水平不断下降，再加上美元汇率的反弹，美国民众的日子比起加拿大要轻松不少。
/ X' T! U+ g7 n  S) U
+ d# V6 w( E3 |# r加拿大却截然相反，全民举债，人人杠杆，债务压得人们喘不过气来，加元汇率缩水，连出国旅游都觉得囊中羞涩。什么都涨价，就是工资不涨。债务水平的攀升，使得加拿大的房屋贷款总额高达2万亿加元，在近十年翻了整整一倍。这样高的负债水平，使得许多加拿大人对于房贷违约存在隐患。

& W" N0 W$ S( F0 p当然，仅仅从债务水平上，不能简单的就认为房地产价格会下降。穆迪提到的债务水平高是事实，加拿大的利息水平较低也是事实，在低利息的环境下，房地产市场不仅存在刚性需求，还有投资需求。加拿大央行有充足的理由保持低利息政策，从这个角度看，债务水平并不足以作为地产崩盘的论据。



穆迪也意识到这点，因此表示利息水平上升引发加拿大地产下跌的可能性较低。但就业市场的恶化却是可能发生的，特别是加拿大的资源型经济依赖全球的贸易和经济增长。加拿大央行对此早已防范，想进办法利用货币政策刺激就业，特别是利用加元贬值刺激出口，因此今年以来，加拿大失业率一直在下降，五月份的失业率更是降至6.9%，因此，目前看来，就业市场引发房地产市场波动的前提也不成立。

9 j5 O! g+ X3 x$ ?$ q8 d穆迪表示，当前加拿大的房地产形势，无论从全民债务水平，房价的疯狂上涨等方面都与美国2008年房地产崩盘前的形势极为类似。当然，穆迪也承认，即使出现地产崩盘，加拿大的前七大房贷公司有能力幸免于难，这些机构不会出现灾难性的结果。
/ e5 ?5 t6 M# f% P3 R  n! Q
* c$ ^+ f# k) z/ S2 s加拿大的几大银行中，穆迪是如何看待他们的实力呢? 根据穆迪的测试，加拿大银行具备足够的内部资金应付巨额损失，至少可以坚持几个季度的时间，但是点名批评了加拿大所有银行中，帝国银行将是这一群体中最薄弱的环节。虽然皇家银行会遭受最大的房贷损失，但是皇银海外业务的增长强劲，而帝国银行过度依赖于国内的零售房贷，因此最为脆弱。

如果加拿大房地产市场下跌，情况会如何呢?升的最快就一定跌的最多吗?至少穆迪不这样看，穆迪认为，一旦加拿大地产市场下挫，最炙热的温哥华市场仅仅会遭遇25%的下跌，而安省则会遭到重创，房地产跌幅高达35%!
' `# x% i' `3 S6 \3 B7 L0 M
6 a! q& Y  Y" s. z2 t! f! e从上面的分析可以看出，穆迪所担心的加拿大加息，人均负债水平高企，以及失业率上升等三个因素，在目前都不具备威胁加拿大房地产市场的能力，那么，加拿大房地产市场真的就高枕无忧了吗?
3 b3 N, W, m. w! Z4 P6 G
其实，一个不为人们注意的因素，却可能发挥最大的作用。政府的贷款政策，以及如何对待海外买家，甚至针对海外买家征收高额税费等，一旦执行不当，可能人为的给加拿大房地产市场造成冲击。前段时间，西蒙菲沙大学在一份报告中称：海外买家，尤其是中国买家推高了加拿大物业的价格，令多伦多和温哥华本地的居民置业梦碎。这些言论，正在加拿大主流媒体上推波助澜，使得中国买家成为舆论焦点。
& i% M. \+ ?! b$ Q  o
联邦政府在压力下，越来越接近采取新措施抑制房价。加拿大的丰业银行分析师向政府献策，希望政府向海外房地产买家征收奢侈税，提高首付门槛，增加五年固定房屋贷款利率。对于房价下跌防御能力最弱的帝国银行，其首席分析师督促，如果政府现在不采取措施，任由海外买家资金冲击加拿大楼市，未来几年情况会更加糟糕。
- l  H! X6 N/ k; }6 ~8 ]
作为联邦政府，面对越来越大的压力，恐怕不得不表态，选择海外买家这个题材，无疑是最方便和容易引起共鸣的。但是，任何事在执行层面都要非常小心，无论海外买家是否抬升了加拿大房价，过度打压海外买家，政策执行不当一定会对地产市场产生不利影响，政府的决策者需要在这方面非常慎重。

0 @) e; q$ j- @5 F无论加拿大房地产市场的走势如何，众多政府官员，分析机构都粉墨登场，说明这个市场确实存在许多的不确定因素。作为普通人，也需要考虑如何应对潜在的一些问题。特别是在地产市场投资的朋友，也需要分散风险，鸡蛋不能都房子一个篮子里，把一些地产的资金转换到其他领域，增加一些金融资产的配置，特别是能够产生分红和现金流的基金。
  c# ]' J/ {% X1 U
/ _1 l. o( N' J! i, S/ h在地产市场这么多年牛市里赚的金玉满堂的朋友，也可以考虑把一些利润放入自己的口袋，给自己好好放个假

谢谢楼主辛勤劳动！