中国投资者赴美投资房地产日渐增多,中国人在美国楼市大赚特赚的报道又让更多人动了心思。不过,记者采访时了解到,如果出于资产保值增值和投资多元化,美国房地产或许是不错选择,但其投机空间其实并不大,且蕴含着不小风险。如果抱着“淘金”、“大捞一笔”的念头进入美国楼市,最后弄不好鸡飞蛋打。' C$ _; t/ M; U/ I/ C/ I6 A
' e% J3 U. y) H3 P* A O, d
弄清收益率并不简单) `0 ^ b3 W5 I3 `+ o2 H
5 p! ^# B4 K# t- W
“我们这有很多中国客户,来了就要问收益率。我对他们说,还是建议去别的地方找,因为曼哈顿楼市的收益率很低,一般就是2%到3%,好一点3%至6%,最多不会超过6%,”纽约乐为房地产公司金融分析和亚洲市场总监、房地产经纪人王瀚告诉记者。
8 u; E" u4 A# O) l6 _; D) L* ^" v; z" F5 y( x1 z
值得注意的是,上述收益率是基于租金产生的现金流计算出来的。如果纯粹投机倒卖,最后收益率能有多少是个大大的问号。
, \( E: E N6 [9 q* w/ E4 u8 _" c: s. I
“作为个人投资者,在美国买一套房,出租两三年,然后再卖掉,最后的收益完全要看市场走向,”王瀚说。& n. V5 _, I1 P$ B7 t2 o5 j0 n: J
7 h) m$ P) n: m; J. ~# G6 D- C2 @针对近期一个中国人在北京卖一套房在美国休斯敦买六套房的报道,美国毕达哥拉斯投资管理公司董事总经理米切尔·董告诉记者,如果房子不卖的话,在休斯敦实现8%的收益率是可能的。“但在纽约不太可能实现8%。纽约收益率大概是3%,波士顿大概5%。”
" Y6 q- |+ A7 E+ Q
8 _1 u2 l, L# n* _0 v他同时强调,上述收益率是在房子不卖的前提下,如果把房子抛售掉,谁也无法保证收益率,可能挣一些钱,但也可能亏得很厉害。“要想倒房挣钱,你必须非常聪明,且要有个好的本地投资顾问。”7 D( z: A) e5 Z n$ T) X" T
3 j% _, J8 b$ [4 f* |8 \
“投资美国房地产的收益率能达到多少?这个很难讲,”万科(美国)控股公司董事及法律顾问徐维嘉说,要看个人情况、税务安排,无法笼统的分析和下结论。2 q, n7 K1 T* ^. u& w, P% y
6 K7 M" }! ^' x% N8 l! ]& {
实际成本不能忽视& ]/ H5 @* x1 Z: t* ]; p
+ X* |4 K/ c0 ?- {7 p" T9 B/ q
美国的房地产市场环境与中国有显著不同。中国投资者在投资美国楼市之前,需要对美国相关的税收、物业管理等法规有个清楚的认识。业内人士提醒,这些税费成本不是个小数目,特别是对于国外投资者来讲。
9 T7 z' i9 d. {* ?/ w
/ `9 o P7 J/ `( k. ]徐维嘉说,投资美国楼市,人是不是在美国很重要。“对于外国人,钱要从美国出境,一下子要抽掉30%的税,成本很大”。
5 ?% x4 \- _+ F
7 \2 M% V* B8 _. x+ p" }' Z而王瀚介绍说,如果中国投资者拿现金来美国买房,交易费用很高,包括律师费、手续费等要在5%左右。如果一买一卖,就是10%。其次,物业费很高,特别是具有独立产权的公寓。一些房子物业费一个月高达2000多美元,甚至更高,并且物业费没法抵税。此外,还有房产税、资本收益税等。
. m W8 L3 G5 X4 Q/ ?' Y7 S. D$ T" Z; x0 v5 G1 d& V4 K3 @
“用房租抵掉物业费没问题。但如果有贷款,就比较难了。买得不好,很可能亏。我会和国内客户开玩笑说,想在曼哈顿挣6%的收益率还不如在国内开个淘宝,余额宝都差不多能达到6%,”王瀚说。
" \4 O$ W- i/ X. w- [4 m3 j: C: E
$ j7 r0 j' j" h3 L6 i9 B关键是投资目标和时机
- e" u0 V# b- ~; u1 d! E; F4 c% p3 l- S6 U& N- R( Q4 K0 C% M" [
北美华人科技工商联合会近日在纽约举行一场“视野与创新”年会房地产主题论坛。参会的不少业内人士说,美国房地产正在复苏,但应关注美国房地产市场存在的风险,要对本地市场有充分的调研和了解,不能盲目投资。5 c) O* B) E. D R# B7 O
+ r) j1 I( b# s/ w徐维嘉认为,现在美国楼市总体不错,特别是纽约、旧金山等一些较大的城市,但同时也要看到地价上涨的风险。“美国房地产价格变动其实很大,这是(投资时)最大的风险,投资收益如何要看能不能把握好时机,作为投资者一定要承担市场风险。”2 w$ j( [! v# c% J% A
3 w" W1 u; @& D' f4 H米切尔·董说,如果中国的投资者想使投资组合更为多元化,来美国投资房地产或许是个不错的选择,但其中的风险因素必须充分考虑。
+ a4 _% U5 M: n
4 I" y, ~% c0 f+ ]中国复星地产控股公司战略投资总监梁雅娜告诉记者,现在中国投资者应不应该来美国买房要看具体情况。首先,对于小投资者来说,要看对本地市场是不是足够的熟悉。其次,要看投资目标。“如果是想追求两三年翻一番、然后再转手,是不太可能的。在美国没有那么快的增值预期。但投资美国楼市的现金收益不错,如果长期持有,每年拿5%到8%的现金收益还是不错的。在中国,房屋租金和买价比可能只有2%至3%”
2 Y( p" O U' |1 h- q8 a4 p- i; C# O: z
|