最近美国政府和银行相继出台的两项政策对中国来美购房者进行了限制，一是由于担心非法资金流入美国豪宅市场，美国财政部20日公布，将开始识别并追踪这些高端物业买家。二是，汇丰银行近日出台一项新政策，对某些购买美国物业的中国人进行限制。这对于美国的房地产业以及来美购房的中国人无疑会引起不小的影响：美国房价会因此大幅下跌吗？
5 w! j0 t) d; }* F
$ l K' P. u3 y! d: s
G9 q4 |" ~4 ~ o) \. M( _
+ E. A6 }7 r! f6 W' @9 E$ v6 x7 H, C w
美国启动豪宅洗钱调查
+ g. g. ?( g" G5 c( z6 R# N' R9 b* k7 g, }3 d
据华尔街见闻报道，这项调查最先将在全球财富标的城市曼哈顿和迈阿密-戴德县开始，并以壳公司全现金交易为主要调查目标。《纽约时报》称，这是联邦政府第一次要求房地产公司公开全现金交易的买家身份，这可能引起整个地产行业的警惕。
/ l$ Q) h6 M" K' W9 Y! ^
' a, j; O+ B( |2 y: x2 N% O N此前，美国房地产经纪人协会（NAR）透过国会游说，让外籍人士在美购买房地产拥有豁免反洗钱规定（Anti-Money Laundering provisions）。换句话说，那些豪掷千万亿美元购置曼哈顿房产的海外寡头政客，都可以通过壳公司匿名购买房产的方式将现金汇入美国，且不用经过严格的审查。5 C# F! P' C' P& ^5 p: |7 `: F
7 Y" u! H7 U/ X% L- J
显然，联邦政府现在要提高对房地产洗钱行为的侦查。财政部和联邦政府执法官员称，他们正在向涉及壳公司购买的豪宅销售投入更多调查资源，调查对象包括股份公司、合伙企业和其它壳公司。
. d( ~( G5 y, G+ g( z" A: y
( @1 N9 b6 A$ w2 v6 u& G财政部高级官员Jennifer Shasky Calvery称，已发现类似案例。“买家将百万美金的豪宅当作不义之财的储蓄罐，而这些交易中由于壳公司匿名，使资金来源变得更模糊。”
9 `* T9 j. ^- @7 N# B6 e4 c9 Q9 U
: l0 N6 {0 X/ {: a有数据显示，纽约、拉斯维加斯、波士顿等市场的房地产全现金交易不断增加。去年八月，纽约-新泽西北部-长岛地区的房地产全现金交易有44.7%之高，拉斯维加斯全现金交易也有42.2%。4 R, N+ q/ O- x2 Q8 q2 c; r' s* W
2 A2 Y* u2 m, ^Calvery称，“我们非常担心非法财产大量涌入豪宅市场的可能性。我们认为隐秘性越高的交易，存在的风险也越高。”/ ]$ y, p* R9 C* s' v6 U
, @" \ _- ?8 h: X美国金融博客ZeroHedge的最新图表显示，2012年至今，中国资金外流的趋势与纽约房价的走势呈正相关关系。& `: p% K/ `! r. I, U
8 i7 Z6 l9 L0 t" G/ g
& G$ M, @$ q0 h& p) R全球金融诚信（Global Financial Integrity）2012年12月的数据也显示，中国在2010年之前10年转移出境资金高达2.7万亿美元，其中2010年占4200亿美元。其结果，相当一大笔资金流入美国房地产市场。
r- I) j4 i* V$ A- Y1 X; J' y2 ]+ S$ v3 D5 e! b3 u3 y
Zerohedge评论称，估计豪宅市场的需求量和价格都将大幅下滑。5 s+ Y. U: R3 U
5 q, M! ~& v! A3 U" y6 V2 d# J% X( E3 M- f
% x( [8 K+ Y0 Q6 t
N4 i: M3 e3 ~: y& k1 W8 O
中国人在美买房贷款受限
& ~) S x# |. p4 U% V( j, n' s |# m" ^5 K% u' ^
如果持有B签证（临时访问签证）的中国公民主要收入和资产都来源于中国大陆，汇丰银行将不再对其提供房屋按揭贷款。一位汇丰银行的发言人肯定了这个政策。( A# @: A# l) ^7 u) _+ N4 _
( s6 e' M% \+ j; w' N) P
一位不愿透露姓名、在美国汇丰银行工作的信贷员说，上周五她从自己的主管那里接到了这个通知，“不再颁发新的贷款，但是已经申请成功的贷款将不受影响。”2 i9 ? |2 c' f+ N
: c" i1 V, @6 `# v
纽约市汇丰银行信贷员Yangying Zheng进一步解释说，只有那些持B-签证、并且其收入和资产主要来源于中国的客户才会受到影响。“如果你在EB-5投资移民的基础上申请贷款，或者在第三国获得了永久居民身份，将不会受到影响。”她说。9 S% r8 {+ Q- D/ \0 h% W4 H
! ^- `8 }& {5 r( k
Yangying Zheng认为，这种政策的出台是为了配合美中的反腐败和反洗钱工作，“虽然这样会影响汇丰的业绩，但作为一个跨国金融机构，汇丰把法律视为高于一切。”
2 x7 L0 L$ y- P7 j% t
# R4 u: J* M9 Y9 O/ m# h主营纽约长岛地产的安居地产(Lin Pan Realty Group)总裁潘琳发现，从2015年开始，要求贷款的客户人数显著增加，“许多中国大陆客户表示越来越难通过合法渠道把资金转入美国，有些人不得不放弃购买数百万的豪宅，改为购买100万美元以下的住宅。还有一部分人只能先申请贷款。”
4 _ T# w @" I- Y+ p$ {5 ]0 f; E
美国房产中国人买得最多& R& |5 f7 y# P
0 t# M& t- N% Q" G$ t/ M+ K
# D* ] a& v0 p7 S& R9 k6 a4 q4 P) U全美房地产经纪人协会2014年7月公布的一份调查显示，从2013年3月至2014年3月，美国销售给外国买家总价值为922亿美元的住房中，包括台湾和香港在内的中国买家贡献的销售额大幅提升72%至220亿美元。
# a5 z& U6 \- c: ?8 Q5 G1 l/ x0 r3 J
若按交易价值计算，中国比重约为24%，为最大份额；若按照交易房屋数量计算，中国以最快速度将份额增至了16%。中国买家平均每宗房产买入价格为59万美元，购房价中值超过了52.3万美元。而美国买家的购房中值还不到20万美元。& b- L8 \& F4 h* _; D6 H) ^
& ? J$ M" x0 L/ g, ?, C9 X" ]8 ]6 X. A该协会的另一份报告称，中国已经取代加拿大成为美国房产的顶级买家。截至2015年3月的前12个月里，中国买家购买了共计286亿美元的房产，远高于加拿大的112亿美元，是两年前的年成交额的两倍还要多。
# t( U: B2 p( w' N' Q
7 z/ P% n/ h! |; V; {所以，在中国经济减速，股市低迷的情况下，中国有钱人在美国买房的欲望更加强烈，但这些政策的出台必然会阻止这些人的投资，也必定会对美国的房市产生重大影响
/ V" k" M* |' [# s: V3 c# }) w/ f" E, J; j8 p' G5 ~% ^
|
